Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Cần lộ trình, tránh gây sốc

Sau khi họp lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo Sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, ngày 29/7, Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã có báo cáo tổng hợp ý kiến và đề xuất gửi tới cơ quan soạn thảo.

Thứ Ba, ngày 29/07/2025 - 17:09

Giao dịch đất nền vùng ven đang chững lại do lo ngại mức thuế chuyển nhượng cao. (Ảnh: THÀNH ĐẠT)

Theo đó, các chuyên gia của VARS IRE thống nhất quan điểm, việc sửa đổi chính sách thuế là cần thiết, hợp lý và đúng hướng. Cần sử dụng thuế như một công cụ điều tiết thị trường, thay vì chỉ là công cụ thu ngân sách.

Ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí (Bộ Tài chính) trao đổi với báo chí tại buổi họp báo. (Ảnh: BTC)

Sửa toàn diện Luật Thuế thu nhập cá nhân trình Quốc hội vào tháng 10/2025

02/07/2025 19:42

Tuy nhiên, các ý kiến cũng cho rằng cần xây dựng lộ trình thực hiện rõ ràng, trong đó xác định thời điểm có hiệu lực phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội và khả năng thích ứng của thị trường.

Việc áp dụng quá nhanh các quy định mới, đặc biệt là những thay đổi về phương pháp tính thuế và mức thuế suất, có thể dẫn đến những xáo trộn lớn, ảnh hưởng đến tâm lý của người nộp thuế và sự ổn định của một số thị trường, nhất là thị trường bất động sản.

Do đó, VARS IRE kiến nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc kỹ lưỡng về thời điểm và cách thức triển khai nhằm bảo đảm tính khả thi, hiệu quả và đồng thuận xã hội khi luật được ban hành và đi vào thực tiễn.

Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Bộ này đề xuất, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng, sẽ tính thuế theo thời gian nắm giữ. Thời gian nắm giữ tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (tính từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

Theo đánh giá của các chuyên gia của VARS IRE, để bảo đảm tính khả thi, hiệu quả, tránh gây sốc cho thị trường cũng như các tác động xấu đến nền kinh tế, các chủ thể liên quan, hoạt động đấu giá đất của các địa phương... cần lưu ý một số vấn đề : Xây dựng lộ trình áp dụng rõ ràng, hợp lý; Sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành, làm rõ các khái niệm liên quan như "chi phí hợp lý, hợp lệ"; Xử lý trường hợp chuyển nhượng lỗ; Phân loại đối tượng chịu thuế theo mục đích sử dụng bất động sản, phân loại rõ giữa các nhóm: ở thực-đầu tư dòng tiền-đầu cơ tích trữ.

Xét theo thực tế tại Việt Nam, hầu hết các hành vi đầu cơ đều có thời gian nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Việc nắm giữ bất động sản từ 5 năm trở lên đã bảo đảm tính ổn định và lâu dài, do đó VARS IRE đề xuất xem xét điều chỉnh khung thời gian nắm giữ bất động sản để xác định mức thuế.

Phương án đề xuất là thời gian nắm giữ bất động sản dưới 1 năm áp mức thuế 10%; từ 1 đến dưới 2 năm áp mức thuế 6%; từ 2 đến dưới 5 năm áp mức thuế 4% và từ 5 năm trở lên (hoặc nhận thừa kế) áp mức thuế 2%

Phương án đề xuất mức thuế thu nhập cá nhân điều chỉnh theo thời gian nắm giữ bất động sản của VARS IRE:

- Dưới 1 năm: 10%

- Từ 1 đến dưới 2 năm: 6%

- Từ 2 đến dưới 5 năm: 4%

- Từ 5 năm trở lên (hoặc nhận thừa kế): 2%

VARS IRE cũng đưa ra đề xuất mức giảm trừ cho các bất động sản nắm giữ trong thời gian dài. Trường hợp thời gian nắm giữ bất động sản đến 1 năm, mức giảm trừ là 0%. Mức giảm trừ tăng dần theo thời gian nắm giữ bất động sản: Trên 1 năm là 40%; trên 2 năm là 50%; từ 2 đến dưới 5 năm là 70% và từ 5 năm trở lên là 80%.

Cùng với việc cân nhắc để xây dựng, hoàn thiện chính sách thuế phù hợp thực tiễn, các chuyên gia cho rằng, cơ quan quản lý cần sớm triển khai việc định danh bất động sản thông qua mã số định danh thống nhất trên toàn quốc và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia.

MINH THU