Bài 1: Từ xu hướng tự phát đến định hướng chính sách
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tiên phong kiến tạo các khu đô thị xanh, hài hòa giữa thiên nhiên và công nghệ. Nhưng thực tế lại đặt ra không ít câu hỏi về sự thực chất, khi thiếu vắng tiêu chuẩn chung, cơ chế giám sát và chính sách đồng bộ.
Khi doanh nghiệp tiên phong "xanh hóa" đô thị
Từ trên cao nhìn xuống, khu đô thị Gamuda Gardens hiện lên như một ốc đảo xanh giữa nhiều nhà cao tầng và khu dân cư sát đường Vành đai 3 (Hà Nội). Những dãy nhà được bao quanh bởi hồ điều hòa, vườn cây, lối đi bộ phủ bóng mát.
Bên cạnh đó, một số tập đoàn bất động sản cũng tham gia vào cuộc chơi “xanh hóa” bằng cách phát triển các khu đô thị quy mô lớn với thiết kế mở, mật độ xây dựng thấp, ứng dụng công nghệ quản trị và hệ thống vận hành tiết kiệm năng lượng…
Với Vinhomes, một trong những ưu tiên hàng đầu là thiết kế các công trình hướng đến mục tiêu Net Zero. Doanh nghiệp này đã tập trung đẩy mạnh phát triển cơ sở vật chất hiện đại, tổ chức các hoạt động hướng tới bảo vệ môi trường và tích hợp công nghệ hiện đại vào công tác quản lý vận hành. Một trong những nhiệm vụ ưu tiên của Vinhomes là thúc đẩy quá trình khử carbon và nâng cao khả năng phục hồi của đô thị.
Chủ đầu tư Gamuda Land Việt Nam xác định đầu tư bất động sản xanh không chỉ là một xu thế nhất thời, mà là cam kết chiến lược lâu dài. Động lực chính để doanh nghiệp theo đuổi mô hình phát triển xanh là xuất phát từ trách nhiệm xã hội, nhu cầu thị trường. Ngoài ra, vấn đề lợi ích kinh tế dài hạn như tiết kiệm vận hành, tăng giá trị tài sản và thu hút đầu tư cũng là lý do khiến họ kiên định theo đuổi mô hình này.
Theo Phó Vụ trưởng Khoa học, công nghệ, môi trường và vật liệu xây dựng (Bộ Xây dựng) Nguyễn Công Thịnh, cho đến thời điểm này, cả nước đã có khoảng 500 công trình đăng ký là công trình xanh với diện tích sàn xây dựng hơn 10 triệu m2. Tuy nhiên, số lượng công trình xanh ở nước ta mới chỉ ở mức trung bình trong các nước ASEAN và đứng thứ 28 trên thế giới.
Mặc dù vậy, đây cũng là kết quả đáng khích lệ sau chưa đầy 3 năm thực hiện Nghị quyết số 06/NQ-TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về Quy hoạch, xây dựng, quản lý, phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 (nêu rõ việc khuyến khích sử dụng vật liệu xanh, xây dựng và phát triển hạ tầng xanh, công trình xanh, tiêu thụ năng lượng xanh tại đô thị).
Bộ Xây dựng với vai trò là “kiến trúc sư” thể chế, đã tích cực tham mưu, đề xuất và ban hành nhiều văn bản liên quan đến chính sách hỗ trợ, khuyến khích cũng như thiết lập khung pháp lý thúc đẩy tăng trưởng xanh trong lĩnh vực xây dựng và phát triển đô thị.
Những "lỗ hổng" của cơ chế kiểm soát
Một trong những vấn đề lớn nhất trong việc hình thành các đô thị tăng trưởng xanh là “định nghĩa” khu đô thị xanh, công trình xanh. Hiện chưa xây dựng được cơ sở tiêu chuẩn đồng bộ và thống nhất làm quy chuẩn chung cho các dự án trong lĩnh vực này. Điều này dẫn đến nhiều dự án tự gắn mác “xanh”, theo các bộ tiêu chí quốc tế mà không được kiểm soát.
