Minh bạch, hài hòa trong giao dịch bất động sản

Hiện nay, các quy định về giao dịch bất động sản còn nhiều khoảng trống, dẫn đến nảy sinh nhiều mâu thuẫn, khiếu kiện. Do đó, song song với việc hoàn thiện thể chế chung, việc minh bạch hóa trong giao dịch bất động sản sẽ góp phần phát triển lành mạnh, bền vững thị trường.

Theo khảo sát, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc tính đến hết quý II/2023 giảm khoảng 33% so cùng kỳ, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 44% (lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so cùng kỳ). Tình hình giao dịch vẫn đang trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Còn nhiều ý kiến trái chiều

Theo tổng hợp số liệu từ các sở xây dựng, sáu tháng đầu năm 2023, tổng lượng giao dịch thành công đạt khoảng 187 nghìn, chỉ bằng 36,13% so sáu tháng cuối năm 2022. Trong đó, lượng giao dịch giảm chủ yếu tại phân khúc đất nền, giao dịch đối với nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ cũng chỉ bằng 40,69% so sáu tháng cuối năm 2022.

Mặc dù giao dịch ảm đạm, nhưng việc triển khai mua bán, thuê mua bất động sản còn nhiều khiếu kiện, vướng mắc và thực tế hiện nay vẫn còn ý kiến trái chiều, trong đó nảy sinh vấn đề nên hay không nên bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản tập trung.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường kiểm soát tốt nhất, minh bạch nhất vẫn nên qua sàn bất động sản nếu biết cách quản lý, đặc biệt tận dụng công nghệ quản lý số. Sàn chỉ là nơi diễn ra quy trình mua bán, đồng nghĩa với việc khi đăng ký giao dịch thì sàn sẽ kiểm chứng toàn bộ thông tin của bên bán và bên mua.

Sản phẩm bất động sản không phù hợp quy định của pháp luật thì sàn không cho lên, qua đó giúp bảo vệ lợi ích khách hàng. Đồng thời, góp phần cho công tác quản lý trong việc tính thuế, hạn chế trốn thuế, rửa tiền, không còn tình trạng hai giá khi mua bán bất động sản, lợi ích khách hàng, Nhà nước được bảo đảm...

Đồng quan điểm, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho rằng, không ít chủ đầu tư các dự án bất động sản bán các sản phẩm trước khi bàn giao, chưa có pháp lý rõ ràng nên cần phải thông qua sàn để kiểm soát. Tiến sĩ Trần Quang Thắng, Viện trưởng Viện Kinh tế và Quản lý Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng, việc bắt buộc giao dịch qua sàn cũng là bước chuẩn bị cho các nội dung liên quan luật phí, thu phí trong giao dịch bất động sản.

Thực tế, các sàn giao dịch bất động sản cần nâng cao tính minh bạch, phải có tính giải trình cao, vận hành tốt chứ không có thiên vị; bảo đảm tuân thủ theo quy định, không mâu thuẫn vận hành ý chí của cấp trên...

Tuy nhiên, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, không nhất thiết các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn bởi điều này sẽ tạo nên những “đặc quyền, đặc lợi” cho sàn và tước bỏ quyền tự chủ của chủ đầu tư. Ông lý giải, về bản chất, sàn giao dịch chỉ là đơn vị làm dịch vụ, được trả tiền công phí dịch vụ.

Các cá nhân hoặc chủ đầu tư dự án có nhu cầu thì có thể thuê môi giới hoặc giao dịch qua sàn theo nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ. Đồng thời, bản thân người môi giới, sàn giao dịch cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn trong giao dịch bất động sản.

Do vậy, nếu quy định tất cả chủ đầu tư bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê… phải thực hiện thông qua sàn thì sàn giao dịch từ “thân phận làm thuê”, chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán hoặc bên mua, sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động do được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”. Đó là chưa kể, nếu các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn thì các sàn này sẽ được hưởng nhiều đặc lợi như:

Hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp phí môi giới này cao hơn rất nhiều (có thể đến 7-8% hoặc cao hơn). Tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Bên cạnh đó, với khối lượng giao dịch hàng trăm nghìn tỷ đồng mỗi năm, lực lượng làm việc tại các sàn giao dịch bất động sản liệu có trụ vững? Đó là chưa kể đến việc cơ quan nào đủ chức năng quản lý để có thể đảm nhận được hết trọng trách, phần việc của các sàn này.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết, vấn đề mấu chốt là làm sao để khách hàng mua những sản phẩm thuộc những dự án đã đủ điều kiện để bán hàng. Điều này đã có hệ thống công chứng chịu trách nhiệm, do đó, quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn bất động sản không cần thiết.

