Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) gắn liền với đề xuất tập trung phát triển hệ thống đường sắt đô thị (metro) số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) và số 2 (Bến Thành - Tham Lương). Thành phố Hồ Chí Minh đang có những cơ hội lớn để bứt phá trên con đường trở thành đô thị hiện đại, tầm cỡ khu vực và thế giới.
Thay đổi toàn diện
Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 đang được lấy ý kiến các bộ, ngành để trình Thủ tướng phê duyệt. Đặc biệt, đồ án xác định các khu vực phát triển theo mô hình TOD theo hướng ưu tiên gắn với các trung tâm phát triển mới, song song kết hợp chỉnh trang đô thị tại một số khu vực tiềm năng, phù hợp với kế hoạch và tiến độ xây dựng các tuyến metro.
Ngoài ra, đồ án đề xuất mô hình TOD đối với vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 theo Nghị quyết 98. Thành phố Hồ Chí Minh cũng dự định mở rộng áp dụng mô hình TOD một số trục giao thông chính, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, phối hợp với tiến độ đầu tư các dự án cơ sở hạ tầng cầu cảng trọng điểm, chú trọng chiến lược phát triển thành phố trở thành trung tâm logistics của vùng, khu vực và thế giới.
Theo GS, TS Nguyễn Văn Phước, Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh, Nghị quyết 98/2023 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, thành phố đang triển khai kế hoạch, đề án phát triển đô thị theo mô hình TOD chung quanh các nhà ga của các tuyến metro, định hình đô thị, khơi thông nguồn lực để phát triển. Nội dung này cũng được tích hợp trong các quy hoạch của thành phố, tầm nhìn đến năm 2050 - 2060 sắp trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
TS Nguyễn Xuân Long, Trường đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh cho hay, phát triển đô thị TOD dựa trên sự tương tác giữa giao thông và sử dụng đất. Trên cơ sở nghiên cứu 14 nhà ga thuộc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), mô hình này xác định có 8 nhà ga thuộc vùng cân bằng, 1 nhà ga thuộc vùng căng thẳng, 3 nhà ga thuộc vùng phụ thuộc và có 2 nhà ga thuộc vùng mất cân bằng. Trong đó, ga Bến Thành là vị trí sử dụng tốt nhất, kế đến là ga Nhà hát thành phố và ga Thủ Đức, còn ga Phước Long, Rạch Chiếc rơi vào vùng còn nhiều tiềm năng phát triển.
Trao đổi ý kiến về vấn đề này, TS, KTS Ngô Viết Nam Sơn, thành viên Hội đồng tư vấn thực hiện Nghị quyết 98 nhận định, nếu triển khai thành công mô hình TOD sẽ là một cuộc cách mạng về đô thị không chỉ cho thành phố mà còn của cả nước. Để thực hiện mô hình này, theo TS, KTS Ngô Viết Nam Sơn, thành phố cần triển khai thí điểm dọc tuyến metro số 1. Trong đó, tại dọc trục đường có thể quy hoạch bán kính đến 200m để hình thành các khu đô thị “nén”, còn khu vực nhà ga metro có thể quy hoạch rộng hơn.
Theo các chuyên gia, mục tiêu của TOD là tạo ra các khu vực đô thị dễ dàng tiếp cận bằng phương tiện giao thông công cộng, giảm sự phụ thuộc vào phương tiện giao thông cá nhân, thúc đẩy lối sống bền vững, thân thiện với môi trường.
Giải bài toán về quỹ đất
Để triển khai thành công mô hình này, TS, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, trước hết phải có sự đồng thuận của cộng đồng dân cư tại các khu vực phát triển TOD. Đặc biệt là khâu thu hồi đất phải theo cơ chế thị trường, bồi thường đúng giá thị trường để tạo sự đồng thuận, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng. Bởi khi giải phóng mặt bằng nhanh thì nhà nước sẽ có quỹ đất “sạch” để tiến hành đấu giá, thu hút nhà đầu tư chiến lược tham gia phát triển TOD.
