Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải điều chỉnh chính sách, tái cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng, bền vững hơn.
Khi căn hộ cao cấp “áp đảo” thị trường
Năm 2025, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận sự phục hồi với tổng doanh thu đạt hơn 387.000 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước. Tuy nhiên, báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ ra rằng, sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở phù hợp số đông người dân lại rất khan hiếm.
Theo HoREA, hơn 70% nguồn cung hiện nay là căn hộ hạng sang. Trong khi đó, số lượng dự án đủ điều kiện huy động vốn trong năm 2025 chỉ đạt hơn 16.700 căn, tương đương 39% so với thời kỳ đỉnh cao năm 2017. Điều này cho thấy, mặc dù thị trường phục hồi nhưng chưa thật sự đi đúng hướng nhu cầu.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định: Thị trường đang thiếu nghiêm trọng căn hộ có diện tích từ 50-70 m², gồm từ 1-2 phòng ngủ, với mức giá khoảng từ 2-5 tỷ đồng/căn, tương đương đơn giá từ 30-70 triệu đồng/m². Đây là phân khúc phù hợp với phần lớn người lao động nhưng lại đang “vắng bóng” trên thị trường, điều này khiến cho giá nhà liên tục neo ở mức cao, tương ứng khoảng 100 triệu đồng/m², vượt xa mức chi trả của người dân.
Theo HoREA, Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển ít nhất 181.257 căn nhà ở xã hội vào năm 2028 và khoảng hơn 199.000 căn trong giai đoạn từ 2021-2030. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, thị trường cần được khơi thông nhiều điểm nghẽn lớn, không chỉ là câu chuyện nguồn cung, vấn đề còn nằm ở khả năng tiếp cận.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Được cho biết: “Làm sao để người thu nhập thấp có thể mua được nhà, có nơi ở ổn định để làm việc và đóng góp cho thành phố? Đây là bài toán lớn mà chính quyền thành phố đang nỗ lực tìm lời giải trong thời gian tới”.
Tháo gỡ các “nút thắt” chính sách
Theo HoREA, một trong những điểm nghẽn chính khiến nhà ở xã hội khó phát triển là vấn đề về vốn. Từ ngày 1/8/2024, chủ đầu tư không còn được vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội mà phải chuyển sang vay thương mại với lãi suất lên tới từ 12-14%/năm.
Chi phí cao buộc doanh nghiệp phải tính vào giá bán, làm giảm khả năng tiếp cận của người mua. Đối với người dân, lãi suất vay mua nhà ở xã hội hiện khoảng 5,4%/năm, cao hơn mức 4,8% trước đây và vẫn cao hơn nhiều so với mức phổ biến từ 3-4% ở nhiều quốc gia, đây sẽ là rào cản rất lớn đối với mong ước an cư của rất nhiều người.
Ngoài ra, các thủ tục hành chính, quy trình xét duyệt hồ sơ cũng còn nhiều bất cập. Việc bỏ điều kiện cư trú khiến số lượng hồ sơ tăng mạnh, gây áp lực xử lý. Trong khi đó, việc xác nhận thu nhập, nhất là với lao động tự do, vẫn gặp nhiều khó khăn.
Ở góc độ chính sách dài hạn, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng: Thị trường đang “lệch pha” khi sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, còn sản phẩm giá phù hợp thì thiếu hụt. Để khắc phục, Bộ Xây dựng đang xây dựng đề án thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với cơ chế chỉ định chủ đầu tư và giao đất theo bảng giá đất nhằm giảm chi phí, từ đó kéo giảm giá nhà.
Cùng với đó, Thành phố Hồ Chí Minh cũng đang triển khai nhiều giải pháp nhằm tăng nguồn cung. Thành phố đã thông qua 182 khu đất với tổng diện tích hơn 1.400 ha để tháo gỡ pháp lý và bổ sung nguồn cung nhà ở. Nếu tính cả các khu đất từ Bình Dương (cũ), tổng quỹ đất có thể lên tới hơn 5.320 ha, phục vụ việc giải quyết bài toán này.
Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Bùi Xuân Cường cho biết: Thành phố đang hoàn thiện nền tảng pháp lý, đồng thời định hướng phát triển nhà ở theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), tăng mật độ xây dựng chung quanh các tuyến metro để tạo thêm nguồn cung. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh cơ chế thuận lợi, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường đối thoại với doanh nghiệp cũng được xem là những giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường.
Từ góc nhìn chuyên gia, bà Cao Thị Thanh Hương (Công ty trách nhiệm hữu hạn Savills Việt Nam) cho rằng, bài toán nhà ở không chỉ là vấn đề thị trường mà còn là câu chuyện chính sách. Nhà nước cần tập trung vào tháo gỡ pháp lý, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và giãn dân, thay vì can thiệp trực tiếp vào giá bán.
Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cũng đang nghiên cứu tham mưu thành phố nhiều giải pháp đồng bộ như: Ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội, đẩy nhanh thủ tục đầu tư, xử lý dự án “treo”, minh bạch thông tin thị trường và phát triển hạ tầng kết nối vùng. Khi hạ tầng được mở rộng, các đô thị vệ tinh sẽ phát triển, góp phần giảm áp lực dân cư và giá nhà tại khu vực trung tâm.
Nhận diện được những nghịch lý của thị trường bất động sản, thành phố cần sớm có những điều chỉnh mạnh mẽ về chính sách, với sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt từ chính quyền, doanh nghiệp và toàn thị trường nhằm đưa giấc mơ an cư của người dân trở nên gần hơn.
