Báo cáo tài chính (BCTC) kiểm toán năm 2024 của nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa công bố cho thấy sự sụt giảm mạnh về lợi nhuận, với mức giảm từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng so với báo cáo tự lập trước đó.
Nơi giảm sâu, nơi lỗ chồng lỗ
Cụ thể, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) ghi nhận lợi nhuận sau thuế giảm 37 tỷ đồng, còn 423 tỷ đồng, chủ yếu do lợi nhuận của các công ty liên kết giảm mạnh từ 57 tỷ đồng xuống chỉ còn 16 tỷ đồng, giảm 72%. So với năm 2023, kết quả kinh doanh của KBC suy giảm đáng kể, lợi nhuận sau thuế giảm đến 81%, từ 2.245 tỷ đồng xuống 423 tỷ đồng.
Mặc dù vậy, tại đại hội đồng cổ đông bất thường ngày 6/3/2025, lãnh đạo KBC vẫn đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất năm 2025 đạt 10.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.200 tỷ đồng, gấp ba và gấp bảy lần so với năm 2024, mặc dù kế hoạch tăng trưởng cao này đã từng “lỡ hẹn” trong các năm trước.
Tương tự, Tập đoàn Hà Đô (mã chứng khoán: HDG) cũng ghi nhận sự giảm sút mạnh mẽ về lợi nhuận sau thuế sau khi kiểm toán, chỉ còn 447 tỷ đồng, giảm 306 tỷ đồng so với báo cáo tự lập trước đó. Nguyên nhân của sự giảm sút này là do công ty phải điều chỉnh các khoản chi phí và dự phòng liên quan tình trạng pháp lý của dự án điện mặt trời Hồng Phong 4, cũng như ảnh hưởng từ việc thu hồi công nợ.
Trong khi đó, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) đã chủ động điều chỉnh giảm doanh thu và lợi nhuận từ đầu năm, với doanh thu và lãi sau thuế năm 2024 giảm gần 50% và 70% so với báo cáo tự lập trước đó, đạt lần lượt 1.223 tỷ đồng và 155 tỷ đồng. PDR giải thích rằng sự điều chỉnh này xuất phát từ thị trường bất động sản khó khăn và những khó khăn trong việc triển khai các dự án đầu tư.
Cũng trong năm 2024, Vinaconex (mã chứng khoán: VCG) ghi nhận lợi nhuận sau thuế giảm 49 tỷ đồng, còn 1.108 tỷ đồng sau kiểm toán. Tuy nhiên, công ty không đưa ra giải thích cụ thể về sự thay đổi này. Bên cạnh những doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận giảm, có hai doanh nghiệp khác cũng báo lỗ lớn hơn sau kiểm toán.
Theo đó, Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi (mã chứng khoán: NRC) ghi nhận khoản lỗ ròng hơn 137 tỷ đồng trong năm 2024, gấp đôi so với mức lỗ 63 tỷ đồng trong báo cáo tự lập. Nguyên nhân chủ yếu là chi phí quản lý doanh nghiệp tăng mạnh lên gần 82 tỷ đồng, tăng 40% so với báo cáo tự lập, chủ yếu do dự phòng tăng từ 36 tỷ đồng lên 56 tỷ đồng, cùng với việc không còn ghi nhận lãi 47 tỷ đồng mà thay vào đó là lỗ hơn 7 tỷ đồng. Bên cạnh đó, công ty còn chịu lỗ hơn 53 tỷ đồng từ dự án Bình Đăng (Saigon Metro Mall), do tạm ngưng khi chưa có giấy phép xây dựng.
Tương tự, Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House - mã chứng khoán: TDH) công bố khoản lỗ ròng gần 305 tỷ đồng trong năm 2024, tăng 17 tỷ đồng so với báo cáo trước kiểm toán. Trong 5 năm qua, TDH đã chịu lỗ 4 năm, chỉ có năm 2022 là có lãi ròng dưới 5 tỷ đồng. Đến cuối năm 2024, TDH đã lũy kế lỗ hơn 1.056 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu giảm mạnh chỉ còn hơn 70 tỷ đồng.
Một thí dụ điển hình về sự chênh lệch lớn giữa báo cáo tự lập và báo cáo kiểm toán khác là Công ty CP Tập đoàn Lộc Trời (mã chứng khoán: LTG). Trong BCTC hợp nhất kiểm toán năm 2023 mới công bố, Lộc Trời chỉ còn lãi sau thuế 16,5 tỷ đồng, giảm mạnh gần 249 tỷ đồng so với con số trong báo cáo tự lập.
Ông Nguyễn Duy Thuận, Tổng Giám đốc LTG lý giải sự giảm sút này chủ yếu do các điều chỉnh liên quan đến giảm trừ doanh thu, giá vốn hàng bán và lãi từ các công ty liên kết. Đặc biệt, khoản lãi từ công ty liên kết của LTG đã giảm đáng kể, từ hơn 315 tỷ đồng xuống chỉ còn hơn 527 triệu đồng sau kiểm toán.
