Có hai vấn đề được đề cập nhiều nhất. Một là cơ chế chuyển dịch đất đai mà cụ thể hơn là khi nào thì Nhà nước thu hồi đất và khi nào thì nhà đầu tư phải thương thảo với những người đang sử dụng đất. Cách nào cũng có khó riêng và theo nhận thức như hiện nay thì chẳng có cách nào là hoàn chỉnh. Hai là vấn đề định giá đất để Nhà nước quy định Bảng giá đất và định giá đất đối với các trường hợp cụ thể trong giao dịch đất đai giữa Nhà nước và khu vực tư nhân.
Bên cạnh hai vấn đề chính này, nhiều vấn đề khác được đề cập trong thảo luận như quy hoạch sử dụng đất; dự án đầu tư trên đất; thủ tục hành chính về đất đai; thẩm quyền giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; đất đai do các tổ chức sự nghiệp công sử dụng; đất đai thuộc khu vực nông nghiệp; đất đai cho đồng bào các dân tộc thiểu số; tình trạng nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo giữa các pháp luật có liên quan đất đai…
Có hai vấn đề được đề cập nhiều nhất. Một là cơ chế chuyển dịch đất đai mà cụ thể hơn là khi nào thì Nhà nước thu hồi đất và khi nào thì nhà đầu tư phải thương thảo với những người đang sử dụng đất. Cách nào cũng có khó riêng và theo nhận thức như hiện nay thì chẳng có cách nào là hoàn chỉnh. Hai là vấn đề định giá đất để Nhà nước quy định Bảng giá đất và định giá đất đối với các trường hợp cụ thể trong giao dịch đất đai giữa Nhà nước và khu vực tư nhân.
Cũng có những ý kiến đề cập đến cách viết luật sao cho đơn nghĩa, dễ hiểu để thống nhất cách áp dụng. Cũng có ý kiến nói tới cấu trúc luật, có ý kiến rộng hơn đặt vấn đề về Luật Đất đai phải đóng được vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế-xã hội và bảo đảm an ninh-quốc phòng…
Nhiều ý kiến của các đại biểu Quốc hội cho rằng, dự thảo Luật đã bám sát được chủ trương của Đảng được xác định tại Nghị quyết 18-NQ/TW thông qua Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.
Nhìn ra bên ngoài xã hội, nhiều chuyên gia, nhà quản lý đã thôi nhiệm vụ, nhà khoa học cũng còn có nhiều ý kiến khác nữa. Những ý kiến này chỉ xoay quanh hai vấn đề chính đã nói ở trên là chuyển dịch đất đai và xác định giá đất phù hợp thị trường. Một số ý kiến cho rằng, Nghị quyết 18-NQ/TW còn yêu cầu luật hóa nhiều vấn đề quan trọng nữa mà dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa đề cập hoặc đề cập chưa đủ để giải quyết vướng mắc trên thực tế.
Có thể lấy thí dụ vấn đề đất tôn giáo gắn với kinh doanh du lịch. Đối với các di tích tôn giáo tồn tại như những di sản văn hóa thì đã có pháp luật về di sản văn hóa quy định. Vấn đề đặt ra là đối với các dự án phát triển cơ sở tôn giáo mới mang màu sắc kết hợp với kinh doanh du lịch thì phải quy định ra sao. Nếu Nhà nước cứ giao đất không thu tiền, đất đai đã có chính quyền địa phương thu xếp thì chẳng mấy mà nước ta hết đất để phát triển kinh tế.
Còn những vấn đề sử dụng đất khác mang tính đa mục đích như đất dự trữ quốc phòng, hay đất xây dựng dự án kinh doanh du lịch nhưng có thể làm chỗ để ở cũng chưa được quy định thấu đáo. Hay như vấn đề cho thuê khoảng không, tầng ngầm dưới đất, không gian dưới mặt nước cũng chưa hợp lý. Cuộc sống kinh tế phát triển từng giờ, pháp luật cần có quy định “đón lõng” trước nhằm tránh thất thoát cho Nhà nước.
Nói về cơ chế Nhà nước thu hồi đất, Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu quy định rõ “điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, tức là thể hiện mong muốn chỉ dùng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc khi nào thật cần thiết, đừng dễ dãi và quá tràn lan.
Về mặt kinh tế, mọi người cứ nghĩ rằng đây là cơ chế Nhà nước có lợi. Sự thực cái lợi mà Nhà nước thu được bấy nay từ cơ chế này là do giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất quá thấp. Nếu giải quyết bồi thường về đất đúng giá trị thị trường, hỗ trợ đủ bù đắp mọi thiệt thòi, thu xếp tái định cư thỏa đáng thì cái lợi Nhà nước thu được không còn bao nhiêu.
