Tháo gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội

Nhu cầu cấp thiết của siêu đô thị

Sau hơn 10 năm với nhiều lần chuyển nhà trọ, vợ chồng anh Ngô Đình Quân và chị Trần Thị Trâm, ngụ phường Bình Hưng Hòa vẫn chưa thể sở hữu một căn hộ để ổn định cuộc sống. Hai vợ chồng anh chị cùng là kế toán tại một doanh nghiệp, tổng thu nhập hằng tháng khoảng 25 triệu đồng, sau khi trừ các chi phí sinh hoạt, số tiền tích lũy chỉ còn khoảng 7 triệu đồng. Lúc chưa có con, cuộc sống còn tạm xoay xở, nhưng từ ngày có thêm hai con nhỏ, áp lực càng thêm đè nặng, trong khi giá nhà vẫn tiếp tục tăng. Mơ ước sở hữu một căn hộ của anh chị ngày càng trở nên xa vời.

Hàng triệu lao động tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng đang gặp tình trạng tương tự như vợ chồng anh Quân, chị Trâm. Ông Nguyễn Văn Hải, Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Lao động Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Khảo sát từ 200.000 công nhân, có đến 95% thổ lộ mong muốn được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với mức thu nhập dao động từ 10-15 triệu đồng/tháng, để đủ tiền sở hữu được một căn hộ, họ sẽ phải mất trung bình 20 năm tích lũy, chưa tính biến động khác.

Phó Viện trưởng Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh Phạm Bình An cho biết: Nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh, mà còn là điều kiện quan trọng trong quản trị đô thị và ổn định thị trường lao động. Đây còn là cấu phần không thể tách rời trong chiến lược phát triển đô thị bền vững của thành phố. Theo thống kê, giai đoạn 2021-2025, Thành phố đã hoàn thành gần 18.000 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế của người lao động, kết quả này vẫn rất nhỏ bé.

Nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh, mà còn là điều kiện quan trọng trong quản trị đô thị và ổn định thị trường lao động. Đây còn là cấu phần không thể tách rời trong chiến lược phát triển đô thị bền vững của thành phố. Theo thống kê, giai đoạn 2021-2025, Thành phố đã hoàn thành gần 18.000 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế của người lao động, kết quả này vẫn rất nhỏ bé.

Phó Viện trưởng Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh Phạm Bình An

Theo đề án xây dựng một triệu căn hộ nhà ở xã hội của Chính phủ giai đoạn 2025-2030, Thành phố Hồ Chí Minh được giao chỉ tiêu xây dựng 199.400 căn hộ, chiếm 20% tổng chỉ tiêu cả nước. Tuy nhiên, đến hết năm 2025, thành phố mới hoàn thành hơn 13.000 căn hộ. Như vậy, giai đoạn 2026-2030, thành phố cần phát triển hơn 164.000 căn để đạt mục tiêu đề ra. Đây là một thách thức trong bối cảnh nhiều khó khăn, vướng mắc vẫn chưa được giải quyết.

Gỡ các điểm nghẽn để tạo đột phá

Là nhà đầu tư lâu năm về nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nêu những khó khăn, vướng mắc quá trình thực hiện dự án. Đơn cử như doanh nghiệp còn e ngại vì có nhiều rủi ro tiềm ẩn trong quá trình triển khai các dự án. Trong đó, thủ tục kéo dài, chi phí vốn cao và quỹ đất sạch không sẵn sàng khiến nhiều dự án đối mặt với nguy cơ về tài chính.

Nêu thí dụ về thủ tục hành chính, ông Nghĩa cho biết, dù Thành phố đã thống nhất quy trình làm dự án nhà ở xã hội gồm bảy bước, thực hiện trong 132 ngày nhưng trên thực tế, các dự án rất khó thực hiện trong thời gian này. Trường hợp thuận lợi, hoàn thành các khâu thủ tục cũng phải mất hơn 700 ngày.

Tương tự, về nguồn vốn, tuy nhà ở xã hội có gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 6,1%, nhưng thực tế lãi suất huy động trên thị trường đang rất cao; do lo ngại thua lỗ, nhiều ngân hàng đã từ chối cho vay. Thậm chí, kể cả doanh nghiệp đề nghị được vay với lãi suất thương mại cũng không được chấp thuận vì ngân hàng sợ bị “tuýt còi” cho vay sai đối tượng. Doanh nghiệp rất sẵn sàng đồng hành cùng Thành phố tham gia làm nhà ở xã hội nhưng họ cần một cơ chế thông thoáng, minh bạch. Đây chính là điểm tựa chính sách quan trọng để doanh nghiệp an tâm triển khai dự án.

