Huy động nguồn lực phát triển nhà ở xã hội

Trước đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký Quyết định số 444/QÐ-TTg giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội.

Theo đó, chỉ tiêu nhà ở xã hội các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025-2030 là 995.445 căn hộ. Ðiều này đòi hỏi sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị khi thực tế triển khai phát triển nhà ở xã hội còn gặp nhiều vướng mắc.

Vẫn còn nhiều rào cản

Thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, mất nhiều thời gian… được xác định là nguyên nhân khiến các dự án nhà ở xã hội không thể triển khai, các dự án cải tạo chung cư cũ bế tắc, giá nhà ở vẫn tăng.

Ðiều nghịch lý là nút thắt này càng gỡ lại càng tắc, nhiều dự án vẫn không thể triển khai vì vướng thủ tục. Ðiểm hai dự án của hai doanh nghiệp tâm huyết làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh có thể thấy phần nào sự mất lửa của doanh nghiệp với chủ trương đầy tính nhân văn này.

Năm 2022, Công ty Thiên Phát tổ chức lễ khởi công dự án nhà lưu trú công nhân tại khu đất rộng hơn 5.000 m2 tại Khu chế xuất Linh Trung 2 (thành phố Thủ Ðức). Ba năm sau, dự án vẫn chỉ là một bãi đất ngổn ngang cây cỏ cùng hàng tá máy móc nằm phơi nắng, dầm sương. Hỏi nguyên nhân, chủ đầu tư lắc đầu: Khởi công cho có phong trào vì đã ba năm nay dự án chưa duyệt xong thủ tục.

Tương tự, tháng 8/2024, dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (tại huyện Bình Chánh, cao 18 tầng với 1.445 căn hộ) tổ chức lễ động thổ dưới sự chứng kiến của nhiều lãnh đạo Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Sáu tháng sau, dự án chưa thể triển khai xây dựng vì chưa được duyệt quy hoạch chi tiết rút gọn tỷ lệ 1/500.

Ðiều đáng nói, để có thể làm lễ động thổ, doanh nghiệp đã phải mất 5 năm làm thủ tục. Quỹ đất, nguồn vốn của dự án do doanh nghiệp tự tạo lập. Tuy nhiên, hành trình xây dựng dự án nhà ở xã hội theo tâm huyết của doanh nghiệp chắc chắn còn gặp nhiều chông gai.

Thống kê cho thấy, trong năm 2024, Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó chỉ có một dự án nhà ở xã hội, còn lại là các dự án nhà ở cao cấp. Hiện toàn thành phố còn hơn 30 dự án đang tắc về pháp lý; 86 dự án đã tạm dừng thi công hoặc chưa thi công.

Còn tại Hà Nội, tình hình phát triển nhà ở xã hội tươi sáng hơn khi những tháng cuối năm 2024, thị trường thành phố liên tiếp đón tin vui từ các dự án nhà ở xã hội khởi công, được cấp phép xây dựng, điển hình như: Dự án khu nhà ở xã hội xã Uy Nỗ, huyện Ðông Anh; dự án nhà ở xã hội tại ô đất NO1 Khu đô thị Hạ Ðình; chung cư cao tầng CT1 thuộc dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh và đấu nối hạ tầng khu vực, quận Long Biên hay dự án 1.104 căn hộ nhà ở xã hội CT3-thuộc dự án nhà ở xã hội Thăng Long Green City tại ô đất CT3, Khu đô thị Kim Chung (Ðông Anh)…

Tuy nhiên, theo số liệu của Bộ Xây dựng, năm 2024, cả nước mới hoàn thành 21.000 căn nhà ở xã hội, tương ứng hơn 16% kế hoạch theo đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, chưa đạt yêu cầu và đòi hỏi nỗ lực rất lớn từ các bên liên quan để hoàn thành mục tiêu của đề án.

Câu nói, "chúng tôi xin cơ chế, không xin tiền" của các doanh nghiệp tại các cuộc họp gỡ vướng đã trở nên quen thuộc. Trên thực tế, một dự án từ lúc xin chủ trương đầu tư cho đến khi có sản phẩm tới tay người tiêu dùng thường mất từ vài năm, thậm chí tới chục năm.

Vốn, lãi, chi phí cơ hội, công sức... đội lên gấp nhiều lần, đã khiến niềm tin của nhà đầu tư, của khách hàng sụt giảm. Hậu quả là thị trường rơi vào cảnh lệch pha phân khúc. Nhà ở giá rẻ vắng bóng, nhà ở cao cấp chiếm lĩnh thị trường, trong khi thu nhập của phần đông người dân là thấp và trung bình.

Khu nhà ở xã hội CT8 khu đô thị mới Thanh Lâm-Ðại Thịnh 2 do Tổng công ty Phát triển nhà và đô thị (HUD) đầu tư xây dựng.

Cần những giải pháp thực chất hơn

Ðể thúc đẩy tiến độ gỡ vướng các dự án, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã giao chỉ tiêu cho từng địa phương trong xây dựng nhà ở xã hội. Thành phố Hồ Chí Minh được giao đến năm 2030 phải hoàn thành 66.955 căn hộ; Hà Nội là 56.200 căn hộ.

