Tăng trưởng nhờ du lịch phục hồi
Theo báo cáo mới nhất của JonesLangLaSalle (JLL), ngành du lịch của Hà Nội đang dần trở lại với sự phục hồi mạnh mẽ. Trong quý I/2023, thành phố đón 5,88 triệu lượt khách, trong đó khách nước ngoài chiếm 16,6%. Sự bứt phá ấn tượng này đã đưa doanh thu du lịch đạt 21.500 tỷ đồng, tăng 82,7% so với cùng kỳ năm 2022. Sự tăng trưởng này là một yếu tố quan trọng trong kế hoạch phục hồi du lịch của Hà Nội.
Hiện tại, phân khúc bất động sản khách sạn cao cấp và hạng sang đang có sự tăng trưởng. Theo JLL, khách sạn trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung hiện có, chiếm 45,1%. Tiếp theo là phân khúc cao cấp (27%), bình dân (18,2%) và hạng sang (9,7%). Theo đó, tỷ trọng phân khúc cao cấp và hạng sang đã tăng nhẹ từ 35% trong năm 2015 lên 36,7% vào tháng 3/2023. Các khách sạn tại Hà Nội ghi nhận hoạt động kinh doanh trên đà phục hồi với lượng khách du lịch ngày càng tăng. Doanh thu trên mỗi phòng có sẵn (RevPAR) đạt 74,1 USD, tăng 184,9% so với cùng kỳ năm trước, nhờ công suất thuê phòng tăng. Tính đến tháng 3/2023, tăng 34,38 điểm phần trăm và giá trung bình cho mỗi phòng khách sạn tính theo ngày (ADR) tăng 26,6% so cùng kỳ năm trước. Du lịch Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi trong thời gian tới với mục tiêu đón 3 triệu lượt khách quốc tế và 19 triệu lượt khách nội địa vào cuối năm 2023, với dự báo doanh thu đạt 77.000 tỷ đồng. Dự tính, sẽ có khoảng 4.632 phòng khách sạn mới gia nhập thị trường vào cuối năm 2025, tương đương mức tăng trưởng kép hằng năm (CAGR) là 7,2% trong giai đoạn 2023-2025.
Khu vực khách sạn tại TP Hồ Chí Minh cũng đang dần phục hồi trở lại sau đại dịch nhờ vào tăng trưởng của ngành du lịch. Lượng khách du lịch quốc tế đến thành phố gia tăng đáng kể từ đầu năm, đặc biệt là du khách Trung Quốc, theo đó công suất thuê phòng tăng. Theo thống kê mới nhất, tính đến tháng 3/2023, doanh thu du lịch TP Hồ Chí Minh đã đạt 36.112 tỷ đồng, với 8,6 triệu lượt khách. Nhưng tăng trưởng nguồn cung khách sạn chậm do đại dịch và chậm trễ xây dựng. Nguồn cung phòng khách sạn chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp được quản lý bởi các tập đoàn quản lý khách sạn trong nước và quốc tế. Tuy nhiên, các khách sạn ghi nhận sự cải thiện mạnh mẽ về hoạt động giao dịch. RevPAR của các khách sạn tại TP Hồ Chí Minh đạt 71,6 USD, tăng 255,1% so với cùng kỳ năm trước. Công suất thuê phòng và ADR đều góp phần làm tăng RevPAR, với công suất thuê phòng là 61,8% và ADR đạt 116 USD. Thành phố đặt ra mục tiêu đón tổng cộng 40 triệu lượt du khách và doanh thu du lịch đạt 160.000 tỷ đồng vào cuối năm 2023. Dự kiến sẽ có 11 bất động sản khách sạn, với khoảng 2.078 phòng sẽ gia nhập thị trường trong giai đoạn còn lại của năm 2023 đến năm 2025. Cùng với đó, công suất thuê phòng và ADR dự kiến sẽ phục hồi mức trước đại dịch và ổn định từ năm 2025 trở đi.
Nguồn cung dồi dào ở khu vực cho thuê văn phòng
Đối với thị trường bất động sản văn phòng, nhu cầu đang chậm lại tại Hà Nội khi các công ty trở nên thận trọng hơn về việc di dời và mở rộng. Sau hai năm không có nguồn cung hạng A cho thuê mới, thị trường bất động sản văn phòng Hà Nội chào đón dự án Lancaster Luminaire với diện tích cho thuê khoảng 23.000m2 tại quận Đống Đa. Hiện tại, thị trường chưa ghi nhận dự án hạng B mới nào, nhưng có đến 13 tòa văn phòng hạng A không còn đạt tiêu chuẩn phải chuyển sang hạng B. Tất cả đều là những tòa văn phòng lâu năm và không công bố kế hoạch cải tạo nào trong tương lai. Do đó, tổng nguồn cung hạng A và hạng B bất động sản văn phòng tại Hà Nội lần lượt là 471.737m2 NLA và 1,3 triệu m2 NLA tính đến cuối quý I/2023.