Để hoàn thành mục tiêu phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, Thành phố Hồ Chí Minh đang triển khai hàng loạt giải pháp mạnh. Phó Giám đốc Sở Xây dựng Phạm Minh Mẫn khẳng định, thành phố sẽ hoàn thiện quy hoạch quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội đến năm 2040 với khoảng 2.000 ha, tạo nguồn cung hoàn thành chỉ tiêu 28.500 căn trong năm 2026 và các năm tiếp theo. Thành phố đang nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở, cho phép người lao động trích lương định kỳ để mua nhà. Về chế tài, những dự án nhà ở xã hội chậm triển khai sẽ không được làm thủ tục bán nhà thương mại; thậm chí nếu kéo dài tiến độ sẽ bị thu hồi dự án và quỹ đất. Ngoài ra, công tác cải cách hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư sẽ tiếp tục được nghiên cứu, bổ sung theo hướng tinh gọn, hiệu quả.

Bên cạnh phát triển nguồn nhà ở xã hội để bán, thành phố cũng đang nghiên cứu, triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW, ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, tư duy phát triển nhà ở cần thay đổi theo hướng đa dạng hóa mô hình, nhất là nhà ở cho thuê. Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ phát triển nhà cho thuê, xem đây là nguồn cung giá rẻ cho người lao động. Để phát huy các nguồn lực, Liên đoàn Lao động thành phố được giao chủ trì, kết nối các nguồn lực xã hội để phát triển nhà ở theo hình thức thuê, mua, trong đó, chú trọng hình thức thuê. Lãnh đạo thành phố cũng yêu cầu các cơ quan chức năng tiến hành khảo sát nhu cầu mua, thuê để có phương án hỗ trợ phù hợp từng đối tượng.

Để nhà ở xã hội phát triển bền vững, Việt Nam cần có cơ quan chuyên trách với sự tham gia đầy đủ của các bộ, ngành, nhằm tập trung phát triển loại hình nhà ở này. Quy trình triển khai cũng cần được chuẩn hóa để bảo đảm tính thống nhất, công bằng về pháp lý, tiến độ và giá thành. Bộ Xây dựng có thể ban hành mẫu nhà, căn hộ điển hình để giúp tiết giảm chi phí phê duyệt, thiết kế,… Ngoài ra, nguồn tài chính, chính sách hỗ trợ cho các đối tượng thụ hưởng, nhà đầu tư cần thuận tiện thông qua các chính sách ưu đãi phù hợp.

Kiến trúc sư Nguyễn Hồng Hải, Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển và Công nghệ

Dẫn bài học kinh nghiệm của Singapore, kiến trúc sư Nguyễn Hồng Hải, Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển và Công nghệ cho biết, Singapore có tới hơn 80% dân số đang sinh sống trong các tòa nhà do Hội đồng Phát triển nhà xây dựng. Những thành công Singapore đạt được trong phát triển nhà ở xã hội là kết quả của chiến lược dài hạn, toàn diện và nhất quán. Đây là các khu nhà được quy hoạch khang trang, tiện ích đồng bộ cũng như cơ chế tiếp cận về tài chính thuận tiện cho người có nhu cầu.

Để nhà ở xã hội phát triển bền vững, Việt Nam cần có cơ quan chuyên trách với sự tham gia đầy đủ của các bộ, ngành, nhằm tập trung phát triển loại hình nhà ở này. Quy trình triển khai cũng cần được chuẩn hóa để bảo đảm tính thống nhất, công bằng về pháp lý, tiến độ và giá thành. Bộ Xây dựng có thể ban hành mẫu nhà, căn hộ điển hình để giúp tiết giảm chi phí phê duyệt, thiết kế,… Ngoài ra, nguồn tài chính, chính sách hỗ trợ cho các đối tượng thụ hưởng, nhà đầu tư cần thuận tiện thông qua các chính sách ưu đãi phù hợp.

Nhà ở xã hội đang là bài toán chiến lược của Thành phố Hồ Chí Minh, nhất là trong giai đoạn phát triển hiện nay ở quy mô siêu đô thị. Nhu cầu này không chỉ bảo đảm cho chính sách an sinh bền vững, mà còn là điều kiện để duy trì và nâng cao năng suất lao động, thu hút đầu tư và tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng hai con số.