Báo cáo trên của Cushman&Wakefiled Việt Nam đã bao quát thị trường khu vực lõi thành phố cũng như tỉnh Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu cũ - các địa phương đã được đưa vào ranh giới hành chính mở rộng của thành phố.
Cụ thể, theo báo cáo, thị trường căn hộ khu vực “lõi” của thành phố ghi nhận sự gia tăng đột biến của nguồn cung mới, với số lượng căn hộ mở bán tăng gấp 5 lần so với quý trước, trong khi nguồn cung nhà liền thổ tăng kỷ lục hơn 50 lần so với quý liền kề trước đó.
Về thị trường căn hộ để bán, trong quý IV/2025, Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng mạnh khoảng 5 lần so với quý trước, tuy nhiên, chỉ tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024 - thị trường đang phục hồi và mang tính chọn lọc.
Khu đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung chiếm khoảng 85%, trong khi khu tây và khu nam lần lượt đóng góp 10% và 5%, phản ánh số lượng dự án có mức độ pháp lý cao đã sẵn sàng đưa vào thị trường cho chu kỳ tiếp theo. Phân khúc hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, tiếp theo là trung cấp (28%) và cao cấp (14%).
Cũng trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với cùng kỳ quý trước và khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Lượng giao dịch mới gần như tương đương nguồn cung mở bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên mức cao nhất trong năm 2025 (khoảng 62%).
Diễn biến này cho thấy nguồn cầu đang phục hồi tích cực trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ 2024. Sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý người mua được cải thiện, đồng thời cho thấy cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường.
Nhìn chung, nguồn cầu đang dẫn dắt thị trường trong ngắn hạn, tạo nền tảng cho đà phục hồi trong giai đoạn tới.
Các môi giới viên bất động sản cho biết, giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 6.113 USD/m2, tăng mạnh khoảng 16% so với quý III/2025 và tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2024, do các dự án mới luôn có định vị cao hơn dự án cũ.
Trong khi đó, theo các chuyên gia bất động sản, các yếu tố chính thúc đẩy thị trường bao gồm kết nối hạ tầng, gia tăng cung cầu và chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.
Cũng theo các chuyên gia, xu hướng giá bán trung bình sơ cấp tại thị trường thành phố dự tính sẽ tiếp tục neo ở mức giá cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và lãi suất tín dụng cho vay mua bất động sản đang điều chỉnh tăng. Dòng tiền từ các khu vực khác, nhất là nhà đầu tư từ phía bắc đang đổ vào thành phố với kỳ vọng dư địa tăng sau thời gian dài trầm lắng vì thiếu hụt nguồn cung mới.
Các chuyên gia dự báo, sau sáp nhập, thị trường kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng theo hướng ổn định dựa trên 3 yếu tố: cân bằng cung-cầu, kiểm soát tín dụng, và hỗ trợ pháp lý, mở ra một chu kỳ mới của thị trường căn hộ của thành phố mở rộng.
