Vẫn còn nhiều rào cản
Theo Đề án nói trên, đến năm 2030 cả nước có khoảng 1.062.200 căn nhà ở xã hội đã hoàn thành. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn.
Tuy nhiên, báo cáo mới nhất công bố ngày 5/2/2024 của Bộ Xây dựng cho biết, đến nay cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô hơn 411.000 căn hộ; trong đó mới có 71 dự án đã hoàn thành với quy mô 37.868 căn; như vậy mới đạt 8,8% kế hoạch của cả giai đoạn.
Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng là những thành phố lớn, có nhu cầu nhà ở xã hội rất cao nhưng việc đầu tư loại nhà này còn hạn chế. Trong giai đoạn trên, Hà Nội mới có 3 dự án với 1.700 căn (đáp ứng được 9% kế hoạch); TP Hồ Chí Minh có 7 dự án với 4.996 căn (đáp ứng 19%); Đà Nẵng có 5 dự án với 2.750 căn (đáp ứng 43%)...
Một số địa phương không có dự án nhà ở xã hội khởi công từ năm 2021 đến nay như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi... Các địa phương như Ninh Bình, Lai Châu, Nghệ An, Ninh Thuận, Đồng Tháp thậm chí chưa quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội.
Đối với gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng (ưu đãi 1,5 - 2%/năm lãi suất từ năm 2023 đến 2030, áp dụng đối với người mua và doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội) thì đến nay mới có 28 tỉnh, thành phố công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay, với nhu cầu vay hơn 30.000 tỷ đồng. Trong đó mới có 6 dự án tại 5 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 415 tỷ đồng - chiếm chưa đến 0,5% giá trị của cả gói.
Chia sẻ tại Hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” năm 2024 do Bộ Xây dựng tổ chức sáng 22/2, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Vinhomes kiến nghị có cơ chế riêng để đẩy nhanh tiến độ xét duyệt thủ tục đầu tư dự án xã hội, bởi các thủ tục này đang phức tạp, mất nhiều thời gian hơn dự án nhà ở thương mại.
Là doanh nghiệp đã đầu tư và đưa vào sử dụng hơn 10.000 căn hộ nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Khánh Hòa, Thanh Hóa…, ông Hoa cũng cho rằng, việc Bộ Xây dựng giảm 20-25% suất đầu tư nhà ở xã hội từ năm 2021 (theo Quyết định 610/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ngày 13/7/2022) là một rào cản lớn đối với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội.
Đồng quan điểm, ông Trương Minh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn - thương mại - dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân phản ánh, lợi nhuận định mức của dự án nhà ở xã hội chỉ có 10% nhưng doanh nghiệp vẫn phải bảo đảm đủ các tiện ích xã hội như hầm, công trình công cộng, bãi đỗ xe… Việc Bộ Xây dựng giảm 25% suất đầu tư so với nhà ở thương mại, trong khi thực tế cách làm giống nhau khiến doanh nghiệp làm nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn.
Tham gia làm dự án nhà ở xã hội từ năm 2013, đến nay đã hoàn thành hơn 10 dự án với hơn 10.000 căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và năm 2024 sẽ thực hiện 12 dự án, bàn giao 3.000 căn tại Bình Thuận, Trà Vinh, Tiền Giang, Vĩnh Long…, Chủ tịch Hoàng Quân kiến nghị điều chỉnh chính sách nhà ở công nhân bằng cách cho phép 10 đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở công nhân (như áp dụng với nhà ở xã hội), thay vì chỉ có công nhân làm trong khu công nghiệp.
Tương tự, ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng có trụ sở ở Bắc Ninh cũng cho biết, Lan Hưng bị “ế” 400 căn nhà ở công nhân vì vướng quy định đối tượng mua nói trên, tổ công tác “giải cứu” dự án bất động sản đã về tận nơi để tham gia “giải cứu” nhưng đến nay chưa giải quyết được.
Ngoài ra, Chủ tịch Lan Hưng phản ánh, tập đoàn này đã tới 38 tỉnh, thành phố đề nghị được tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội nhưng chỉ trụ lại được ở 11 địa phương do gặp rào cản trong tiếp cận đất đai. “Thủ tục pháp lý phát sinh từ đất quá phức tạp, mất thời gian”, ông Toàn nói và dẫn chứng, ông có mấy chục ha đất trồng cao-su đã quy hoạch làm đất ở rồi nhưng vì quy định muốn làm dự án nhà ở xã hội phải có ít nhất 1m2 đất ở khiến doanh nghiệp đành bỏ không, không làm nhà ở xã hội được.
Doanh nghiệp này cũng có dự án nhà ở thương mại 17 ha ở Đồng Xoài (Bình Phước), trong đó có 2 ha phải dành để làm nhà ở xã hội theo quy định. Tuy nhiên, vì luật quy định tỉnh sẽ thu hồi phần đất làm nhà ở xã hội này và giao cho doanh nghiệp sau khi doanh nghiệp làm xong hạ tầng nên dù đã xong 90% hạ tầng, tỉnh vẫn không giao đất làm nhà ở xã hội.
