Đây là những giải pháp quan trọng để tháo “nút thắt” cho phân khúc này, sau giai đoạn dài vướng mắc.
Thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất quốc gia
Tại phiên họp thứ 5, ngày 13/1, của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính đề cập, cần giao chỉ tiêu nhà ở xã hội cho thuê của năm 2026 và các năm tiếp theo cho các địa phương, nhất là các tỉnh, thành có các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu vực tập trung đông lao động. Đưa các dự án nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê, vào “luồng xanh”, “luồng ưu tiên” khi làm thủ tục...
Phía Bộ Xây dựng cho biết, các bộ, ngành đang gấp rút đề xuất thành lập “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất”; hoàn thiện nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản; trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết về một số cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội.
Những điểm mới giúp giải phóng nguồn lực
Theo báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng, trong năm 2025 cả nước đã hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt khoảng 2% kế hoạch năm. Lũy kế đến hết năm 2025, quy mô các dự án nhà ở xã hội đang triển khai đạt 657.441 căn, tương đương 62% chỉ tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Nhiều địa phương không chỉ hoàn thành kế hoạch năm 2025 mà còn có khả năng vượt chỉ tiêu được đặt ra của Đề án, như: Hải Phòng, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Thái Nguyên, Nghệ An...
Có được kết quả này là nhờ Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành trung ương và địa phương đã tập trung tháo gỡ được nhiều khó khăn liên quan chính sách về đất đai, tài chính, như các dự án luật và nghị định, thông tư hướng dẫn, tổ chức nhiều đợt kiểm tra, hội nghị bàn biện pháp tháo gỡ khó khăn. Trong đó, việc ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP ngày 10/10/2025 của Chính phủ, về điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội (Nghị định số 261), thể hiện một bước tiến lớn về chính sách đối với phát triển nhà ở xã hội, góp phần gia tăng cơ hội cho người thu nhập thấp.
Điểm mới cần kể đến của Nghị định số 261 là quy định về nâng trần thu nhập được xét mua, thuê mua hoặc được thuê nhà ở xã hội cho các đối tượng là người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, người lao động làm việc tại các doanh nghiệp, hợp tác xã, cán bộ, công chức, viên chức. Cụ thể: quy định cá nhân độc thân có mức thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng (trước đây quy định không quá 15 triệu/tháng), hộ gia đình có mức thu nhập không quá 40 triệu đồng/tháng (trước đây quy định không quá 30 triệu đồng/tháng), đồng thời bổ sung các đối tượng cá nhân độc thân có nuôi con dưới tuổi thành niên có mức thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng; cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập, nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình. Đây được xem là bước điều chỉnh lớn, thể hiện tư duy chính sách linh hoạt, nhân văn của Chính phủ, chuyển từ tiếp cận an sinh tối thiểu sang tiếp cận dựa trên khả năng chi trả thực tế và nhu cầu ổn định đời sống đô thị. Quy định này không chỉ gia tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình, mà còn góp phần nâng cao tính công bằng, minh bạch và hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội, góp phần ổn định lực lượng lao động và tăng trưởng dài hạn.
Một điểm nổi bật khác là quy định cho phép cơ quan Công an cấp xã thực hiện xác nhận điều kiện thu nhập cho đối tượng lao động tự do, không có hợp đồng chính thức, giúp đối tượng lao động phi chính thức (buôn bán nhỏ, dịch vụ cá thể, lao động thời vụ...), lực lượng lao động chiếm tỷ lệ cao trong thị trường lao động ở các đô thị lớn có cơ hội tham gia vào chương trình nhà ở xã hội, vốn trước đây dễ bị loại trừ do khó khăn trong xác nhận điều kiện thu nhập.
Một chính sách khác cũng rất quan trọng, là Nghị quyết số 201/2025/QH15, ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (Nghị quyết số 201)
cho thấy sự quyết tâm rất lớn của Đảng, Quốc hội, Chính phủ trong việc đưa các dự án nhà ở xã hội vào “luồng xanh” ưu tiên giải quyết các thủ tục pháp lý, qua đó tạo đà cho các địa phương đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, phục vụ nhu cầu đang rất lớn của thị trường. Nghị quyết số 201 đã cung cấp các công cụ pháp lý để huy động nguồn lực từ cả Nhà nước và tư nhân, thông qua Quỹ Nhà ở quốc gia - một quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, không vì mục đích lợi nhuận. Nguồn vốn này được hình thành từ ngân sách, tiền bán tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất và các nguồn hỗ trợ tự nguyện. Đồng hành cùng các doanh nghiệp của nhà nước như HUD, UDIC, Hancorp… là sự nhập cuộc của nhiều doanh nghiệp tư nhân như Vingroup, Masterise, Himlam, Viglacera, BIC, Kim Oanh, Hoa Sen… tạo nên một diện mạo mới cho phân khúc nhà ở xã hội vào thời điểm này.