Thực tế các công trình xanh hiện nay cho thấy, việc lựa chọn tiêu chuẩn xanh dựa vào ý chí và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Không có tiêu chuẩn bắt buộc và cơ chế giám sát, kiểm tra sau khi công trình đưa vào sử dụng.
Không chỉ vậy, trong quá trình xây dựng, không ít dự án vẫn sử dụng vật liệu truyền thống, tổ chức thi công gây ô nhiễm, hoặc không có hệ thống tái sử dụng nước thải, thu gom rác phân loại… Điều này khiến “mác” đô thị xanh trở nên rời rạc, thiếu tính thực chất.
Một thực tế cần nhìn nhận là các khu đô thị xanh tại Việt Nam hiện nay đều “kén” cư dân. Giá bán căn hộ, chi phí dịch vụ, vận hành tại các khu đô thị này đều cao hơn mặt bằng chung, vượt rất xa so với mức thu nhập của đại bộ phận người lao động. Điều đó khiến đô thị xanh trở thành mô hình “chọn lọc”, chỉ phục vụ cho một số ít người, chưa đúng với tinh thần công bằng và phát triển bền vững.
Mặt khác, trong khi một số khu đô thị mới có khả năng theo đuổi mô hình xanh và thông minh, thì phần lớn các khu đô thị hiện hữu vẫn loay hoay với hạ tầng xuống cấp và thiếu không gian xanh tối thiểu.
Và dù đã có những tín hiệu tích cực từ phía các nhà phát triển dự án, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng do không có một khung chính sách đủ mạnh cho nên mô hình khu đô thị xanh sẽ vẫn tiếp tục phát triển một cách tự phát, thiếu tính đồng bộ.
Thực tế hiện nay cho thấy, Việt Nam rất cần bộ quy chuẩn quốc gia bắt buộc áp dụng đối với các dự án bất động sản xanh. Các tiêu chí xanh như sử dụng năng lượng tái tạo, tiết kiệm nước, vật liệu thân thiện môi trường, hay giảm phát thải CO2 vẫn chỉ nằm ở mức khuyến khích, chưa phải là tiêu chí bắt buộc khi phê duyệt quy hoạch hoặc cấp phép xây dựng.
Không thiếu dự án hiện nay, “xanh” dường như chỉ là một thuật ngữ tiếp thị và tiếp cận các chính sách ưu đãi thay vì một cam kết về phát triển bền vững. Một vài thảm cỏ nhân tạo, vài hàng cây và hồ nước nhỏ... là dự án có thể được quảng bá là “đô thị sinh thái”, “công trình xanh”, “khu dân cư xanh”.
Thậm chí, ở nhiều khu đô thị mới, những khu công viên vốn được quy hoạch thành “lá phổi xanh” cho cả khu dân cư, sau vài năm biến tướng thành nơi kinh doanh dịch vụ…
Hiện nay, hệ thống chứng nhận công trình xanh như của EDGE, LEED, LOTUS… chủ yếu do các tổ chức độc lập thực hiện, trong khi cơ quan quản lý nhà nước chưa có vai trò giám sát hoặc hậu kiểm. Điều này dẫn đến thực trạng “xanh” tự phát, thiếu kiểm soát và minh bạch, ảnh hưởng đến lòng tin của người tiêu dùng cũng như sự lành mạnh của thị trường bất động sản.
Ở nhiều quốc gia phát triển, đô thị xanh không chỉ dừng lại ở những mô hình đơn lẻ, mà là kết quả của chiến lược tổng thể, được hoạch định bài bản và đồng bộ. Chính phủ các nước này đóng vai trò trung tâm trong việc thiết lập hành lang pháp lý chặt chẽ, minh bạch, đồng thời đặt ra các mục tiêu dài hạn gắn với kế hoạch hành động cụ thể, cùng cơ chế kiểm tra, giám sát nghiêm ngặt để bảo đảm hiệu quả thực thi.
Để định hình đô thị tăng trưởng xanh thực chất, chúng ta cần có chiến lược để đưa tiêu chí “xanh” vào các loại hình nhà ở khác có mức chi phí thấp hơn, phù hợp với các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp.
