Ngày 3/4/2023, Chính phủ công bố Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Số liệu cung cấp từ bản đề án cho thấy, đến nay chúng ta mới hoàn thành 65% so mục tiêu đề ra của giai đoạn 2016-2020.
Không chỉ trông đợi vào giảm giá
Một trong những chỉ số thường được đưa ra để tính toán và so sánh mức độ tiếp cận nhà ở cao, thấp giữa các nước được tính theo công thức: Chỉ số tiếp cận nhà ở = Giá nhà trung bình/Thu nhập trung bình. Như vậy, giá trị chỉ số càng thấp càng thể hiện khả năng dễ tiếp cận nhà ở.
Theo công thức nêu trên, người lao động Thái Lan chỉ cần 28 năm để mua được nhà, còn người lao động Việt Nam vẫn cần đến 120 năm đi làm mới mua được nhà với điều kiện tiết kiệm được 25% tiền lương mỗi tháng. Đặt giả thiết, cả hai vợ chồng đi làm với mức lương trên trung bình, nếu dùng toàn bộ lương cũng phải hàng chục năm mới mua được nhà. Điều đó đồng nghĩa, giá nhà phải giảm xuống nhiều lần mới hợp lý để bảo đảm được chỉ số tiếp cận nhà ở của Việt Nam đạt mức độ nhất định trên thế giới.
Tuy vậy, chỉ số nêu trên không có nhiều ý nghĩa trong cung cấp thông tin về tình trạng tiếp cận nhà ở, bởi nó loại bỏ hết các thông tin và điều kiện phát triển kinh tế-xã hội của một đất nước. Việc so sánh sẽ khập khiễng, không đầy đủ, không mang lại nhiều giá trị thông tin cho việc hoạch định chính sách.
Cụ thể, ở Việt Nam, các chương trình NOXH trong các năm vừa qua đạt được thành công nhất định, vì gần 160.000 hộ gia đình thu nhập thấp đã được tiếp cận nhà ở, tương đương số căn hộ đã được xây dựng với khoảng 7,8 triệu m2 sàn NOXH.
Để tăng mức độ tiếp cận nhà ở, suy luận logic là cần giảm giá nhà ở. Nhưng giá nhà ở cấu thành từ giá đầu vào của nhiều nguyên liệu đầu vào, từ giá đất, giá vật liệu xây dựng, mức độ hoàn thiện, tiện ích sử dụng... Cho dù được miễn giảm phần tính tiền sử dụng đất, nhưng giá cả của nhiều vật tư đầu vào vẫn tùy thuộc vào thị trường, chứ không phải do tỷ lệ lương/giá nhà nào là hợp lý quyết định.
Muốn tăng khả năng tiếp cận nhà ở, còn một cách nữa, là tăng mẫu số tức tăng thu nhập trung bình của người lao động. Nhưng, thu nhập trung bình người lao động Việt Nam đang ở mức thấp, chỉ khoảng 6,7 triệu đồng/tháng vào năm 2022. Năng suất lao động của chúng ta chưa bằng một phần 10 so Singapore, và ngay ở Đông Nam Á hiện chỉ cao hơn Lào, Campuchia và Myanmar. Có lẽ dư địa để tăng thu nhập cho người lao động bằng tăng năng suất, đào tạo kỹ năng, thay đổi thủ tục hành chính… còn nhiều hơn là giảm giá nhà, thứ mà gần như hoàn toàn phụ thuộc thị trường.
Dẫn vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội
Chưa thể nói thành quy luật, nhưng qua hai lần khó khăn của thị trường bất động sản năm 2010-2012 và 2022-2023, đều trùng lặp là có rất nhiều thảo luận về nhà ở thu nhập thấp, và nhiều giải pháp "giải cứu thị trường bất động sản" bằng các chương trình NOXH. Thí dụ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho người lao động vay vốn để mua thuê NOXH năm 2013, và đề án xây dựng ít nhất một triệu m2 NOXH năm 2023 vừa đề cập ở đầu bài viết.
Lý do đơn giản là vì lợi nhuận. Ở điều kiện thị trường bình thường, mức lợi nhuận nhà ở thương mại, được thị trường ghi nhận ở mức hơn 15%-20%, thậm chí cao hơn nữa. Nhưng khi thị trường điều chỉnh, thời kỳ khó khăn, các dự án đầu tư gần như không có khách hàng, đương nhiên không có lợi nhuận, hoặc thua lỗ.
Ở hoàn cảnh này, vẫn nguyên một bộ máy vận hành thì tỷ lệ lợi nhuận trong lĩnh vực NOXH, dẫu không vượt 10%, vẫn là một công việc không đến nỗi quá tệ. Nhu cầu về nhà ở thì lúc nào cũng dồi dào. Vậy đương nhiên mỗi khi thị trường khó khăn, các thành phần trong thị trường lại thảo luận sôi nổi về các dự án, chương trình NOXH.
Câu hỏi cần đặt ra, là trong điều kiện bình thường, thì điều gì làm cho dòng vốn đầu tư có lý do để chuyển hướng sang các dự án NOXH? Chương trình chính sách gì khác để thị trường đầu tư háo hức và tự nguyện tham gia phát triển xây dựng NOXH, thay vì đầu tư vào nhà ở thương mại, nơi có mức lợi nhuận đang hơn 15%, 20%?
Ngoài gói hỗ trợ tín dụng, luôn luôn thiết thực với thị trường thì trong đề án nêu trên chúng ta chỉ đề cập "các doanh nghiệp chỉ tập trung vào việc phát triển các khu đô thị, nhà ở… mà chưa quan tâm đến việc phát triển NOXH dành cho các đối tượng thu nhập thấp", hoặc "chỉ đạo các chủ đầu tư nâng cao chất lượng NOXH, … giá thành hợp lý để đáp ứng cho người thu nhập thấp" (xem trang 14, và trang 27 của bản đề án nêu trên).
Để chương trình NOXH kiên định phát triển, cho dù lúc thị trường lên hay xuống, thì các chính sách phải nêu được mức hấp dẫn giữa đầu tư lĩnh vực NOXH so các mảng khác. Xét đến cùng, để tăng mức độ tiếp cận nhà ở, không chỉ tìm cách giảm giá nhà ở mà cần tìm giải pháp tăng thu nhập cho người lao động. Để chương trình NOXH phát triển bền vững, ngoài hỗ trợ tín dụng, cần nhiều hơn nữa các công cụ và "ngôn ngữ thị trường" chứ không phải chính sách cố định về mức độ lợi nhuận 10% như đang áp dụng cho mảng đầu tư NOXH.