Nâng cao chất lượng đội ngũ, hệ thống thông tin

Việc xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 44/2022/NĐ-CP ngày 29/6/2022 của Chính phủ (thay thế Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ). Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản đã và đang được triển khai xây dựng, quản lý và vận hành. Tuy nhiên, thực tế việc triển khai còn chưa hiệu quả, chưa là “địa chỉ” tin cậy để người dân có thể tra cứu thông tin về tình hình phát triển của thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, minh bạch thông tin về bất động sản đòi hỏi hệ thống nhà nước, hiệp hội cùng vào cuộc. Hiện nay đã có quy định về quản lý thu thập cung cấp thông tin thị trường bất động sản, nhưng trong 7-8 năm qua không triển khai được vì không áp đặt được chủ đầu tư, chính quyền phải cập nhật thông tin, đồng thời tính đồng bộ pháp luật không đầy đủ cũng gây khó khăn trong việc tổ chức thực hiện.

Và khi Nghị định số 44/2022/NĐ-CP ra đời lại gặp thời điểm thị trường đóng băng, dẫn đến quy định chưa được thực thi. Nếu có quy định mà không làm được hoặc nếu làm thì rất phức tạp, tốn kém, do đó, cần có giải pháp linh hoạt, phù hợp, bảo đảm hài hòa lợi ích các bên, tránh tiêu cực, thất thoát. Trong đó, việc đẩy mạnh phối hợp sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu thông tin về bất động sản, tạo thành big data rất cần thiết và cần sự vào cuộc thực chất của các chủ thể liên quan, bao gồm các lĩnh vực về đất đai, tài chính-ngân hàng, xây dựng, quy hoạch...

Quan trọng hơn, song song với việc hoàn thiện các quy định trong giao dịch, công bố thông tin về thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng cần siết chặt đội ngũ môi giới. Bởi mặc dù đây vẫn là lực lượng giúp thị trường bất động sản phát triển, nhưng quy định pháp luật đang bỏ lỏng lực lượng này, chưa quy định chặt chẽ về điều kiện hành nghề, chất lượng hành nghề theo luật cũ; tỷ lệ môi giới qua sát hạch còn thấp nhưng vẫn hoạt động bình thường, thiếu chế tài xử lý.

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay, ước tính cả nước có hơn 300 nghìn người môi giới bất động sản, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch, do đó, phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất, cò nhà”. Chính vì thiếu môi giới chuyên nghiệp cho nên thời gian qua, giới đầu nậu, cò đất đã gây ra tình trạng thổi giá, giao dịch ảo, tạo ra các cơn sốt đất ở khắp nơi, gây nhiễu loạn thị trường, ảnh hưởng đến nhiều nhà đầu tư chân chính.

Quy định của các nước trên thế giới về môi giới bất động sản rất chặt chẽ. Đơn cử tại Mỹ, tất cả các giao dịch bất động sản đều phải qua môi giới, kể cả mua bán giữa người nhà, người thân vì người môi giới chịu trách nhiệm trước pháp luật về các giao dịch này, bảo đảm không sai quy định, cũng như hài hòa lợi ích các bên.

Do đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, Nhà nước cần kiểm soát chặt lực lượng môi giới, bắt buộc lực lượng này phải qua đào tạo, trang bị đủ kiến thức theo quy định, tuyên thệ làm đúng quy định của pháp luật, tuân thủ quy tắc đạo đức hành nghề, sai đến đâu xử lý đến đó. Đồng thời có chế tài xử phạt thích đáng, thậm chí có thể nâng lên mức hình sự nếu đội ngũ môi giới cấu kết để tạo ra thông tin sai lệch, làm thao túng, lũng đoạn thị trường, xâm phạm lợi ích các nhà đầu tư, người mua.