Cụ thể, khoản 3 Điều 178 quy định “người sử dụng đất được xây dựng một số công trình trên đất nông nghiệp”. Và việc xây dựng các công trình “phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp” đã được hướng dẫn cụ thể tại khoản 6 Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP.
Đây được cho là bước đi phù hợp chủ trương phát triển kinh tế nông nghiệp bền vững, khuyến khích sản xuất hàng hóa quy mô lớn, và gỡ bỏ những vướng mắc pháp lý trong thực tiễn quản lý, sử dụng đất nông nghiệp. Đồng thời, tạo dư địa và động lực để thu hút đầu tư, phát triển nông nghiệp công nghệ cao, hiện đại, tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp khai thác hiệu quả hơn giá trị của đất đai.
Thực tế, nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích khác, nhất là phát triển hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ luôn có và đang ngày càng tăng lên, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội. Do vậy, với cơ chế diện tích tối thiểu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng rõ ràng, người sử dụng đất có thể thực hiện việc xây dựng công trình hợp pháp trên đất nông nghiệp, thay vì phải xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xây dựng “chui” dẫn đến bị xử phạt, buộc tháo dỡ…
Tuy nhiên, chính sách mới này lại tiềm ẩn nguy cơ bị lợi dụng, biến tướng khi các bên liên quan không “hiểu đúng để làm đúng”. Bởi nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất được quy định tại Điều 31 Luật Đất đai 2024 là “sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất”. Theo đó, đất nông nghiệp có mục đích phục vụ sản xuất nông nghiệp và loại đất này không được sử dụng vào mục đích xây nhà ở.
Nghĩa là quy định pháp luật chỉ “nới” theo hướng hỗ trợ sản xuất, mà hoàn toàn không bao hàm việc xây dựng nhà ở cho mục đích sinh hoạt trên đất nông nghiệp. Nếu có nhu cầu hợp pháp hóa việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xây dựng nhà ở trên đất đã chuyển mục đích sử dụng. Đương nhiên, chỉ khi đã hoàn tất hai bước này, việc xây nhà ở trên đất có nguồn gốc đất nông nghiệp mới được pháp luật công nhận và bảo hộ.
Thực tiễn minh chứng, việc cho phép xây dựng lán, trại, kho bãi trên đất nông nghiệp, nếu thiếu kiểm soát, rất có thể bị biến tướng thành nhà ở hoặc cơ sở kinh doanh phi nông nghiệp. Hơn nữa, quy định hiện hành còn tương đối khái quát, chưa đưa ra tiêu chí cụ thể về quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật..., khiến việc áp dụng chính sách mới dễ dẫn đến tình trạng thiếu thống nhất, khó kiểm soát.
Do vậy, để chính sách mới phát huy hiệu quả và không bị lợi dụng, thì quy định về quy mô công trình, tác động môi trường và phương án tháo dỡ phải bảo đảm "việc mở rộng quyền đi đôi với kiểm soát", tránh lạm dụng chính sách, góp phần sử dụng bền vững quỹ đất nông nghiệp. Đặc biệt, trong khâu thực thi, cơ quan quản lý cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp lợi dụng chính sách mới để xây dựng sai mục đích.
Còn đối với người sử dụng đất, việc “hiểu đúng để làm đúng” quy định pháp luật là điều kiện tiên quyết để bảo đảm quyền lợi chính đáng, tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.
Đây chính là yếu tố quan trọng để đạt được mục tiêu quản lý, sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả, bền vững mà Luật Đất đai 2024 hướng tới. Và khi đó, chính sách cởi mở mới thật sự trở thành công cụ pháp lý hữu ích, vừa hỗ trợ sản xuất nông nghiệp, vừa bảo đảm kỷ cương quản lý đất đai.