Như vậy, có con số được giao cụ thể, mỗi địa phương không thể đủng đỉnh, gỡ vướng bằng khẩu hiệu mà phải có kế hoạch, giải pháp cụ thể nếu không muốn bị xếp hạng "không hoàn thành nhiệm vụ".

Về phía các địa phương, nhiệm vụ quan trọng nhất để phát triển nhà ở xã hội là cởi trói các nút thắt về thủ tục. Trong đó, cần khẩn trương hoàn thành việc lập, sửa đổi, bổ sung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó làm rõ mục tiêu nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp phù hợp Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, làm cơ sở để chấp thuận đầu tư các dự án.

Người đứng đầu địa phương phải xác định đây là nhiệm vụ chính trị của cá nhân; lập, phê duyệt kế hoạch triển khai cụ thể cho việc đầu tư các dự án nhà ở xã hội theo từng năm và từng giai đoạn từ nay đến năm 2030, bảo đảm nhu cầu của địa phương.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Ðỗ Viết Chiến, địa phương cần tập trung rà soát, xử lý đến từng dự án cụ thể để tháo gỡ khó khăn vướng mắc đặc thù của mỗi dự án, đồng thời xây dựng chương trình chi tiết hơn cho từng giai đoạn, sát với nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội tại địa phương. Một khi các dự án được gỡ vướng đưa vào xây dựng không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân mà hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ được lưu thông, tạo thêm hàng nghìn việc làm mới, từ đó chính quyền các địa phương sẽ có thêm nguồn lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế-xã hội. Các địa phương cũng cần rà soát, bổ sung nhằm tạo thêm các nguồn đất sạch, từ đó kêu gọi các nhà đầu tư tham gia mạnh mẽ hơn vào phát triển nhà ở xã hội.

Liên quan nguồn vốn cho nhà ở xã hội, vừa qua, hệ thống ngân hàng đã tích cực vào cuộc với việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau đó tăng lên 145.000 tỷ đồng). Mặc dù vậy, tốc độ giải ngân của gói tín dụng ưu đãi này đến nay vẫn rất chậm, chỉ đạt hơn 1% tổng số vốn cam kết.

Ðiểm vướng mắc chủ yếu là do phía người dân và doanh nghiệp khó bảo đảm được cam kết để tiếp cận được nguồn vốn này vì đó là nguồn vốn của các ngân hàng với những điều khoản chặt chẽ. Cùng với đó, nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế khiến việc triển khai gói hỗ trợ này gặp khó khăn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu phân tích, từ sau khi gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều hạn chế. Mặc dù, về chính sách, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được vay 70-85% vốn với lãi suất ưu đãi bằng 50% lãi suất ngân hàng thương mại (khoảng 5%), nhưng do hết nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các ngân hàng, cho nên doanh nghiệp vẫn phải vay ở mức cao, dẫn đến không giảm được giá bán nhà. Do đó, các bên liên quan cần tìm giải pháp phù hợp những ưu đãi dài hơi, thống nhất hơn để người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận, đồng thời, cần dành một nguồn lực nhất định hằng năm để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội theo kiểu gói hỗ trợ cấp bù lãi suất cho các ngân hàng.

Nhằm cùng các bên đề ra các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng đã và đang tích cực vào cuộc, trong đó, tập trung tham mưu sớm ban hành các nghị định, hướng dẫn liên quan Luật Ðất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023; phối hợp các bộ, ngành liên quan và địa phương nghiên cứu thành lập đầu mối chuyên về phát triển nhà ở xã hội.

Cục trưởng Cục Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Tống Thị Hạnh cho biết, Bộ trưởng Tài chính kiến nghị giao Bộ Xây dựng nghiên cứu việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia theo gợi mở của Tổng Bí thư Tô Lâm. Ðến nay, Bộ Xây dựng đã giao đơn vị chuyên môn khẩn trương nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, rà soát các quy định và đề xuất giải pháp về thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn. Theo đó, các đơn vị chuyên môn của Cục được giao nghiên cứu từ khâu quy hoạch, kế hoạch chương trình phát triển nhà ở đến việc triển khai thực hiện dự án.

"Việc này để sau khi có chỉ đạo chính thức của Chính phủ và cấp có thẩm quyền, Bộ Xây dựng sẽ sớm xây dựng đề án, bảo đảm tiến độ và chất lượng", bà Hạnh nhấn mạnh.

Hiện nay, xuất hiện tình trạng rao bán nhà ở xã hội chênh lệch lên đến tỷ đồng. Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu tập trung chấn chỉnh, xử lý tình trạng một số nhóm môi giới, đầu cơ lợi dụng tâm lý, sự thiếu hiểu biết của người dân để gây nhiễu loạn nhằm trục lợi trong bối cảnh thông tin về nhà ở, dự án bất động sản chưa đầy đủ, minh bạch. Do đó, các chuyên gia khuyến nghị, người dân có nhu cầu mua nhà xã hội cần tìm hiểu kỹ những thông tin chính thức từ chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhằm tránh rơi vào bẫy của các bên trung gian.