Căn cứ quy định Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thi hành Luật Đất đai 2024, quy định hệ số K được xây dựng theo công thức K= K1 (hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường) x K2 (hệ số điều chỉnh theo quy hoạch, áp dụng cho dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng) x K3 (hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất).
Đất không đầu tư không lo tăng tiền sử dụng đất
Theo quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố, hệ số K nhân (x) với bảng giá đất áp dụng cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất đối với các loại đất ban hành kèm theo bảng giá đất như sau: Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (K1) đối với các loại đất theo bảng giá đất là 1 lần. Đối với các trường hợp không phải dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng thì K2 là 1 lần. Hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (K3) đối với các loại đất theo bảng giá là 1 lần.
Đối với các dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2) làm tròn đến 2 số thập phân và được xác định theo công thức sau: K2= K2.2 - [ (H2- H) x (K2.2 - K2.1)/H2-H1].
Trong đó, H (là hệ số sử dụng đất của khu đất, thửa đất); H1 là hệ số sử dụng đất nằm ở vị trí cận dưới (nhỏ hơn và gần nhất với H có trong bảng chuẩn); H2 là hệ số sử dụng đất nằm ở vị trí cận trên (lớn hơn và gần nhất với H có trong bảng chuẩn); K2.1 là hệ số điều chỉnh tương ứng với hệ số sử dụng đất H1; K2.2 là hệ số điều chỉnh tương ứng với hệ số sử dụng đất H2.
Như vậy, với cách tính này chỉ làm tăng tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư có hệ số sử dụng đất theo quy hoạch (K2) từ 4 lần trở lên. Còn các hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sang đất ở và không phải để đầu tư thì không tốn thêm tiền sử dụng đất so với bảng giá đất hiện nay.
Xác định giá đất cụ thể khi thu hồi, người dân hưởng lợi
Quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố cũng nêu rõ các trường hợp không áp dụng bảng giá đất, trong đó có 6 trường hợp sẽ xác định giá đất cụ thể, bao gồm:
Tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.
Quyết định cũng nêu rõ, khi Nhà nước thu hồi đất của người dân tại các dự án sẽ tiến hành xác định giá cụ thể được thực hiện bởi đơn vị tư vấn, thẩm định có chuyên môn, chức năng để đưa ra giá bồi thường sát thị trường ở thời điểm thu hồi đất, có lợi cho người dân.
