1/Có thời điểm, tại một số địa phương ngoại thành như Thạch Thất, thị xã Sơn Tây, nhiều khu đất trồng cây lâu năm sau khi được chuyển đổi sang đất ở đã nhanh chóng tách thành những thửa đất diện tích 60-100m2 và rao bán tràn lan. Tại huyện Thạch Thất, hàng chục lô đất ở Bãi Dài (xã Tiến Xuân) đã được chia lô và bán hết từ lâu nhưng hiện vẫn chưa xây dựng nhà ở. Trên đường lớn cho đến ngõ nhỏ tại xã Bình Yên và Tân Xã, huyện Thạch Thất không khó bắt gặp các khu đất đã phân lô có diện tích 60-100m2, giá 1,2-1,7 tỷ đồng.
Đặc biệt, từ khi có thông tin thành phố đặt mục tiêu giai đoạn 2021-2025 sẽ có ba đến năm huyện lên quận, giá đất tại huyện Đông Anh và Gia Lâm đã liên tục biến động. Đáng chú ý, dù chưa đủ tiêu chí nhưng nhiều “cò” đất tại đây đã ngang nhiên mượn cớ, “thổi giá” đất ao vườn ngang ngửa giá đất thổ cư.
Vấn đề nữa là nhiều khu đất phân lô, tách thửa hàng chục năm nay được bán qua tay rất nhiều người nhưng vẫn trong tình trạng bỏ hoang để cỏ mọc um tùm hoặc dùng làm nơi chăn thả gia súc, gây ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình quy hoạch phát triển hạ tầng đô thị của địa phương, đồng thời làm thất thoát nguồn lực đất đai. Nhiều báo cáo thị trường cho thấy, ảnh hưởng của lạm phát, siết tín dụng bất động sản, giá nhà đất tăng cao bất thường đã tạo bức tranh thị trường bất động sản ảm đạm. Trong đó, đất nền là phân khúc ghi nhận biến động rõ rệt nhất về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường đất phân lô tách thửa ở một góc độ nào đó vẫn nằm trong tầm thao túng của những “tay to”. Minh chứng là trong tờ trình về việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2023 mới được công bố thì lượng cung phân khúc đất nền (phân lô bán nền) đã xuất hiện với số lượng lớn, chủ yếu do người dân tham gia chào bán. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế lại đạt tỷ lệ khá thấp, đa số là giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau.
2/Thời điểm đầu năm 2022, để ngăn tình trạng gom đất đầu cơ, bán kiếm lời, tách thửa tràn lan phá vỡ quy hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã ban hành Văn bản số 1685 về việc dừng tách thửa đất, hợp thửa đất. Chính sách tạm dừng phân lô tách thửa cùng với động thái siết tín dụng bất động sản đã phần nào khiến thị trường đóng băng, nhiều khu vực đất nền ở ngoại thành Hà Nội đã rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Riêng tại khu vực Sóc Sơn, giá đất nền giảm rất mạnh. Vào thời điểm tháng 10/2022, lô đất tại xã Quang Tiến (Sóc Sơn) từng được chào bán với giá 26 triệu đồng/m2 nhưng đến tháng 3/2023, chủ đất hạ giá giảm còn 12,5 triệu đồng/m2. Các lô đất nằm vị trí trong ngõ, diện tích từ 70-90m2, ô-tô có thể đi vào được, chủ đất sẵn sàng giảm từ 200-400 triệu đồng/lô.
Dù rằng sau khi được “cởi trói”, nhiều lô đất phân lô giá rẻ ở vùng ven Hà Nội đã bắt đầu có giao dịch trở lại và thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư. Anh Lượng, một môi giới nhà đất khu vực Lương Sơn (Hòa Bình) cho biết, vài tuần gần đây, nhiều người mua bắt đầu quan tâm đến đất nền phân lô ở ven đô. “Những lô đất tầm 100m2 có giá khoảng 8-10 triệu đồng/m2, tương đương gần một tỷ đồng đang là sản phẩm được nhiều người tìm mua nhất”, anh nói.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, phần lớn số người mua đất phân lô tại vùng ven Hà Nội chỉ mang mục đích “lướt sóng” kiếm lời, song thị trường hiện nay đang khó khăn, lượng thanh khoản yếu. Do đó, việc đất nền ven đô tiếp tục nóng trở lại sẽ khó xảy ra trong thời điểm này. Thị trường vẫn xuất hiện điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa nhanh và có tiềm năng phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, trung tâm hành chính hay đô thị mới. Thí dụ như đất nền ở thành phố lớn, khu vực có tiện ích, kết nối hạ tầng đầy đủ, gần kề khu công nghiệp thì chắc chắn mặt bằng giá ổn định, có dư địa tăng trong trung hạn. Theo ông Đính, việc Hà Nội cho phép tách thửa trở lại có thể sẽ giúp nhà đầu tư cảm thấy yên tâm hơn và sẽ kích thích một phần thanh khoản, dù không nhiều nhưng cũng sẽ cao hơn trước đó. Tuy nhiên, giá đất phân lô tăng trong thời gian này là điều rất khó.
Chính sách tạm dừng tách thửa của Hà Nội từng khiến nhiều nhà đầu tư đột ngột rơi vào cảnh vỡ kế hoạch kinh doanh. Nay việc tách thửa đất được trở lại, giới môi giới kỳ vọng việc này có thể sẽ là nhân tố khiến lượng giao dịch tăng trở lại sau một thời gian đóng băng. Tuy nhiên, các yếu tố như tín dụng thắt chặt, khó tiếp cận vốn để đầu tư bất động sản, thanh khoản tại nhiều nơi giảm sâu sẽ khiến thị trường chưa thể phục hồi ngay.
