Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, ngay sau chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách cho nhóm thu nhập trung bình (hơn 20 triệu đồng/tháng). Động thái này được đánh giá là cấp bách khi giá nhà tăng mạnh.
Căn hộ diện tích nhỏ cũng khó mua
Phân khúc nhà ở dành cho nhóm thu nhập trung bình, khoảng 20 triệu đồng/tháng, gần như đã vắng bóng trên thị trường suốt nhiều năm qua. Nhưng đây lại là nhóm có nhu cầu rất lớn, đặc biệt là người trẻ, người độc thân và các gia đình nhỏ phải chuyển hướng mua căn hộ diện tích nhỏ hơn để phù hợp khả năng tài chính.
Đáng chú ý, phần lớn khách hàng đều hướng đến căn hộ 1 phòng ngủ với mức giá khoảng 1,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư cho biết, số căn hộ này chỉ chiếm khoảng 20% lượng mở bán, nên khách hàng phải bốc thăm để được mua nhà và không có quyền lựa chọn theo mong muốn.
Xu hướng “tranh mua” ở phân khúc căn hộ nhỏ cũng được phản ánh trong khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), khi các căn hộ diện tích 25-50m² được xem là phù hợp nhất với khả năng chi trả của người trẻ mới đi làm, các cặp vợ chồng trẻ và lao động nhập cư.
Tuy nhiên, ngay cả lựa chọn “dễ tiếp cận” này cũng không còn rẻ. Tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ studio 25-30m² hiện có giá khoảng 2-3 tỷ đồng, căn 1 phòng ngủ 35-50m² dao động 3-5 tỷ đồng, còn căn 2 phòng ngủ 60-70m² đã lên tới 5-7 tỷ đồng. Với căn 3 phòng ngủ, mức giá phổ biến thậm chí lên tới 8-12 tỷ đồng.
Hiện nay, việc phát triển các căn hộ nhỏ vẫn còn nhiều vướng mắc. Các quy định pháp lý liên quan quy chuẩn diện tích tối thiểu, mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật… có thể khiến doanh nghiệp nản chí khi muốn phát triển phân khúc này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng quy định mật độ dân cư trong Quyết định 32/2025 còn nhiều bất cập. Theo đó, căn hộ dành cho gia đình 4 người có diện tích từ 96-128m², tương đương 3 phòng ngủ trở lên. Quy định này buộc chủ đầu tư nhà ở thương mại phải tăng tỷ lệ căn hộ lớn.
Tương tự, ở phân khúc nhà ở xã hội, số lượng căn hộ 2 phòng ngủ (56-70m²) tăng lên, trong khi các căn hộ nhỏ dưới 45m² lại giảm. Điều này chưa phù hợp thực tế, khi nhu cầu lớn nhất hiện nay tập trung ở các căn hộ diện tích 30-60m², giá dưới 4 tỷ đồng. Trong khi đó, nhu cầu đối với căn hộ hơn 100m² chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, tại các đô thị lớn hiện nay, khá nhiều người có thu nhập khoảng 21-30 triệu đồng/tháng, hoặc các cặp vợ chồng với tổng thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng. Nhóm này không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng khó với tới nhà ở thương mại giá cao.
Phân khúc trung gian lấp khoảng trống cung-cầu
Từ thực tế này, Dự thảo nghị quyết về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ tạo ra một phân khúc trung gian, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp. Nếu triển khai hiệu quả, chính sách sẽ bổ sung nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và góp phần điều chỉnh lại thị trường, giúp giảm áp lực tăng giá trong dài hạn.
Theo dự thảo, các dự án thuộc phân khúc này sẽ được hưởng nhiều ưu đãi. Địa phương có thể chấp thuận chủ trương đầu tư và giao dự án cho doanh nghiệp mà không cần đấu giá, đấu thầu, đồng thời rút gọn quy trình thủ tục tương tự nhà ở xã hội.
Về tài chính, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn. Giá bán được tính trên cơ sở chi phí thực tế cộng thêm mức lợi nhuận này và phải được kiểm toán sau khi hoàn thành. Nếu giá thực tế thấp hơn giá đã bán, phần chênh lệch phải hoàn lại cho người mua.
Đối tượng mua là cá nhân trong nước, mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn và không được chuyển nhượng trong ít nhất 5 năm, nhằm hạn chế đầu cơ.
Tuy nhiên, bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Công ty TNHH Nhà Ở Ngay nhận định, dù hướng tới mục tiêu tương tự nhà ở xã hội, cơ chế ưu đãi dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa rõ ràng.
Theo bà Mai, tiền sử dụng đất vẫn áp dụng theo cách tính thông thường, trong khi lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế ở mức 15%. Bên cạnh đó, chính sách vay ưu đãi chưa có quy định cụ thể về lãi suất, thời hạn hay nguồn vốn. Những yếu tố này khiến bài toán tài chính của dự án thiếu khả thi, khó thu hút doanh nghiệp tham gia. Nếu không sớm làm rõ các cơ chế ưu đãi, mô hình này có nguy cơ chỉ dừng ở chủ trương và khó triển khai hiệu quả.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng để chính sách phát huy hiệu quả, cần áp dụng hệ số K linh hoạt khi tính tiền sử dụng đất cho từng dự án, thay vì áp dụng cứng một mức chung. Cách làm này sẽ phản ánh đúng chi phí thực tế của từng loại hình, nhất là các dự án cao tầng.
Bên cạnh đó, ông đề xuất cần có chính sách tín dụng ổn định hơn, như mức lãi suất khoảng 6–7%/năm cho chủ đầu tư trong 3 năm đầu và cho người mua nhà trong 10-12 năm, nhằm giảm áp lực tài chính cho cả hai phía.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Thu Hà (Đoàn Luật sư Hà Nội) lưu ý cần cân nhắc việc sử dụng quỹ đất đã dành cho nhà ở xã hội để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm tránh làm thu hẹp nguồn cung của phân khúc này, vốn vẫn rất cần thiết.
Ngoài ra, do quá trình chuẩn bị một dự án nhà ở thường kéo dài 2-3 năm, từ quy hoạch đến hoàn thiện thủ tục, thời gian thí điểm cũng cần đủ dài để dự án có thể triển khai thực tế, qua đó đánh giá đầy đủ hiệu quả của chính sách.
Tựu trung, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không thể là một giải pháp đơn lẻ, mà cần đặt trong tổng thể chính sách nhà ở. Chỉ khi nguồn cung được mở rộng đồng bộ, từ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đến nhà cho thuê, thị trường mới có thể vận hành cân bằng hơn và người dân mới thật sự có cơ hội tiếp cận một chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính của mình.