Điều đáng nói, nguồn thu từ việc đấu giá đất “sạch” này sẽ rất lớn, cùng với đó là thiết lập được mặt bằng giá trị mới cho thị trường bất động sản dọc các khu đô thị này. Tuy nhiên, để đi vào thực hiện, cần có những văn bản pháp lý cụ thể đi kèm để làm cơ sở cho quá trình xây dựng và phát triển dự án. Vì vậy, cần có sự đồng hành, hỗ trợ của các cơ quan trung ương.
Tương tự, PGS, TS Huỳnh Quyền, Hiệu trưởng Trường đại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, thành phố cần nghiên cứu rõ vấn đề TOD để tìm giải pháp hướng tới phát triển bền vững, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, chứ không phải giải quyết theo kiểu “chữa cháy”.
Cụ thể, nhà nước không thu hồi đất mà người dân sẽ góp quyền sử dụng đất vào dự án phát triển đô thị và nhận lại diện tích đất nhỏ hơn hoặc diện tích sàn xây dựng, phần diện tích đất còn lại dùng để làm công viên, các công trình tiện ích xã hội, làm kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chi cho quản lý dự án... Thực tế, mô hình này được áp dụng phổ biến tại Hàn Quốc, Nhật Bản, Brazil, góp phần lớn trong quá trình phát triển đô thị trong thế kỷ 20 tại các quốc gia này. Do đó, mô hình này hoàn toàn áp dụng được ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Cũng theo các chuyên gia nghiên cứu quy hoạch đô thị, điểm thuận lợi để phát triển TOD đó là Luật Đất đai năm 2024 cho phép góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai. Đây là cơ sở pháp lý để tổ chức lại không gian đô thị trên cơ sở sự tham gia của cộng đồng người dân địa phương. Đô thị mô hình TOD là một cộng đồng có mục đích sử dụng đất hỗn hợp nằm trong khoảng cách đi bộ trung bình khoảng hơn 600 m) từ trạm dừng chuyển tuyến và khu trung tâm thương mại.
Không những vậy, TOD kết hợp khu dân cư, bán lẻ, văn phòng, không gian mở và các mục đích sử dụng công cộng trong một môi trường có thể đi bộ, giúp cư dân và người lao động di chuyển thuận tiện bằng phương tiện công cộng, xe đạp, đi bộ hoặc ô-tô.
Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, các chuyên gia cho rằng, làm TOD sẽ là áp lực về tài chính làm thêm nhà ga mới và phát triển vùng lân cận. Nhưng đây cũng sẽ là một trong những công cụ giúp thành phố đạt mục tiêu đưa phát thải ròng về 0 vào năm 2050. Ngoài ra, thí điểm làm TOD là một trọng trách nặng nề đối với Thành phố Hồ Chí Minh, nhưng nếu làm thành công sẽ góp phần thay đổi bộ mặt của cả nước trong quy hoạch. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến nghị thành phố cần cân nhắc kỹ khi chọn mục tiêu, chọn vị trí làm thí điểm và chọn chuyên gia hỗ trợ.
Về nguồn lực đất đai, Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thanh Nhã thông tin, TOD còn là phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm. Hiện nay, sở đang rà soát quỹ đất chung quanh nhà ga metro số 1, đường Vành đai 3, nhưng để triển khai mô hình này cần có những cơ chế, chính sách để người dân, doanh nghiệp tham gia, từ đó tạo nguồn lực, nhất là nguồn lực về đất đai. Về quỹ đất, sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát đất chưa sử dụng, đất sử dụng chưa hợp lý, Sở Quy hoạch và Kiến trúc sẽ cân đối gia tăng chỉ tiêu có liên quan, như chức năng thương mại, cho phép gia tăng dân số để làm nhà ở, cải thiện môi trường chung quanh… Từ đó, tạo quỹ đất hình thành khu đô thị dọc các tuyến giao thông công cộng, huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội.
