Trung tâm dữ liệu - hạ tầng định hình giá trị mới của bất động sản công nghiệp

Khi trí tuệ nhân tạo (AI) thúc đẩy nhu cầu về năng lực tính toán, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp đang dịch chuyển từ vị trí và giá đất sang khả năng bảo đảm hạ tầng, kiểm soát rủi ro và đưa dự án vào vận hành.

Trung tâm dữ liệu của VNPT quản lý tại Hòa Lạc, Hà Nội. (Ảnh: CTV)
Trung tâm dữ liệu của VNPT quản lý tại Hòa Lạc, Hà Nội. (Ảnh: CTV)

Sự phát triển của AI đang mở ra một hướng nhu cầu mới cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Bên cạnh các cơ sở sản xuất công nghệ cao, trung tâm dữ liệu ngày càng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, kéo theo những yêu cầu chuyên biệt về nguồn điện, kết nối số và khả năng mở rộng công suất.

Trong bối cảnh đó, giá trị của một địa điểm công nghiệp không còn được đánh giá chủ yếu qua vị trí hay chi phí thuê đất, mà còn phụ thuộc vào năng lực đáp ứng các điều kiện vận hành thực tế.

Theo thống kê sơ bộ, tính đến tháng 8/2026, Thành phố Hồ Chí Minh có 20 trung tâm dữ liệu đang hoạt động và 9 dự án được đề xuất. Trong khi đó, nghiên cứu của Arizton công bố tháng 9/2026 ước tính doanh thu dịch vụ cho thuê chỗ đặt máy chủ tại Việt Nam đạt 212 triệu USD năm 2025 và dự báo tăng lên 760 triệu USD vào năm 2031. Những con số này cho thấy dư địa phát triển của thị trường dịch vụ trung tâm dữ liệu, dù mức độ hiện thực hóa nhu cầu vẫn phụ thuộc vào tiến độ triển khai từng dự án.

ndo_br_ttdl2.jpg
Ký kết Biên bản ghi nhớ hợp tác giữa Sở Khoa học và Công nghệ Thành phố và Công ty Accelerated Infrastructure Capital (AIC) - nhà đầu tư quốc tế có kinh nghiệm trong phát triển và vận hành trung tâm dữ liệu, về đầu tư Trung tâm Dữ liệu trí tuệ nhân tạo (AI Data Center) tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung (xã Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh) tháng 3/2026. (Ảnh: CTV)

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định: AI và trung tâm dữ liệu đang làm thay đổi các yếu tố quyết định giá trị của đất công nghiệp. Nhu cầu ngày càng tập trung vào những địa điểm có khả năng kết hợp nguồn điện ổn định, kết nối số và lộ trình khả thi để đưa dự án vào vận hành.

Hạ tầng quyết định lợi thế cạnh tranh

Đối với trung tâm dữ liệu, nguồn điện không chỉ là một hạng mục tiện ích mà là điều kiện nền tảng của toàn bộ hoạt động. Nhà đầu tư cần đánh giá công suất có thể được cung cấp trên thực tế, thời điểm đấu nối, độ ổn định của nguồn điện và khả năng bổ sung công suất khi mở rộng. Việc một khu công nghiệp nằm gần đường dây truyền tải hoặc có cam kết cung cấp điện không đồng nghĩa với việc dự án chắc chắn được đấu nối đúng tiến độ hay có đủ năng lực phục vụ các giai đoạn phát triển tiếp theo.

Bên cạnh điện, hạ tầng cáp quang, khả năng kết nối quốc tế và độ trễ truyền dữ liệu cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng vận hành. Các yếu tố như thiết kế làm mát, thoát nước, nguy cơ ngập lụt và khả năng tiếp cận phục vụ bảo trì cần được xem xét đồng bộ.

Với đặc thù vận hành liên tục, trung tâm dữ liệu đòi hỏi mức độ dự phòng và khả năng chống gián đoạn cao hơn so với nhiều loại hình bất động sản công nghiệp thông thường. Điều này cũng làm thay đổi cách đánh giá tổng chi phí đầu tư. Một địa điểm có giá thuê đất thấp hơn chưa chắc mang lại hiệu quả kinh tế tốt hơn nếu nhà đầu tư phải bổ sung nhiều hạng mục hạ tầng, kéo dài thời gian phê duyệt hoặc gặp khó khăn trong việc mua sắm và lắp đặt thiết bị chuyên dụng. Khả năng triển khai đúng tiến độ vì vậy trở thành một phần quan trọng trong giá trị thương mại của địa điểm.

Đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp, lợi thế không chỉ nằm ở quỹ đất sẵn có mà còn ở khả năng chứng minh năng lực cung cấp hạ tầng. Những địa điểm có phương án đấu nối điện rõ ràng, kết nối số phù hợp và kế hoạch mở rộng khả thi có thể thu hút sự quan tâm lớn hơn từ khách thuê. Tuy nhiên, mức độ tác động đến giá thuê đất vẫn phụ thuộc vào nhu cầu thực tế và chi phí đầu tư hạ tầng; hiện chưa đủ cơ sở để kết luận AI đã tạo ra xu hướng tăng giá đất công nghiệp trên phạm vi toàn quốc.

Năng lực hạ tầng định hình lợi thế cạnh tranh

Trung tâm dữ liệu và cơ sở sản xuất công nghệ cao có những yêu cầu bất động sản khác biệt. Trong khi trung tâm dữ liệu ưu tiên nguồn điện ổn định, kết nối số và khả năng vận hành liên tục, các nhà sản xuất bán dẫn, linh kiện điện tử hoặc cơ khí chính xác cần thêm nguồn lao động có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp và hạ tầng logistics phù hợp. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư khu công nghiệp xác định rõ nhóm khách thuê mục tiêu, từ đó quy hoạch và phát triển hạ tầng đáp ứng nhu cầu thực tế của từng ngành.

Về địa bàn, Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội có lợi thế về nhu cầu thương mại và hạ tầng số cho phát triển trung tâm dữ liệu. Trong khi đó, Bắc Ninh nổi bật với cụm doanh nghiệp điện tử, bán dẫn và công nghiệp hỗ trợ; Thái Nguyên cũng là địa bàn đáng cân nhắc đối với hoạt động sản xuất điện tử. Tuy nhiên, lợi thế của từng địa phương mới chỉ là cơ sở ban đầu để xác định địa điểm tiềm năng. Khả năng cung cấp điện, kết nối hạ tầng, nguồn nhân lực và tiến độ triển khai tại từng địa điểm mới quyết định mức độ phù hợp với dự án.

Trong bối cảnh đó, chiến lược phát triển khu công nghiệp cần chuyển từ chuẩn bị quỹ đất sang bảo đảm năng lực triển khai và vận hành. Hạ tầng điện, kết nối số, hệ thống làm mát và khả năng mở rộng cần được tính toán ngay từ giai đoạn quy hoạch, đồng thời gắn với nhu cầu và kế hoạch đầu tư của khách thuê để hạn chế rủi ro từ việc đầu tư đón đầu thiếu cơ sở.

Bên cạnh đó, các dự án được công bố hoặc chấp thuận đầu tư chưa đồng nghĩa với nguồn cung đã đi vào hoạt động. Tác động đến thị trường chỉ được hiện thực hóa khi dự án bảo đảm được nguồn điện, hoàn tất thủ tục, thu xếp vốn và tiến tới vận hành.

Theo ông John Campbell, yếu tố tạo khác biệt giữa các khu công nghiệp nằm ở khả năng cung cấp hạ tầng đúng tiến độ và duy trì chất lượng vận hành trong suốt thời gian đầu tư của khách thuê. Khi nhu cầu về năng lực tính toán tiếp tục gia tăng cùng sự phát triển của AI, khả năng chuyển các cam kết về hạ tầng thành năng lực vận hành thực tế sẽ ngày càng định hình sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp.

Có thể bạn quan tâm

Ảnh: THÀNH ĐẠT

Giá vàng ngày 27/10: Vàng miếng SJC tăng trở lại

Giá vàng thế giới hôm nay (27/10) đảo chiều đi xuống, giao dịch ở mức 4.002,5 USD/ounce trong bối cảnh thị trường tiếp tục chịu sức ép từ tình hình bất ổn địa chính trị tại Trung Đông và kỳ vọng FED nâng lãi suất. Trong nước, giá vàng miếng SJC tăng 300 nghìn đồng mỗi lượng, niêm yết ở mức 142 triệu đồng/lượng.

Các đại biểu chụp hình cùng robot tại sự kiện. (Ảnh: CTV)

Hợp tác chiến lược, định vị thế mạnh Việt Nam trong chuỗi giá trị robot

Trong chuỗi sự kiện Không gian giới thiệu sản phẩm, dịch vụ tăng trưởng xanh Thành phố Hồ Chí Minh, Liên minh Phát triển công nghiệp Robot Trung Quốc, Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty AIBRAIN, Công ty Tập đoàn AICAP công bố hợp tác chiến lược nhằm định vị, thúc đẩy thế mạnh của Việt Nam trong chuỗi giá trị robot.