Muốn vậy, cần sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan ban hành chính sách cũng như chính quyền địa phương, nhằm hoàn thiện quy định bắt buộc đối với thiết kế đô thị, hạ tầng, tỷ lệ không gian xanh tối thiểu, sử dụng vật liệu xây dựng bền vững…
(Còn tiếp)
![[Video] Dự báo thời tiết ngày 15/3/2026: Không khí lạnh suy yếu, cả nước chuyển trạng thái nắng ráo về chiều](https://cdn.nhandan.vn/images/3883af5deaaac3167e637b7d16f14779e3ac6c4864cfa8dfa1fe270e7625b61e233ac684eccfd6c8cb3509f13f5d545a2e052c3197e73e49933dcb8393bc6adb/sang1503.jpg.webp)
![[Video] Dự báo thời tiết đêm nay và ngày mai 15/3/2026: Miền Bắc đón mưa phùn sương mù, Nam Bộ nắng nóng diện rộng](https://cdn.nhandan.vn/images/3883af5deaaac3167e637b7d16f14779e3ac6c4864cfa8dfa1fe270e7625b61e1657c3380da87b3b54329ad46832155c3c7c4f229359aba580a4e2f637103b66/toi1403.jpg.webp)
![[Video] Dự báo thời tiết ngày 14/3/2026: Không khí ẩm bao phủ Bắc Bộ, Trung Bộ duy trì trạng thái mưa lạnh](https://cdn.nhandan.vn/images/3883af5deaaac3167e637b7d16f14779e3ac6c4864cfa8dfa1fe270e7625b61e2ffb8e01aa51e3688d055d02108057312e052c3197e73e49933dcb8393bc6adb/sang1403.jpg.webp)
![[Video] Dự báo thời tiết đêm nay và ngày mai 14/3/2026: Bắc Bộ sương mù dày, miền Trung mưa dông diện rộng](https://cdn.nhandan.vn/images/3883af5deaaac3167e637b7d16f14779e3ac6c4864cfa8dfa1fe270e7625b61e7e1c9339e0aedf8d0b7b1b4dcb902b403c7c4f229359aba580a4e2f637103b66/toi1303.jpg.webp)
![[Video] Dự báo thời tiết ngày 13/3/2026: Không khí lạnh gây mưa rét tại Trung Bộ, cảnh báo biển động mạnh](https://cdn.nhandan.vn/images/3883af5deaaac3167e637b7d16f14779e3ac6c4864cfa8dfa1fe270e7625b61efeaacffd6e6e6197bb116c4f9083fbac2e052c3197e73e49933dcb8393bc6adb/sang1303.jpg.webp)
![[Video] Dự báo thời tiết đêm nay và ngày mai 13/3/2026: Miền Trung đón mưa lớn diện rộng, miền Bắc nắng ráo trở lại](https://cdn.nhandan.vn/images/31ac1d8d2ef0553189b3ae4b6ef12bb3f991cda14acb943b024b2d56af88b7a5983df9524c56b8f7f8b299d0f1aefc5b2e052c3197e73e49933dcb8393bc6adb/toi1203-sua.jpg.webp)
![[Video] Dự báo thời tiết ngày 12/3/2026: Miền Bắc đón mưa dông, cảnh báo xâm nhập mặn tại Nam Bộ diễn biến phức tạp](https://cdn.nhandan.vn/images/3883af5deaaac3167e637b7d16f14779e3ac6c4864cfa8dfa1fe270e7625b61e1e659782cd5cba6987b98ad1f2fec7ff2e052c3197e73e49933dcb8393bc6adb/sang1203.jpg.webp)
![[Video] Dự báo thời tiết đêm nay và ngày mai 12/3/2026: Bắc Bộ tăng nhiệt trước khi đón mưa dông, Nam Bộ bước vào cao điểm nắng ráo](https://cdn.nhandan.vn/images/3883af5deaaac3167e637b7d16f14779e3ac6c4864cfa8dfa1fe270e7625b61edafd37d0d01eb89c3a2b3c3a60c1c1603c7c4f229359aba580a4e2f637103b66/toi1103.jpg.webp)
