Sốt ảo ở nhiều nơi
Theo nhận định của Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá nhà đất tại một số huyện ở Hà Nội đã được thiết lập mới sau khi có thông tin lên quận, hay triển khai xây dựng khu đô thị. Tại một số địa phương như Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức…, đất trong làng xã được đẩy lên mức 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng 50% so năm 2019. Tại các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so năm 2019.
Đáng nói là sự thiết lập ngưỡng giá này phần lớn do các nhà đầu tư lướt sóng làm giá, chứ lượng giao dịch thực chất không nhiều. Một số chuyên gia BĐS cho rằng, dòng tiền đang ùn ùn đổ vào BĐS do sau thời gian giãn cách xã hội, nhiều ngành nghề phát triển chậm, lãi suất ngân hàng thấp, nên nhiều người tìm đến đất đai và nhà ở như một xu hướng đầu tư an toàn. Điều này đã gây ra hiện tượng nhu cầu ở thật ít, nhu cầu đầu tư nhiều. Hơn nữa, nếu dòng tiền cứ tiếp tục đổ vào BĐS sẽ dễ xảy ra hiện tượng sốt ảo, vỡ trận.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, mặc dù có sự tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thật diễn ra không nhiều, mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án BĐS được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện được chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng ít thành công, vì giá mua lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại. Hiện tại, giá căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân, rất chậm ở phân khúc cao cấp, kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỷ lệ hấp thụ không cao. Giá đất ở các địa phương bị đẩy tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường, thậm chí có đôi chút “bong bóng”. Trong giai đoạn vừa qua, hầu hết giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.
Trong năm 2020, mặt bằng lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư chuyển dòng tiền sang đầu tư các kênh khác thay vì ký quỹ gửi ngân hàng như trước. Với thị trường BĐS, nhiều người tìm các kênh khác như đất nền, nhà ở tại các địa phương lân cận và chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế thu nhập bình quân đầu người trong thời điểm dịch Covid-19 thì nhu cầu về nhà ở chắc chắn sẽ giảm. Biểu hiện là cả loại hình nhà để bán và nhà cho thuê đều có lượng hấp thụ giảm. Với phân khúc nhà cho thuê, tỷ lệ người thuê giảm 50% so thời điểm trước dịch. Theo một số chuyên gia trong ngành, thời gian qua, giá BĐS tăng khá mạnh là rất vô lý. Rõ ràng, điều này không phản ánh giá trị thật, tiềm ẩn nguy cơ “vỡ bong bóng” là rất lớn.
Cần siết lại thị trường
Tại cuộc họp Ban Chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo các đơn vị cần làm tốt công tác dự báo cung - cầu trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm. Theo đó, cần nắm chắc tình hình, diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời, không để xảy ra tình trạng “sốt giá” và “bong bóng” BĐS trên cả nước.
Nhận định về vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS cả nước trong năm 2021 vẫn tiếp tục phục hồi, tăng trưởng trở lại, chưa có tình trạng “đóng băng” hay “bong bóng” do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán cao. Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường. Tuy nhiên, trong khi nhu cầu giảm, thu nhập giảm, các chi phí tiết giảm thì giá nhà lại tăng. Việc hạn chế quỹ đất sạch tại các thành phố có thể nói lên sự bất thường về giá. Điều đáng nói là tại các tỉnh, thành phố dù đất rộng người thưa, song giá nhà đất cũng tăng “phi mã”, đây là điều không bình thường. Một số chuyên gia khuyến cáo, ngay bây giờ, cần phải siết chặt lại thị trường, ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, “thổi giá” để thị trường có thể trở về đúng giá trị thực.
Thời gian tới, Chính phủ sẽ ban hành các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2020 và hoàn thiện cơ chế chính sách để đẩy mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, kết hợp với chỉnh trang khu vực đô thị; chỉnh trang di dời nhà trên và ven kênh rạch; phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp… Từ đó, sẽ tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ trong năm 2021 và các năm tiếp theo.
