Sửa đổi Luật Nhà ở tránh quy định xung đột với các luật hiện hành

Phát biểu thảo luận tại Phiên họp 21 về nội dung dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá cao nỗ lực cố gắng của Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ quan chủ trì thẩm tra đã chuẩn bị hồ sơ dự án một luật khó, phức tạp, nhạy cảm được nhiều đối tượng quan tâm, từ người mua nhà, muốn có nhà đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các giới, các cấp, các ngành, trong nước và nước ngoài.

Thứ Sáu, ngày 17/03/2023 - 19:06

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành các nội dung thảo luận tại phiên họp, chiều 17/3. (Ảnh: Duy Linh)

Báo cáo thẩm tra nêu, Chính phủ đề xuất bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Qua nghiên cứu, thảo luận, nhiều ý kiến không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo luật.

Còn nhiều băn khoăn trong quy định mới

Ủy ban Pháp luật nêu, nhiều ý kiến cho rằng, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô, bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn...

Chủ tịch Quốc hội cho biết, hiện nay đa số ý kiến của Thường trực Ủy ban Pháp luật, ý kiến phản biện chính sách của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam bày tỏ băn khoăn và không tán thành quy định này.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu ý kiến về một số nội dung thảo luận tại phiên họp. (Ảnh: Duy Linh)

Chung quanh các ý kiến thảo luận của đại biểu, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, quy định của Hiến pháp và pháp luật, quyền sở hữu đối với tài sản được Nhà nước bảo vệ và không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật. Như vậy, quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được quy định bằng một luật nào đó như Luật Nhà ở, chứ không phải quyền đó bị chấm dứt

Hơn nữa, loại ý kiến này cũng cho rằng là không thể đồng nhất giữa 2 phạm trù quyền sở hữu và thời gian sử dụng. Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn cũng đã có quy định chi tiết về thời hạn sử dụng của công trình xây dựng nói chung, trong đó bao gồm công trình nhà chung cư và các trường hợp cụ thể.

Thảo luận về những nội dung trong dự thảo luật, một số đại biểu cho rằng, khái niệm về kỹ thuật xây dựng khác với khái niệm về quyền sở hữu là một khái niệm về pháp lý. Nếu quy định như Điều 25 dự thảo luật vô hình chung gây ra sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và thời hạn sử dụng.

Tổng Thư ký, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường phát biểu ý kiến tại phiên họp. (Ảnh: Duy Linh)

Ngoài ra từ nhiều phân tích khác theo giác độ quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu và tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân, tâm tư tình cảm, nguyện vọng của người dân và tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung. Vì vậy phải được đánh giá tác động một cách rất là kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện hơn nữa.

Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, Điều 19 của dự thảo Luật quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai hiện hành, Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài...

Phân định rõ quyền sở hữu và thời hạn sử dụng

Nhóm ý kiến này đề nghị cân nhắc không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ mà giữ như quy định hiện hành.

Góp ý tại Điều 19 của dự thảo luật này, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Phú Cường cho rằng, đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân người nước ngoài, dự thảo luật đã mở rộng đối tượng rất lớn, cá nhân người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được phép sở hữu nhà ở và cho thuê.

Phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). (Ảnh: Duy Linh)

Cho ý kiến về Điều 25 xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, theo các ý kiến của Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Phú Cường, về quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng mà phải phá dỡ theo quy định, đề nghị Ban soạn thảo xem xét, nghiên cứu lại thật kỹ lưỡng, đánh giá dư luận, sự tác động đến người dân...

Liên quan đến Điều 41, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách cho rằng, thủ tục bàn giao nhà ở quá rườm rà, đề nghị cần có nghiệm thu toàn bộ công trình đủ tiêu chuẩn kỹ thuật thì chủ đầu tư có thể bán cho người mua, không cần những thủ tục rườm rà

Nhiều đại biểu cũng cho rằng, cần rà soát lại tính tương đồng của các luật như Luật Đất đai; nội dung quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư và xác định giá đất, đề nghị nên theo quy định của Luật Đất đai để khi luật ban hành không bị mâu thuẫn.

Về Điều 66 cơ chế ưu đãi được thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách đề nghị nên xem xét lại sao cho phù hợp Luật Đất đai.

Quan tâm tới sự thống nhất của hệ thống pháp luật nói chung, đặc biệt là ba luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 và dự kiến đủ điều kiện sẽ thông qua tại Kỳ họp thứ 6 năm nay; đó là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi), qua nghiên cứu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu rõ, vẫn còn khá nhiều điều, điểm trong ba luật trên còn giao thoa, chồng chéo, mâu thuẫn, chưa thống nhất; do đó đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan của Quốc hội sớm thống nhất, xử lý vấn đề này.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng bày tỏ ủng hộ chính sách về việc sở hữu nhà chung cư và vấn đề phá dỡ các nhà chung cư; khoản 2 Điều 64 dự thảo luật đã xác định rõ các trường hợp Nhà nước sẽ tiến hành đầu tư cải tạo nhà chung cư không phụ thuộc vào sự đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư; tuy nhiên cần rà soát và làm rõ hơn chính sách này để báo cáo Quốc hội xem xét, cho ý kiến

Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đồng tình với quy định tại khoản 3, Điều 81 và khoản 3, Điều 89 của dự thảo luật liên quan quy định về Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân.

Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình tại phiên họp. (Ảnh: Duy Linh)

Theo ông Bùi Văn Cường, quy định này rất cần thiết, đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội ủng hộ và có giải trình đầy đủ để bảo đảm tính pháp lý về quy định này, góp phần rất quan trọng vào việc tháo gỡ nút thắt, điểm nghẽn, vướng mắc trong mấy năm vừa qua về giải quyết nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân; đây cũng là giải pháp để công nhân gắn bó với tổ chức công đoàn.

Trước đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, thảo luận về nội dung Kế hoạch về công tác đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ được quy hoạch đại biểu Quốc hội chuyên trách và các chức danh ở Hội đồng Dân tộc, các ủy ban của Quốc hội, Văn phòng Quốc hội, các cơ quan thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Qua nghiên cứu, rà soát, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, dự thảo luật còn có một số quy định xung đột, chưa thống nhất với các luật hiện hành và các dự thảo luật đã và chuẩn bị trình Quốc hội, cụ thể là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)...
(Theo báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội)

VĂN CHÚC