Hài hòa lợi ích trong chính sách đất đai

Thời gian qua, những điều chỉnh, sửa đổi trong chính sách về tiền sử dụng đất, nhất là các khoản đóng bổ sung khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hoặc tiền thuê đất, đang gây ra nhiều lo ngại cho người dân và doanh nghiệp.

Thứ Năm, ngày 31/07/2025 - 22:57

Một khu đất nằm bên đường Mai Chí Thọ thuộc phường Bình Trưng, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, việc xây dựng chính sách hài hòa lợi ích các bên đang là yêu cầu cấp thiết.

CHÍNH SÁCH KHÔNG NÊN TRỞ THÀNH GÁNH NẶNG

Ông Nguyễn An (xã Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, cuối năm 2024, ông làm thủ tục chuyển đổi 208 m2 đất nông nghiệp sang đất ở, với bảng giá đất mới hiện nay là hơn 11 triệu đồng/m², cao gấp 38 lần so với bảng giá đất năm 2022, như vậy ông An phải nộp gần 1,7 tỷ đồng tiền sử dụng đất, số tiền quá lớn buộc gia đình phải tạm hoãn kế hoạch xây dựng nhà ở.

Năm 2022, một doanh nghiệp tại Quận 4 (cũ) thuê kho bãi diện tích 11.000 m² với giá 300.000 đồng/m². Tuy nhiên, từ tháng 1/2025, sau điều chỉnh bảng giá đất, tiền thuê đất đã tăng lên hơn 21 tỷ đồng, cao gấp 7 lần trước đó.

Hiện nay, nhiều dự án bị chậm tiến độ do phải chờ thẩm định giá, đến nay vẫn chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính do phải rà soát nguồn gốc đất. Theo quy định trong dự thảo sửa đổi Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, doanh nghiệp có thể phải đóng thêm hàng trăm tỷ đồng theo mức thu bổ sung 5,4%/năm với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp. Lãnh đạo một tập đoàn đầu tư và bất động sản cho biết, nếu cộng cả khoản gốc và bổ sung, tập đoàn phải nộp một khoản tiền rất lớn. Hiện tại tập đoàn có 13 dự án đang chờ hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong lúc thị trường chưa hồi phục và doanh nghiệp đang tái cấu trúc, đây là áp lực lớn, ảnh hưởng đến uy tín và tiến độ dự án.

Ông Nguyễn Văn Thắng, Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, công ty có gần 20 dự án chậm định giá đất, xuất phát từ thời điểm Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về thẩm định giá đất chưa rõ ràng cùng với những vướng mắc về pháp lý. Nhiều dự án bị “tắc” định giá đất do được mua lại, dở dang và trong quá trình tái cấu trúc có điều chỉnh quy hoạch. Về cơ bản, các dự án chậm đóng tiền sử dụng đất đều do nguyên nhân khách quan. Do đó, Nhà nước đưa ra chính sách khoản thu này ảnh hưởng rất lớn đến môi trường đầu tư. “Mức thu tiền đất bổ sung dù là 5,4% hay 3,6% theo dự thảo của Bộ Tài chính cũng đều là gánh nặng cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp sẽ đưa chi phí này vào giá thành sản phẩm, đẩy giá nhà trên thị trường tăng cao, một lần nữa đi ngược với chủ trương của Chính phủ là làm thế nào để người dân tiếp cận được với nhà ở”, ông Thắng nói.

HÀI HÒA LỢI ÍCH CÁC BÊN

Một vấn đề được quan tâm là khoản thu bổ sung 5,4%/năm, được hiểu là lãi/phạt chậm nộp tiền sử dụng đất có thể thiếu công bằng khi nguyên nhân chậm trễ đến từ phía cơ quan nhà nước. Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cho rằng: Việc áp dụng mức thu này với mọi trường hợp sẽ đi ngược nguyên tắc minh bạch, công bằng, khiến doanh nghiệp mất cơ hội đầu tư và ảnh hưởng môi trường kinh doanh.

Theo bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản Propiin, tiền sử dụng đất hiện chiếm khoảng 20% tổng giá trị dự án, nhưng thực tế biến động rất lớn. Bà đề xuất phân nhóm đối tượng để áp dụng mức thu phù hợp. Với người dân có nhu cầu thật đóng từ 30-50% số tiền sử dụng đất; nhà đầu tư cá nhân áp dụng mức thu từ 80-90%; doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư thương mại: thu đủ theo giá thị trường, không miễn giảm; cách tiếp cận này đang được nhiều quốc gia áp dụng để cân bằng lợi ích công - tư trong quản lý đất đai.

Từ ý kiến phản ánh của các doanh nghiệp, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, chia sẻ: Trong công tác xây dựng bảng giá đất, thời gian được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh, tránh bị sốc sau sáp nhập. Thực tế đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất, tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân.

Phát biểu tại Hội thảo “Giá đất, thuế đất thế nào cho hợp lý” tổ chức tại Thành phố Hồ Chí Minh mới đây, Thứ trưởng Tài chính Lê Tấn Cận cho biết: Thời gian qua, Bộ đã trực tiếp gặp gỡ, làm việc với các doanh nghiệp, hiệp hội, địa phương để nắm tình hình, thực trạng về một số quy định trong dự thảo sửa đổi Nghị định số 103/2024/NĐ-CP cũng như Luật Đất đai 2024. Trên cơ sở đó, Bộ đã trình dự thảo sửa đổi Nghị định số 103/2024/NĐ- CP, trong đó có nội dung đề xuất 3 nhóm giải pháp (giữ nguyên mức thu, giảm thu và không thu) về khoản thu thuế bổ sung. Đối với vấn đề tính tiền sử dụng đất, Bộ đã có công văn đề nghị các địa phương báo cáo nhanh về vấn đề này. Bộ dự kiến trình Chính phủ theo phương án giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở trong bối cảnh giá đất tại một số địa phương cao đột biến so với bảng giá đất cũ nhằm hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

TRẦN QUÝ

chính sách đất đai tiền sử dụng đất đất ở quy định đất đai doanh nghiệp bất động sản giá đất pháp lý đất đai Nghị định số 103/2024/NĐ- CP Cục trưởng Cục Quản lý đất đai