Nhận định này được nêu ra tại báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh mới đây của Cushman & Wakefield Việt Nam.
Thị trường Thành phố mở rộng dần định hình, các cực tăng trưởng mới đóng vai trò chiến lược
Theo bà Lê Thị Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ Thành phố đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng đa cực hơn. Trong khi khu vực lõi vẫn được săn đón và tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả và sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm.
Điều này tạo ra động lực mạnh hơn tại các khu vực vệ tinh, nơi nguồn cung mới, kết nối hạ tầng và mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại. Khi thị trường Thành phố mở rộng dần định hình, các cực tăng trưởng mới sẽ đóng vai trò chiến lược hơn trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở và định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường căn hộ thành phố.
Trong quý I/2026, khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận sự sụt giảm mạnh về số lượng nguồn cung mới, với khoảng 1.200 căn hộ được chào bán, giảm khoảng 62% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ năm 2025. Sự chậm lại này phản ánh thái độ thận trọng, “chờ đợi và quan sát” của các chủ đầu tư vào thời điểm đầu năm.
Khu đông tiếp tục giữ vị trí thống lĩnh khi chiếm khoảng 80,3% tổng nguồn cung mới, theo sau là khu nam với khoảng 19,7%. Xét theo phân khúc, hạng sang dẫn đầu khoảng 72%, trong khi các sản phẩm cao cấp chiếm khoảng 28% còn lại. Các đợt mở bán đáng chú ý, bao gồm Masterise Cosmo Central và Masteri Park Place của Masterise Homes, cũng như Sunshine Sky City của Sunshine Group, đã thu hút được sự quan tâm lớn nhờ vị thế cao cấp và chiến lược bán hàng hấp dẫn.
Cũng trong quý I/2026, thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới ở mức dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 74% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ 2025. Sự kết hợp giữa giá sơ cấp leo thang và sự hạn chế về cơ cấu đa dạng sản phẩm (thiếu hụt các sự lựa chọn thuộc phân khúc bình dân/ trung cấp) đã làm giảm rõ rệt tâm lý người mua so với đà tăng trưởng của năm 2025. Xu hướng này cho thấy sự lệch pha giữa nguồn cung phân khúc hạng sang và nhu cầu thực tế của thị trường trung cấp.
Bên cạnh đó, việc thắt chặt tín dụng và chi phí nợ vay tăng cao đang trở thành rào cản lớn, làm chậm quá trình hấp thụ khi người mua tâm lý thận trọng, “chờ đợi và quan sát” các chính sách tiền tệ thuận lợi hơn trong những quý tới.
Cùng quý I/2026, trong khi nguồn cung mới chạm mức thấp, giá sơ cấp trung bình đã đạt mức cao nhất mọi thời đại, gần 7.300 USD/m2, tăng mạnh khoảng 19% so với quý trước và khoảng 53% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, con số này đại diện cho mức giá thị trường cơ sở và chưa trừ đi các ưu đãi “đặt chỗ sớm” hay chiết khấu thanh toán nhanh, cho thấy các chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá bán niêm yết.
Triển vọng tăng trưởng bền vững
Xu hướng giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh dự báo sẽ tiếp tục giữ ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và những điều chỉnh tăng của lãi suất vay mua bất động sản.
Dòng vốn từ các khu vực khác nhất là các nhà đầu tư từ phía bắc, đang đổ vào khu vực lõi Thành phố với kỳ vọng về sự tăng giá sau một thời gian dài đình trệ do thiếu hụt nguồn cung mới.
Sau khi sáp nhập, thị trường kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định dựa trên 3 yếu tố: cân bằng cung-cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý. Điều này mở ra một chu kỳ mới cho thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng.
Theo số liệu thống kê, trong quý I/2026, thị trường căn hộ tại khu vực mở rộng Thành phố ghi nhận khoảng 7.017 căn mở bán mới, giảm 17,4% so với quý trước nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối cao. Nguồn cung tiếp tục đến từ các thị trường vệ tinh, nhất là Bình Dương (cũ), trong khi Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ) bắt đầu quay trở lại sau giai đoạn hạn chế nguồn cung.
Đơn cử, Bình Dương (cũ) tiếp tục là nguồn cung chủ đạo với 6.430 căn mở bán, tập trung tại Thuận An và Dĩ An, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa và nhu cầu ở thực. Các dự án tiêu biểu gồm Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon, Emerald Garden View và Green Skyline củng cố niềm tin thị trường. Trong khi đó, Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ) ghi nhận 587 căn từ tháp còn lại của Maison Grand, tiếp nối đà phục hồi từ 2025 sau giai đoạn trầm lắng 2023-2024. Nguồn cung cho thấy tín hiệu tái khởi động nhưng vẫn ở mức khiêm tốn so với Bình Dương (cũ).
