Phát biểu đề dẫn, ông Phùng Công Sưởng, Tổng Biên tập Báo Tiền Phong đặt vấn đề: Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang nỗ lực phục hồi và phát triển, thị trường bất động sản vốn là một động lực tăng trưởng quan trọng, hiện đối mặt với nhiều thách thức chưa từng có.
Trong đó có việc xử lý khối tài sản bảo đảm khổng lồ trong các ngân hàng. Đây là một gánh nặng đang đè nặng lên cả hệ thống tín dụng và bản thân các doanh nghiệp.
Với mức dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã vượt ngưỡng 1,56 triệu tỷ đồng, tăng tới 20% so với cuối năm 2024 đã kéo theo hàng loạt dự án bị đình trệ, doanh nghiệp đuối sức; tâm lý nhà đầu tư, người dân bất an.
Nhà báo Phùng Công Sưởng, Tổng Biên tập Báo Tiền Phong phát biểu đề dẫn hội thảo. (Ảnh: Báo Tiền Phong)
Dòng vốn bị tắc nghẽn và việc xử lý nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản trở thành vấn đề không chỉ của ngân hàng mà là nhiều bên đòi hỏi sự đồng hành, phối hợp chặt chẽ từ Nhà nước, doanh nghiệp và cả người dân.
Trao đổi tại hội thảo, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, chuyên gia kinh tế Trường Chính sách công và quản lý Fulbright cho biết: Tài sản bảo đảm giúp ngân hàng yên tâm cấp vốn, đồng thời kiểm soát rủi ro.
Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản bảo đảm chỉ phát huy khi việc thu giữ và xử lý tài sản được thực hiện nhanh chóng, minh bạch, hợp pháp (khi bên vay mất khả năng trả nợ).
Chuyên gia kinh tế Đỗ Thiên Anh Tuấn phát biểu tại hội thảo. (Ảnh: Báo Tiền Phong)
Tại Việt Nam, việc xử lý tài sản bảo đảm phải thông qua tòa án hoặc cơ quan thi hành án nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay và bên thứ ba nhưng chính quy trình tư pháp phức tạp lại khiến thời gian xử lý kéo dài khiến nhiều tài sản, nguồn lực bị lãng phí.
Đứng ở góc độ pháp lý, Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc hãng luật Lê Trung Phát, đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh nêu ý kiến: Việc xử lý tài sản nhằm bảo đảm cho việc thu hồi nợ, nhìn tưởng rất đơn giản nhưng đây là vấn đề về luật pháp nên việc giải quyết ổn thỏa trong rất nhiều trường hợp rất khó hài hòa lợi ích các bên.
Từ đó, Luật sư Lê Trung Phát đề xuất, để xử lý nợ xấu, cần bảo đảm quyền tài sản của người thế chấp, xây dựng, phân loại rõ quyền lợi và nghĩa vụ bên nhận thế chấp tài sản; sự minh bạch hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng.
Nêu giải pháp, chuyên gia kinh tế Đỗ Thiên Anh Tuấn cho rằng: Một trong những điều kiện tiên quyết là hợp đồng thế chấp phải có thỏa thuận rõ ràng về quyền xử lý tài sản mà không cần thông qua tòa án.
Thỏa thuận này phải quy định cụ thể trình tự thông báo, phương thức định giá, thời gian chờ xử lý cũng như các quyền còn lại của người vay sau khi tài sản bị bán.
Trong suốt quá trình xử lý, việc thông báo cho người vay cần được thực hiện minh bạch bằng văn bản, với thời hạn hợp lý để không chỉ bảo đảm quyền được biết và chuẩn bị của người vay, mà còn tạo điều kiện để họ có thể chủ động trả nợ, tự tìm đối tác chuyển nhượng tài sản nhằm đạt mức giá tốt hơn, hoặc tái đàm phán với bên cho vay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất các giải pháp tại hội thảo. (Ảnh: Báo Tiền Phong)
Ngoài ra, việc định giá tài sản cần tránh tình trạng tổ chức tín dụng đơn phương bán với giá thấp, gây thiệt hại cho người vay. Với sự tham gia khách quan của bên thứ ba sẽ tạo ra cơ chế giám sát công tác, độc lập.
Quy trình xử lý tài sản cần được thiết kế một cách công khai, dễ giám sát và có thể kiểm chứng. Đồng thời, các thông tin như giá chào bán, hồ sơ người mua và biên bản giao dịch cần được công bố công khai để tránh xung đột lợi ích.
Trong quá trình xử lý nợ xấu, các bên cũng cần bảo đảm quyền nhận lại phần dư sau khi tài sản bị bán, trừ đi khoản nợ gốc, lãi và các chi phí hợp lý đối với bên vay.
Đây là quyền tài sản hợp pháp, cần được tổ chức tín dụng thông báo rõ ràng trong mọi trường hợp, kể cả khi không còn giá trị dư nhằm tránh khiếu nại phát sinh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, gốc rễ của vấn đề nợ xấu hiện nay nằm ở hai nút thắt lớn: Ách tắc pháp lý và rủi ro thị trường. Khoảng 70% khó khăn trên thị trường bất động sản đến từ vướng mắc pháp lý.
Thực tế này khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, không thể chuyển nhượng, phát mãi, gây tắc dòng tiền và gián tiếp đẩy doanh nghiệp vào thế mất khả năng trả nợ.
Dòng tiền là yếu tố sống còn của doanh nghiệp và ngân hàng. Không tạo điều kiện cho tài sản luân chuyển thì nền kinh tế không thể phát triển.
Trong khi đó, rủi ro thị trường nằm ở nhiều yếu tố như: thiên tai, dịch bệnh, xung đột địa chính trị,…khiến tổng cầu giảm sâu, càng khiến dòng tiền bị đóng băng.