Sản xuất hàng dệt may tại Tổng công ty cổ phần Dệt may Nam Định. (Ảnh: HOÀNG ANH)

Khai thác tốt dư địa tăng trưởng dệt may

Trong 9 tháng qua, tổng kim ngạch xuất khẩu dệt may Việt Nam đạt hơn 36 tỷ USD, tăng 3,3% so với cùng kỳ năm 2025, phản ánh sự nỗ lực và thích ứng của doanh nghiệp trước những biến đổi bất định của thị trường. 

Quang cảnh hội thảo. (Ảnh: Như Ý)

Việt Nam-Trung Quốc thúc đẩy hợp tác kiểm toán dựa trên dữ liệu

Chiều 26/10, tại Hà Nội, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng và Phó Tổng Kiểm toán Cơ quan Kiểm toán quốc gia Trung Quốc Guo Xi đồng chủ trì Hội thảo chung lần thứ 8 giữa hai cơ quan với chủ đề “Ứng dụng trí tuệ nhân tạo và phân tích dữ liệu lớn trong kiểm toán”.

Một góc Thành phố Hồ Chí Minh năng động và phát triển. (Ảnh: THẾ ANH)

Kết nối các cực tăng trưởng toàn cầu, mở rộng không gian phát triển cho Thành phố Hồ Chí Minh và Việt Nam

Sự dịch chuyển của dòng vốn, công nghệ, chuỗi giá trị toàn cầu mở ra cơ hội để Việt Nam nâng cao vị thế trong cấu trúc kinh tế thế giới. Tuy nhiên, cơ hội không tự chuyển hóa thành tăng trưởng. Thực tế đòi hỏi chúng ta phải nâng cao nội lực, đổi mới thể chế, phát triển doanh nghiệp, xây dựng các quan hệ hợp tác có chiều sâu.

Theo kế hoạch, giai đoạn 1 của dự án đầu tư xây dựng Cảng Hàng không quốc tế Long Thành sẽ hoàn thành, phấn đấu đưa vào khai thác trong năm 2026. (Ảnh: THÙY LINH)

Nhiều gói thầu thuộc Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đứng trước nguy cơ “vỡ tiến độ”

Theo nhận định của lãnh đạo Bộ Xây dựng, dự án đầu tư xây dựng Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đang có nhiều gói thầu chậm tiến độ, nguy cơ khó hoàn thành đúng kế hoạch, đưa vào khai thác cuối năm nay do tình trạng thiếu hụt nguồn nhân lực, khan hiếm vật liệu và vướng mắc về thủ tục thanh toán.

Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN)

Chứng khoán ngày 26/10: Thị trường nghiêng về sắc đỏ, VN-Index giảm hơn 10 điểm

Phiên giao dịch ngày 26/10, thị trường chứng khoán Việt Nam chìm trong sắc đỏ khi áp lực bán gia tăng trên diện rộng, tập trung chủ yếu ở nhóm cổ phiếu ngân hàng và chứng khoán. Dù một số mã năng lượng và vốn hóa lớn như GAS, VIC, BSR nỗ lực nâng đỡ thị trường, VN-Index vẫn giảm 10,6 điểm, xuống 1.763,55 điểm khi kết phiên.

Xã Hát Môn, thành phố Hà Nội hướng tới xây dựng nông thôn mới hiện đại. (Ảnh: MINH ANH)

Hát Môn tạo động lực phát triển nông thôn mới hiện đại

Với mục tiêu tăng trưởng giá trị sản xuất bình quân 13,5% trong năm 2026, trong đó, nông nghiệp tăng 4%, xã Hát Môn, thành phố Hà Nội tập trung phát huy lợi thế làng nghề, phát triển nông nghiệp công nghệ cao gắn với du lịch sinh thái, từ đó nâng cao giá trị sản xuất, cải thiện thu nhập và xây dựng nông thôn mới hiện đại.

Tòa nhà của Seabank (Ảnh : Huy Hưng)

SeABank công bố Khung Tài chính bền vững

Ngân hàng Thương mại cổ phần Đông Nam Á (SeABank) chính thức công bố Khung Tài chính bền vững (Sustainable Finance Framework), được S&P Global Ratings đánh giá ý kiến độc lập (Second Party Opinion-SPO) ngày 24/9/2026.

Ảnh: VNPT

Chủ động gia hạn, mua thêm hóa đơn điện tử VNPT với ưu đãi 10%

Khi số lượng hóa đơn sắp hết hoặc thời hạn sử dụng dịch vụ đến gần, doanh nghiệp cần nhanh chóng bổ sung để đáp ứng hoạt động giao dịch. Với tính năng tự gia hạn và mua thêm hóa đơn VNPT Invoice trực tuyến trên nền tảng OneSME, doanh nghiệp có thể chủ động thực hiện các thao tác cần thiết, tiết kiệm thời gian và tối ưu chi phí.