Cái lợi hiện nay chính là Nhà nước đã chuyển quyền tài sản của người bị thu hồi đất thành lợi ích của Nhà nước. Các nước khác, họ không thu từ việc Nhà nước thu hồi đất mà họ tập trung thu từ thuế sử dụng đất và thu từ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư trên đất mang lại. Hiệu quả cao hơn rất nhiều, cả về kinh tế và xã hội.
Nhiều ý kiến còn đưa ra luận điểm rằng Nhà nước cần thu hồi đất đối với mọi dự án đầu tư, không cho nhà đầu tư dự án thương thảo với những người đang sử dụng đất nhằm bảo đảm công bằng giữa những người mất đất cho dự án. Ngay trong cách tư duy này cũng có gì đó “lấn cấn”. Tại sao chúng ta không nghĩ rằng cần phải thực hiện bồi thường ngang với giá trị thị trường và giải quyết hỗ trợ, tái định cư thật hợp lý, như vậy ta bảo đảm được công bằng ở mức cao chứ không phải công bằng ở mức thấp.
Còn về điều kiện và tiêu chí để Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cũng đâu có gì phức tạp.
Thứ nhất, Nhà nước thu hồi đất để giao cho các cơ quan, đơn vị, tổ chức thuộc khu vực Nhà nước để sử dụng vào mục đích công, phù hợp nhu cầu của bộ máy nhà nước, diện tích đất phù hợp với tiêu chí do Chính phủ quy định.
Thứ hai, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế-xã hội theo chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế của từng giai đoạn.
Luật pháp vẫn hay quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao với hàm ý đáp ứng cho công nghiệp hóa. Trong khi đó, chủ trương của Đảng đưa kinh tế du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn lại không được luật hóa trong Luật Đất đai, và còn nhiều loại dự án phát triển dịch vụ quan trọng khác. Thay vào đó, việc xây dựng luật pháp đất đai vẫn cứ loay hoay với dự án phát triển nhà ở thương mại.
Hơn nữa, Nghị quyết 18-NQ/TW đưa ra chủ trương áp dụng cơ chế góp quyền sử dụng đất, tái điều chỉnh đất đai để phát triển và chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Dự thảo Luật quy định chưa đúng nội hàm của cơ chế này và không coi là cơ chế chuyển dịch đất đai mà coi là hình thức sử dụng đất.
Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện có nhiều nhược điểm, chỉ nên áp dụng đối với những dự án đầu tư chỉ vì lợi ích riêng của chủ đầu tư. Đối với mọi dự án đầu tư có gắn chút ít nào đó với lợi ích quốc gia, công cộng thì đừng bắt nhà đầu tư thương thảo với 100% người đang sử dụng đất, một việc hoàn toàn bất khả thi.
Các nước công nghiệp người ta sử dụng một tổ chức tư vấn làm việc với cộng đồng những người đang sử dụng đất để xây dựng phương án chuyển dịch đất đai gắn với bảo đảm cân đối lợi ích giữa các bên. Phương án được công khai, mọi người đều hiểu rõ, ghi nhận rõ những trường hợp không đồng ý với phương án, khi đạt được trên hai phần ba ý kiến đồng thuận thì Nhà nước quyết định thực hiện. Nhà nước không vất vả phải đi thu hồi đất, nhà đầu tư cũng không nhọc nhằn đi thương thảo. Điều quan trọng là cần biết rõ những người không đồng thuận vì lý do gì, do thấy mình bị thiệt thòi hay do “ghét bỏ” dự án. Khi biết rõ thì có cách điều chỉnh phương án cho hợp lý.
Vấn đề quan trọng nữa là Nhà nước quy định giá đất phù hợp giá trị thị trường, và xác định các phương pháp định giá đất cụ thể. Trên thế giới, vấn đề này đã được giải quyết đầy đủ, đã trở thành một ngành khoa học.
Tiêu chuẩn định giá quốc tế bao gồm cả các phương pháp định giá hàng loạt để xây dựng Bảng giá đất của Nhà nước phù hợp giá trị thị trường, và cách áp dụng các phương pháp định giá cụ thể cho từng thửa đất. Ta nên sử dụng tiêu chuẩn quốc tế để quy định cho Việt Nam. Nếu cứ theo cách ta tự tư duy để xây dựng luật pháp gắn với một ngành khoa học thì khó tạo ra hiệu quả trong áp dụng.
