Cần giảm chi phí đầu vào và cải cách thủ tục hành chính để hạ giá thành bất động sản

Vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá bất động sản tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực.

Thứ Bảy, ngày 01/11/2025 - 16:37

Phân khúc nhà phố liền kề không chỉ giúp tối ưu diện tích đất, chi phí xây dựng mà còn mang đến không gian sống hiện đại, gắn kết với hạ tầng đồng bộ. (Ảnh: HNV)

Đánh giá về hiện tượng giá nhà cao vượt sức chi trả của đa số người dân, chia sẻ với Báo Nhân Dân, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán bất động sản. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên.

Do đó, để giảm giá bất động sản, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ. Ông nhấn mạnh: “Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm bất động sản”.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

Liên quan đến việc nguồn cung bất động sản đã có dấu hiệu cải thiện nhưng giá vẫn tiếp tục tăng, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ khẳng định, vấn đề nhà ở là một bài toán lớn và chỉ có Chính phủ mới có thể giải quyết.

Nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản tăng cao là do mất cân đối cung-cầu. Nguồn cung khan hiếm do số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn rất lớn và liên tục gia tăng. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ.

Tiến sĩ Nghĩa bổ sung, thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà và mối quan hệ cung-cầu, đây cũng là hai vấn đề được Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm. Ông dẫn thí dụ, quy định về định giá đất hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng nguyên tắc thị trường. Nhiều địa phương sử dụng giá đấu thầu “ảo” hoặc quy mô nhỏ để so sánh với dự án lớn, làm giá đất tăng bất hợp lý. Bên cạnh đó, năng lực cán bộ địa phương còn hạn chế nên cần tăng cường hỗ trợ chuyên môn và hoàn thiện phân cấp phân quyền rõ ràng.

“Lực cầu đầu cơ có tồn tại nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực”, Tiến sĩ Nghĩa chia sẻ.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, giá bất động sản hiện nay đang chịu tác động mạnh từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai.

Cụ thể, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, khoảng 30% đối với dự án bất động sản thông thường và con số này đang tăng mạnh. Trong khi đó, liên quan tới nguồn cung bất động sản, ông Hiệp cũng nhận định, nguồn cung tại nhiều địa phương đang có dấu hiệu dư thừa.

Phân khúc chung cư đang tăng cao, cần kiểm soát để tiệm cận với thu nhập phần lớn người dân.

Ông chỉ ra, có những tỉnh không có sự phát triển đột phá về kinh tế-xã hội nhưng lại quy hoạch hàng nghìn ha đất để phát triển nhà ở, dẫn tới nguy cơ hình thành “bong bóng” khi quy mô cung vượt xa nhu cầu thực. Ông đề xuất cần có cơ chế kiểm soát giá thông qua chính sách thuế phù hợp, vì nếu không có công cụ điều tiết hữu hiệu, “đà tăng giá bất động sản sẽ rất khó phanh lại”.

Ông Hiệp cũng thẳng thắn nhìn nhận rằng hiệu suất hoạt động của bộ máy quản lý đang là điểm nghẽn lớn. Mặc dù chính quyền cấp tỉnh, thành phố có nhiều đổi mới nhưng cấp cơ sở lại thiếu nhân lực, năng lực thực thi hạn chế, dẫn đến ách tắc trong xử lý hồ sơ và triển khai dự án. Ông lưu ý, nếu kiểm soát tốt, cơ hội sẽ nhiều hơn rủi ro, song cần tuyệt đối tránh “ngoại lệ” cho bất kỳ nhóm lợi ích nào.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội.

Đề cập về vấn đề pháp lý, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội cho rằng, quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản tuy đã đạt nhiều kết quả nhưng vẫn còn thiếu tính ổn định và đồng bộ. Việc “sửa nhiều, thay đổi nhanh” khiến cán bộ địa phương e dè, sợ trách nhiệm, dẫn đến tình trạng chậm phê duyệt dự án…

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước cần khẩn trương hoàn thiện Cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, thúc đẩy triển khai trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, hướng tới minh bạch giao dịch bất động sản.

LÊ NGUYỄN