“Nếu làm xong hạ tầng mới xây nhà ở xã hội thì hỏng hết đường, phá vỡ hết cây cối cảnh quan”, ông Toàn phản ánh và cho rằng, muốn có 1 triệu căn nhà ở xã hội thì không thể không quyết liệt về đất.
Ngoài ra, theo Chủ tịch Lan Hưng, vấn đề vốn cũng rất nan giải. “Gói 120.000 tỷ đồng đã không thể đi vào cuộc sống, giải ngân chỉ như hạt cát. Tôi gặp các ngân hàng thương mại, họ bảo không mặn mà vì thủ tục để lấy 2% hỗ trợ từ Ngân hàng Nhà nước rất lâu”, ông Toàn nói. Từ đó, ông đề nghị, thay vì hỗ trợ lãi suất 1,5-2%, nên chăng ấn định người vay mua nhà được hưởng lãi suất thấp (khoảng 5%), doanh nghiệp vẫn vay khoảng 10% sau đó họ tính vào giá bán, có như vậy ngân hàng mới có động lực cho vay.
Quan trọng là tổ chức triển khai
Ngày 27 và 28/11/2023, tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025, với nhiều quy định cụ thể hơn về nhà ở xã hội so với luật cũ. Tiếp đó, ngày 18/01/2024, tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.
Việc bộ ba luật mới nói trên cùng có hiệu lực từ đầu năm 2025 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được các “nút thắt”, khơi thông nguồn lực đất đai và nhà ở, trong đó có phân khúc nhà ở xã hội.
Theo Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, các chính sách mới này cùng với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và các chương trình hỗ trợ xây dựng mới, cải tạo nhà ở cho các đối tượng chính sách theo các quyết định của Thủ tướng Chính phủ sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ hơn, bảo đảm hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho biết, để hoàn thành mục tiêu đề ra của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, trong năm 2024, Bộ Xây dựng sẽ tập trung xây dựng các nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 để tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, triển khai hiệu quả, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành liên quan để góp ý xây dựng các nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng, sửa đổi pháp luật về thuế… để đồng bộ với Luật Nhà ở (sửa đổi) về các cơ chế chính sách nhà ở xã hội…
Đối với các kiến nghị nói trên của doanh nghiệp, ông Sinh cho biết, Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi quy định về quỹ đất làm nhà ở xã hội, theo đó giao địa phương bố trí đáp ứng đủ nhu cầu. Luật mới cũng không còn giới hạn đối tượng mua nhà ở công nhân mà chỉ cần là công dân Việt Nam có thời gian nhất định làm việc trên địa bàn; cho phép xây nhà ở xã hội khi có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất…
“Sắp tới làm nghị định hướng dẫn, chúng tôi sẽ làm rõ những điều này”, ông Sinh nói và cho biết, sẽ tiếp thu những phản ánh khác của doanh nghiệp để cân nhắc điều chỉnh khi xây dựng nghị định.
Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Phạm Thanh Hà cho hay, tỷ lệ giải ngân thấp do phần lớn các dự án được công bố mới đang ở giai đoạn hoàn thiện thủ tục, bắt đầu triển khai; thị trường thiếu nguồn cung nên hạn chế dự án đủ điều kiện; người dân chịu ảnh hưởng suy thoái kinh tế; một số dự án còn gặp vướng mắc về giải phóng mặt bằng, về thủ tục tính tiền sử dụng đất, về chuyển mục đích sử dụng đất...
Chương trình này được triển khai đến năm 2030, ông Hà cho rằng, các bộ, ngành, địa phương cần quyết liệt đẩy nhanh tiến độ triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ, từ đó tạo ra khối lượng hoàn thành công trình để có thể giải ngân cho vay.
Phát biểu ý kiến chỉ đạo tại hội nghị, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, quan điểm của Chính phủ là không chỉ dừng ở mục tiêu thí điểm 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, mà cần tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tổng kết, đánh giá để tiếp tục đẩy mạnh hơn nữa phát triển nhà ở xã hội một cách lâu dài.
Theo Phó Thủ tướng, các quy định về phát triển nhà ở xã hội đã cơ bản hoàn thiện. Do đó, quan trọng là công tác tổ chức triển khai cần sự phối hợp đồng bộ giữa các bên liên quan nhằm cụ thể hóa những việc cần làm ngay, cũng như sớm xây dựng các quy định về phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.
Trao đổi ý kiến với phóng viên, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia khuyến nghị, để đẩy nhanh tiến độ triển khai nhà ở xã hội, có thể nghĩ đến giải pháp thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn ngân sách nhà nước làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm. Đi kèm với đó là đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý, thậm chí cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội như đã từng làm giai đoạn 2013-2016.
