Hiếm hoi các dự án mức giá tầm trung
Từ đầu năm đến nay, giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khi mức giá tiếp tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới. Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, trong quý I/2026, giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt mức 4.148 USD/m2 (tương đương 109 triệu đồng/m2).
Sau hợp nhất, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng 11,8% so với cùng kỳ năm ngoái, riêng tại khu vực trung tâm, mức giá trung bình đạt 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Nhiều dự án đồng loạt mở bán hoặc tung giai đoạn mới với mặt bằng giá phổ biến từ 130-150 triệu đồng mỗi mét vuông nhưng các dự án nguồn cung trung cấp gần như vắng bóng.
Diễn biến của thị trường còn cho thấy, mặt bằng giá không chỉ tăng tại khu vực nội đô mà còn lan rộng ra các khu vực khác thuộc tỉnh Bình Dương cũ với mức giá sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 60 triệu đồng/m2.
Ở một số khu vực như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một (cũ), một số dự án mở bán gần đây ghi nhận mức giá 65-80 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ có mức giá sơ cấp dưới 50 triệu đồng/m2 hiện khá hạn chế.
Trước thực trạng này, những dự án như The Aspira (do Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise làm chủ đầu tư) công bố mức giá từ 33,3 triệu đồng/m² được cho là rất hiếm hoi trên thị trường. Hiện dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện để phấn đấu bàn giao vào quý II/2027. Đây được cho là dự án sẽ là “đích ngắm” vì phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người dân.
Tương tự, dự án Phú Mỹ Hưng Harmonie, dự án đầu tiên của Phú Mỹ Hưng phát triển ở phía đông bắc cũng đang trở thành tâm điểm khi đây là dự án hiếm hoi thuộc phân khúc “dễ mua” với mức giá trung bình từ 50 triệu đồng/m² được đánh giá là cạnh tranh.
Từ những dự án như vừa nêu, cho thấy một xu hướng: Việc đưa chuẩn cao cấp vào phân khúc căn hộ giá tầm trung đang ngày càng rõ rệt. Doanh nghiệp nhận ra tăng trưởng bền vững không thể chỉ dựa vào sản phẩm cao cấp mà còn phải gắn với chiến lược dài hạn và nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.
Chiến lược này cũng lý giải vì sao, nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng tập trung vào phát triển dòng căn hộ diện tích vừa phải, thiết kế thông minh, tối ưu chi phí xây dựng và quản lý cũng như chất lượng sống, tiện ích thông minh và kết nối hạ tầng.
Các chính sách cần bền vững và linh hoạt hơn
Trong bối cảnh giá căn hộ và giá bất động sản vẫn giữ nhịp tăng, giải pháp đẩy mạnh các gói hỗ trợ tài chính như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc… nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cũng đang mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho người mua nhà ở thực.
Theo đó, từ cuối năm 2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm 16%/năm.
Các gói vay với lãi suất “mồi” chỉ 5-6%/năm nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn. Thực tế này đã khiến bài toán tài chính của người mua nhà bị đảo lộn.
Đại diện Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.
Trong bối cảnh đó, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.
Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.
Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam cho biết, người có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng như vị trí "nóng" hay tiện ích cao cấp.
Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng đã tung ra các gói vay với lãi suất ưu đãi, thậm chí miễn lãi và ân hạn nợ gốc trong thời gian dài như chỉ cần thanh toán 20% đến khi nhận sổ hồng, hỗ trợ lãi 24 tháng, ân hạn gốc đến 6 năm; cung cấp gói vay với lãi suất tối đa khoảng 9% trong 12-18 tháng đầu đối với khách mua nhà tại các dự án mở bán.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho biết, để đối phó với “cơn bão” lãi suất tăng cao, doanh nghiệp đã phải thay đổi toàn bộ chính sách bán hàng, trong đó có việc hỗ trợ khách hàng mua sản phẩm trả góp với thời gian rất dài.
Theo chuyên gia Savills Việt Nam, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng gia tăng, người mua nhà cũng buộc phải nâng cao mức độ kỷ luật tài chính trong quá trình ra quyết định. Đặc biệt, với nhóm khách hàng trẻ, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, cần ưu tiên các tiêu chí cốt lõi như pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hằng ngày và quan trọng hơn cả là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.
Theo các chuyên gia, ngoài các chính sách nêu trên, việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án nhà ở xã hội cũng sẽ giúp nhiều người dân có nhu cầu nhà ở thật tiếp cận nhà ở. Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Hoàng Nguyên Dinh cho biết: Trong quý 2/2026, thành phố sẽ khởi công 41 dự án nhà ở xã hội.
Thành phố đã giao Sở Xây dựng khẩn trương rà soát, phân loại từng nhóm dự án cần rà soát pháp lý quy hoạch kiến trúc, pháp lý đất đai, pháp lý đầu tư xây dựng và dự tính thời gian hoàn thành xử lý cụ thể đối với từng dự án. Thực hiện rà soát, xác định danh mục các dự án nhà ở thương mại có dành quỹ đất 20% để thực hiện nhà ở xã hội qua các thời kỳ để thống kê, phân loại cụ thể từng nhóm dự án. Đồng thời, rà soát, thống kê số lượng các khu tái định cư trên địa bàn có khả năng chuyển sang nhà ở xã hội để ưu tiên bố trí tái định cư cho các hộ dân ảnh hưởng bởi các dự án.
Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn tăng tốc phát triển nhà ở xã hội nhằm thực hiện mục tiêu quốc gia xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ. Theo chỉ tiêu được giao, tổng số nhà ở xã hội cần hoàn thành của thành phố đến năm 2030 là 199.400 căn.