Thị trường văn phòng hạng A chứng kiến hấp thụ thuần dương, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ 3,4% so quý trước do các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc chuyển địa điểm hoặc mở rộng văn phòng. Theo thống kê, mức hấp thụ thuần là 3.637m2 NLA, giảm 17,6% theo quý và 16,8% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ thuần hạng B ghi nhận mức -3.455m2, khiến tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ -0,7% theo quý xuống 90% do nhu cầu suy yếu, đặc biệt tại khu vực trung tâm và khu vực phía tây thành phố. Tuy nhiên, vẫn ghi nhận giá thuê tăng nhẹ tại các tòa nhà có tỷ lệ hấp thụ thuần tốt, với giá thuê thuần trung bình của hạng A tại khu vực trung tâm là 32,9 USD/m2/tháng, tăng 1,76% so với quý trước. Trên cơ sở dự án, giá thuê không thay đổi theo năm ở hầu hết các tòa nhà và chỉ tăng ở các tòa nhà mới, chất lượng cao. Do 13 dự án hạng A bị hạ cấp, giá thuê thực của hạng B tăng nhẹ 3,9% so với quý trước, đạt 15,2USD/m2/tháng. Nếu không tính các dự án bị hạ cấp, giá thuê thực hiệu quả vẫn ổn định theo quý và theo năm.
Theo các đánh giá thì nguồn cung mới khá lớn và nhu cầu suy yếu gây áp lực lên tỷ lệ trống của bất động sản văn phòng. Dự tính, đến cuối năm 2023, khoảng 64.000m2 văn phòng hạng A (từ ba tòa nhà mới là Diamond Park Plaza, 36 Cát Linh và Lotte Mall Tây Hồ) sẽ gia nhập thị trường. Trong khi đó, hạng B cũng ghi nhận ba tòa nhà đang được xây dựng và dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024, cung cấp thêm 118.000m2 cho thị trường. Tình trạng dồi dào nguồn cung nhiều khả năng sẽ đẩy diện tích trống văn phòng tại Hà Nội tăng cao trong bối cảnh nhu cầu đang chững lại. Do đó, giá thuê dự kiến sẽ ổn định.
Đối với thị trường TP Hồ Chí Minh, nhu cầu và giao dịch giảm sút, song mức giá thuê vẫn ổn định. Tại khu vực trung tâm, diện tích văn phòng hạng A cho thuê tăng 16.200m2, lên 308.325m2 nhờ việc cải tạo tòa nhà Mê Linh Point Tower. Khu vực ngoài trung tâm có thêm hai tòa nhà ở Quận 7 với tổng diện tích 55.000m2. Do đó, tổng diện tích văn phòng hạng A của TP Hồ Chí Minh mở rộng lên 363.402m2 vào đầu năm. Khu vực văn phòng hạng B đạt 1,19 triệu m2, với khoảng 65% nằm ở khu vực ngoài trung tâm, cho thấy xu hướng phi tập trung trong phân khúc này. Đáng chú ý, CII Tower đã gia nhập nguồn cung văn phòng cho thuê hạng B sau khi không còn lấp đầy bởi khách thuê sỉ Novaland.
Sau khi hoàn thành cải tạo, tòa nhà Mê Linh Point được đưa vào danh sách hạng A, khiến tỷ lệ hấp thụ thuần tăng 12.186m2. Bên cạnh yếu tố này, nhu cầu tổng thể cũng giảm. Riêng thị trường văn phòng hạng B ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thuần âm ở mức -6.007m2, với số lượng giao dịch bị hạn chế trên phần lớn các tòa nhà.
Giá thuê đang duy trì ổn định so với quý trước dựa trên từng dự án. Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng A tại khu trung tâm giảm nhẹ -0,4% so với quý trước, đạt 48,4 USD/m2/tháng do giá thuê của nguồn cung mới thấp hơn mức trung bình. Mặc dù nhu cầu suy giảm, giá thuê theo từng dự án vẫn ổn định. Giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực ngoài trung tâm giữ ở mức 27,1 USD/m2/tháng, đưa giá thuê hạng A trung bình toàn thị trường lên 45,2USD/m2/tháng. Văn phòng hạng B có khuynh hướng giữ giá thuê. Giá thuê trung bình của hạng B tại khu trung tâm đạt 33,5 USD/m2/tháng, trong khi khu vực ngoài trung tâm là 22,0USD/m2/tháng.
Hiện tại, Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang có triển vọng trở thành tâm điểm thị trường văn phòng TP Hồ Chí Minh năm 2023. Tại Thủ Thiêm, các dự án The Hallmark và The METT sẽ cung cấp khoảng 84.000m2 diện tích văn phòng hạng A vào cuối năm 2023. Các dự án này có tỷ lệ cam kết thuê cao nhờ mức giá thuê hấp dẫn.
Tuy nhiên, tình hình thị trường văn phòng TP Hồ Chí Minh có thể thay đổi khi các khó khăn về kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến nhu cầu thuê văn phòng. Tỷ lệ trống trung bình dự kiến sẽ tăng, vì thế giá thuê trung bình ở cả hạng A và B sẽ được duy trì ở mức cạnh tranh.