Để chính sách đi vào đời sống
Nhiều chuyên gia cho rằng, chính sách dù đúng đến đâu, nếu không được tổ chức thực hiện một cách quyết liệt và có trách nhiệm thì cũng khó phát huy hiệu quả. Cùng đó, trong thực tế, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, trong khi quy trình đầu tư xây dựng đòi hỏi thời gian dài, từ khâu giao đất, thẩm định thiết kế đến phê duyệt quy hoạch. Ngay cả trong điều kiện thuận lợi, phải mất từ sáu tháng đến một năm mới có thể khởi công, và thêm khoảng một năm nữa mới đủ điều kiện bán nhà. Tiến độ dự án phụ thuộc không chỉ vào thủ tục mà còn vào năng lực của nhà đầu tư và cách tổ chức thực hiện của từng địa phương.
Một vấn đề khác, cơ quan chức năng phải giải quyết được các “điểm nghẽn” trong xác định điều kiện thu nhập của khối lao động tự do, lực lượng lao động tham gia đóng góp tích cực cho khu vực kinh tế phi chính thức ở các đô thị lớn nhưng yếu thế. Khó khăn chính khi xác định thu nhập cho lao động tự do là thiếu cơ sở dữ liệu về bằng chứng xác nhận thu nhập, tạo ra rủi ro cho cơ quan chịu trách nhiệm xác nhận, tạo kẽ hở cho việc trục lợi chính sách.
Vì vậy, cần xem xét thay đổi từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm, mạnh dạn thay thế yêu cầu về điều kiện thu nhập đối với lực lượng lao động không có hợp đồng lao động, hoặc có thu nhập không ổn định bằng điều kiện chỉ được thuê nhà ở xã hội bằng hợp đồng thuê nhà hằng năm. Cơ chế này không chỉ giúp mở rộng đối tượng được tham gia chương trình, mà còn hỗ trợ các đô thị trong quản lý lực lượng lao động tự do, góp phần tăng cường an sinh xã hội.
Một vấn đề khác cũng vô cùng quan trọng, là các địa phương phải chuẩn bị được quỹ đất. Đây là công việc rất lớn, đòi hỏi các địa phương phải đưa vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội cụ thể, để thực hiện giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, phải duy trì lãi suất cho vay ưu đãi, bảo đảm cố định trong suốt vòng đời khoản vay hoặc trong thời gian là 25 năm, nhằm giúp người dân yên tâm và chủ động trong việc tính toán kế hoạch tài chính dài hạn, nâng cao niềm tin vào tính ổn định của chương trình nhà ở xã hội, chuyển hóa nhu cầu nhà ở tiềm năng thành nhu cầu thực có khả năng thanh toán, góp phần tạo điều kiện cho các dự án nhà ở xã hội được triển khai đúng tiến độ và tiêu thụ ổn định.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025, quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Các cơ quan chức năng cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ, hiện đại, được vận hành bởi cơ quan chuyên trách, nhằm bảo đảm kiểm soát, giám sát việc chấp hành chỉ đạo của Trung ương, Chính phủ trong triển khai nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội ở các địa phương, xây dựng và quản lý quỹ nhà ở xã hội, theo dõi biến động của đối tượng được hưởng chính sách xã hội, thực hiện những nhiệm vụ đặc thù, thí điểm liên quan đến nhà ở xã hội, tham gia tháo gỡ những khó khăn cụ thể cho từng địa phương, doanh nghiệp theo thẩm quyền.
Để nhà ở xã hội thật sự trở thành bệ đỡ an sinh, cần sự vào cuộc đồng bộ hơn nữa, từ hoàn thiện khung pháp lý, liên thông dữ liệu, đơn giản hóa thủ tục đến tiếp tục gia tăng nguồn cung tại những khu vực có nhu cầu cao, bảo đảm nhà ở xã hội không chỉ đủ lượng mà còn đúng đối tượng ■
