Cơ hội nhiều
Thị trường BĐS, trong đó có BĐSCN bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics ở Việt Nam được nhận định đang đứng trước cơ hội phát triển mạnh mẽ, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế. Với hơn 60% dân số trong độ tuổi lao động, chi phí lao động thấp, giá thuê đất hợp lý, thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi… đây được coi là những lợi thế của Việt Nam so các khu vực lân cận.
Từ đầu năm đến tháng 5-2020, dù dịch bệnh hoành hành song Việt Nam vẫn tạo được uy tín lớn đối với bạn bè quốc tế khi kiểm soát dịch bệnh tốt, niềm tin của người dân với Chính phủ tăng bởi sự điều hành kịp thời, linh hoạt và khả năng thích nghi cao. Vì vậy, các chuyên gia bất động sản cho rằng, Việt Nam không nên bỏ lỡ cơ hội đón nhận sự chuyển dịch đầu tư quốc tế vào các khu công nghiệp (KCN), đặc biệt là trong thời điểm này.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, BĐSCN nói chung vẫn thu hút khách thuê, giá thuê tăng khoảng 9% so cùng kỳ năm trước. Nhiều báo cáo của các tổ chức BĐS cho thấy, liên tục từ đầu năm 2020 đến nay, nhu cầu thuê đất và nhà máy có xu hướng gia tăng mạnh mẽ. Những dự báo này được đánh giá dựa trên những tác động của cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung Quốc, trong khi nhiều tập đoàn đa quốc gia bắt đầu có ý định rút lui khỏi nơi được coi là “công xưởng thế giới”.
Hiện nay, cả nước có 336 KCN với tổng diện tích khoảng 97.800 ha. Trong đó, 261 KCN đang hoạt động và 75 KCN còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, bắt đầu xây dựng. Công suất cho thuê đạt 76% trên tổng diện tích các KCN đang hoạt động. Ở khu vực phía nam, ngoài TP Hồ Chí Minh được xem là vùng lõi đã chật chội, thì các tỉnh, thành phố vùng ven đang được các nhà đầu tư rất quan tâm như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai; còn phía bắc là các khu vực phụ cận Hà Nội như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương… cũng đều có sự gia tăng công suất thuê trong thời gian qua.
Thách thức lớn
Báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20-7, tổng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam đạt 18,82 tỷ USD, bằng 93,1% so cùng kỳ năm 2019. Vốn đầu tư tăng chủ yếu là do trong bảy tháng năm 2020, có dự án Nhà máy điện khí tự nhiên hóa lỏng (LNG) Bạc Liêu được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới với tổng vốn đầu tư bốn tỷ USD. Vốn điều chỉnh trong bảy tháng năm 2020 tăng do có dự án Tổ hợp Hóa dầu miền nam Việt Nam tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 1,386 tỷ USD và dự án Khu trung tâm đô thị tây Hồ Tây điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 774 triệu USD… Tuy nhiên, dù vốn đầu tư cấp mới và điều chỉnh vốn tăng, song vẫn chủ yếu nhờ các dự án lớn đã được nộp hồ sơ và đàm phán trong thời gian dài trước đó.
Trong khi những con số về vốn đầu tư và dự án FDI đăng ký cấp mới vẫn còn tỏ ra khiêm tốn, cung, cầu về BĐSCN chưa thật sự rõ ràng, thì giá đất đã được đẩy lên cao từng ngày khiến phân khúc này trở thành “hiện tượng”. Các chuyên gia cảnh báo, việc phát triển ồ ạt các KCN sẽ tiềm ẩn nguy cơ rủi ro. Bởi, hiện thị trường BĐS Việt Nam gần như không còn đất mới để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong ngắn hạn. Nguồn cung đất công nghiệp tại các vị trí có kết nối hạ tầng tốt, gần các cảng quan trọng và khu đô thị lớn rất hạn chế.
Tại diễn đàn BĐSCN Việt Nam 2020, nhiều chuyên gia cho rằng, cách quản lý các KCN ở Việt Nam vẫn nặng tính bao cấp, với nhiều thủ tục hành chính. Ngoài ra, hệ thống pháp luật chưa có sự chuẩn bị kỹ lưỡng để đón “đại bàng đến làm tổ”. Chưa kể, các doanh nghiệp cũng cần nhiều hơn sự hỗ trợ của địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng, bởi đây là điểm mấu chốt quyết định tiến độ của xây dựng hạ tầng KCN.
Theo ông Võ Trí Thành, Viện trưởng Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nhìn vào các sản phẩm BĐSCN hiện nay ở các địa phương, có thể thấy vẫn còn đơn điệu, thiếu sức hấp dẫn. BĐSCN không đơn thuần chỉ là nhà xưởng, mà phải có một quần thể, hạ tầng đồng bộ đi kèm. Vì vậy, muốn có được sản phẩm BĐSCN hấp dẫn, đòi hỏi nhà đầu tư phải quy hoạch theo chiều sâu, tốn kém, dày công trên cơ sở đánh giá đúng tổng cầu của thị trường và nhu cầu thật sự của khách hàng, ông cho biết.
Hiện nay, những hạn chế, vướng mắc từ nhiều năm qua tại các doanh nghiệp đầu tư BĐSCN chưa thể giải quyết được, đó là vấn đề nhà ở và các khu sinh hoạt, giải trí cho những gia đình công nhân. Do đó, cần khuyến khích các chủ đầu tư BĐSCN thứ cấp cung ứng nhiều nhóm sản phẩm mới, ngoài nhà xưởng xây sẵn, kho thường, kho lạnh, nhà xưởng xây theo yêu cầu…, còn chú ý hạ tầng thiết yếu như khu nhà ở công nhân, trường học, y tế, nơi vui chơi, giải trí… nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của doanh nghiệp. Từ đó, tạo nền tảng cho quá trình hình thành một thị trường BĐSCN tiên tiến, hiện đại.