Không chỉ các doanh nghiệp, Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) cũng gây bất ngờ khi công bố lợi nhuận năm 2024 giảm 875 tỷ đồng, còn 3.303 tỷ đồng sau kiểm toán, so với báo cáo tự lập là 4.178 tỷ đồng. Tổng thu nhập hoạt động giảm 587 tỷ đồng, trong đó thu nhập lãi thuần giảm 525 tỷ đồng. Chi phí dự phòng cũng tăng mạnh từ 1.126 tỷ đồng lên 1.627 tỷ đồng, tăng gần 45%.
Khó xác định doanh nghiệp “chế biến” con số
Thực tế, nếu xét toàn diện báo cáo kiểm toán, danh sách các doanh nghiệp gặp vấn đề tương tự còn dài hơn. BCTC là một tài liệu quan trọng giúp nhà đầu tư đánh giá tình hình doanh nghiệp, từ đó đưa ra quyết định đầu tư, đặc biệt là trong việc mua cổ phiếu.
BCTC đóng vai trò mấu chốt trong quyết định đầu tư, bởi nhiều nhà đầu tư vẫn có xu hướng "đón sóng" thông tin từ các báo cáo này. Họ thường theo dõi sự biến động của cổ phiếu, sự tăng giảm tương ứng với số lãi/lỗ mà doanh nghiệp công bố.
Tuy nhiên, đôi khi, BCTC lại không phản ánh chính xác kết quả kinh doanh và tình hình tài chính của doanh nghiệp, do có sự can thiệp trong việc "biến hóa" số liệu. Sự chênh lệch giữa các chỉ số tài chính trong BCTC tự lập và sau kiểm toán không chỉ ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường mà còn trực tiếp tác động đến quyết định của nhà đầu tư.
Trước đây, Bộ Tài chính đã yêu cầu Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) và các cơ quan liên quan tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định pháp luật trong công tác kiểm toán đối với doanh nghiệp niêm yết. UBCKNN được giao nhiệm vụ chủ trì và phối hợp thanh tra, kiểm tra các doanh nghiệp kiểm toán, đặc biệt là những doanh nghiệp có BCTC sai lệch hoặc có nhiều sai sót nghiêm trọng.
Bộ Tài chính nhấn mạnh, nếu phát hiện hành vi vi phạm nghiêm trọng, cần chuyển cơ quan công an xử lý theo quy định pháp luật. Thế nhưng, tình trạng này vẫn chưa được cải thiện. Điều này đặt ra câu hỏi về chất lượng công tác kế toán của các doanh nghiệp, vì sự chênh lệch lớn và sự lặp lại sai sót qua các năm là vấn đề cần phải xem xét kỹ lưỡng.
Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng, nguyên nhân chênh lệch có thể xuất phát từ hai lý do. Thứ nhất, một số doanh nghiệp có thể thiếu sót trong quá trình hợp nhất số liệu của công ty con, dẫn đến sai lệch sau kiểm toán. Thứ hai, một số doanh nghiệp có thể cố tình che giấu tình hình tài chính khó khăn để tránh ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.
Các doanh nghiệp lớn với vốn hóa cao thường ít gặp phải sự chênh lệch giữa BCTC hợp nhất và sau kiểm toán, đồng thời mức độ minh bạch cũng cao hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp có vốn hóa vừa và nhỏ thường có độ sai lệch lớn hơn sau kiểm toán.
Các chuyên gia đưa ra khuyến cáo, dù có thể làm đẹp BCTC bằng các số liệu “ảo”, nhưng những vấn đề thực tế vẫn luôn tồn tại và không thể che giấu mãi. Khi sự gian dối bị phanh phui, hậu quả không chỉ ảnh hưởng đến uy tín mà còn kéo theo những thiệt hại lớn cho cổ đông và nhà đầu tư. Đặc biệt, những cá nhân liên quan, từ chủ doanh nghiệp đến kiểm toán viên, đều phải đối mặt với các hình phạt pháp lý nghiêm ngặt, là bài học cho việc duy trì sự trung thực và minh bạch trong hoạt động kinh doanh.
Vì vậy, doanh nghiệp cần tăng cường vai trò của kiểm toán nội bộ và kiểm toán độc lập để bảo đảm tính minh bạch và độ tin cậy trong báo cáo tài chính. Cơ quan quản lý phải thực hiện các biện pháp kiểm soát chặt chẽ, ngăn chặn sự cấu kết giữa kiểm toán viên và doanh nghiệp, đồng thời đánh giá nghiêm ngặt năng lực và đạo đức nghề nghiệp của các kiểm toán viên. Lịch sử đã chỉ ra rằng những vụ bê bối kiểm toán, điển hình là sự sụp đổ của Lehman Brothers, là minh chứng rõ ràng cho hệ quả nghiêm trọng của gian lận kế toán.
