Tìm hướng “hạ nhiệt” giá nhà, đất

Thời gian vừa qua, có một số ý kiến đề xuất "hạ nhiệt" giá nhà, đất bằng các chính sách thuế về bất động sản. Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất trên được đưa ra trong bối cảnh giá nhà, đất ở các thành phố lớn, đặc biệt như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đang tăng rất mạnh.

Dùng chính sách thuế để “chặn” đầu cơ

Liên quan vấn đề này, tại buổi thông tin báo chí của ngành vừa diễn ra, Thứ trưởng Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, Bộ đồng tình với đề xuất này và nhấn mạnh sẽ tiếp thu để nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan đến bất động sản.

Theo Thứ trưởng Tài chính, cấp có thẩm quyền đã chỉ đạo phát triển thị trường bất động sản phải bảo đảm công khai, minh bạch và bền vững. Trong tổng thể thị trường bất động sản nói chung, giá nhà đất nói riêng, nếu xét riêng về chính sách thuế không thể đáp ứng được yêu cầu cho phát triển thị trường mà cần đồng bộ nhiều chính sách khác, như đất đai, quy hoạch...

Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi khẳng định, Bộ Tài chính sẽ nghiên cứu các chính sách tài chính nói chung về đất đai, về thị trường bất động sản, qua đó góp phần phát triển thị trường minh bạch, ổn định, bền vững. "Các chính sách khi ban hành cần phải xem xét toàn diện, tránh tình trạng đạt được mục tiêu này nhưng ảnh hưởng đến mục tiêu khác", Thứ trưởng Tài chính nhấn mạnh.

Cách đây ít ngày, tại Báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ của Bộ Xây dựng về nguyên nhân dẫn tới bất động sản tăng giá cho biết, giá bất động sản, nhà ở thương mại tại một số đô thị tăng cao trong thời gian gần đây, một phần lý do đến từ hiện tượng đầu cơ của các hội, nhóm, cá nhân. Để hạn chế tình trạng đầu cơ, đồng thời ổn định thị trường, Bộ Xây dựng đề xuất Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất đánh thuế đối với nhà, đất thứ hai và bất động sản bỏ hoang, không sử dụng.

"Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng; nghiên cứu có chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời", Bộ Xây dựng nêu.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá chung cư ở một số dự án hay nhà riêng lẻ tại các khu vực quận Tây Hồ, quận Hai Bà Trưng, quận Ba Đình, huyện Hoài Đức... cũng tăng cao "bất thường" so với tình hình thị trường và nhu cầu người dân.

Báo cáo quý II của cơ quan này cho thấy, giá chung cư tăng khoảng 5 - 6,5% so với 3 tháng đầu năm. Đà tăng mạnh 28-33% tập trung ở một số dự án cũ, hoạt động nhiều năm. Thậm chí, một số khu tái định cư cũng tăng giá 20% theo năm. Một số dự án căn hộ mở bán mới ở Hà Nội thời gian qua có giá từ 55 triệu đồng/m2.

Một khu biệt thự bỏ hoang ở ngoại thành Hà Nội. Ảnh: NAM ANH

Cần sử dụng đồng bộ hệ thống cơ chế quản lý

Trước thực trạng này, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sắc thuế cần áp với ngôi nhà thứ hai trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ hai, thứ ba.

Dẫn ra thí dụ cụ thể, VARS cho biết, tại Singapore, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ hai và 30% cho căn nhà thứ ba. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Cũng tại quốc gia này, bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ hai đóng thuế 8%, năm thứ ba là 4% và sau năm thứ tư không bị áp thuế, phí này.

Tại Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%... Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Chia sẻ tại một diễn đàn mới diễn ra, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, việc ban hành chính sách về thuế tài sản, thuế bất động sản là công việc cấp bách, chứ không chỉ là cần thiết, vì không thể dùng can thiệp hành chính để bắt giá đất tăng hay giảm mà cần sử dụng đồng bộ hệ thống cơ chế quản lý, can thiệp theo thị trường.

Cùng chia sẻ về vấn đề này, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, việc xây dựng chính sách thuế bất động sản đã được bàn đến nhiều lần.

Gần nhất, đầu năm 2022, Bộ Tài chính lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế nhà và tài sản nhằm xây dựng đề cương báo cáo rà soát, đánh giá và đề xuất sửa đổi theo chỉ đạo của Chính phủ.

Sau đó một năm, vào đầu năm 2023, Chính phủ đã báo cáo Ủy ban Thường vụ QH về đề xuất Luật Thuế bất động sản thay thế Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Trước đó, Bộ Tài chính nhận được kiến nghị của cử tri TP Hồ Chí Minh qua Ban Dân nguyện liên quan đến việc đánh thuế bất động sản. Cụ thể, cử tri đề nghị, đánh thuế đối với các tập thể, cá nhân có quyền sử dụng từ bất động sản thứ hai và đánh thuế cao đối với những bất động sản bỏ trống.

Phản hồi ý kiến của cử tri, Bộ Tài chính cho biết, hiện nay, hệ thống chính sách thuế, phí, lệ phí đối với bất động sản về cơ bản đã bao quát khá đầy đủ các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả ba giai đoạn: Xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản; sử dụng, khai thác bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.

Theo Bộ Tài chính, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành đã có quy định thu thuế lũy tiến đối với trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất (cộng dồn diện tích để tính thuế theo biểu lũy tiến là 0,03% đối với diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức; 0,15% đối với diện tích vượt quá 3 lần hạn mức); áp dụng mức thuế suất 0,15% đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định.

Bộ Tài chính cho biết, hiện Bộ đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, trong đó có nghiên cứu về thuế đối với nhà ở thứ hai, thuế đối với nhà, đất bỏ trống.