Tuy nhiên, vẫn còn trường hợp chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật, chưa nắm rõ quy định về bảo trì công trình, bảo trì trang thiết bị kỹ thuật. Các xung đột, tranh chấp lợi ích chưa được các chủ thể chủ động đối thoại, hòa giải dẫn tới xảy ra tranh chấp.
Băn khoăn về khung pháp lý
Toàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có 10 đô thị, trong đó, 1 đô thị loại 1 là thành phố Vũng Tàu, 1 đô thị loại 2 là thành phố Bà Rịa, 1 đô thị loại 3 là thị xã Phú Mỹ và 7 đô thị loại 5 gồm thị trấn Long Điền, thị trấn Long Hải, thị trấn Ngãi Giao, thị trấn Đất Đỏ, thị trấn Phước Hải, thị trấn Phước Bửu và đô thị Kim Long. Tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung đô thị là 100%.
Ông Nguyễn Công Vinh, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cho biết, ngay sau khi Luật Nhà ở năm 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành, Ủy ban nhân dân tỉnh đã giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp Bộ Xây dựng có kế hoạch và chủ động tổ chức tập huấn, phổ biến tuyên truyền quy định của pháp luật về nhà ở trong đó có pháp luật về quản lý, vận hành chung cư và cải tạo, xây dựng lại chung cư trên địa bàn tỉnh.
Ủy ban nhân dân giao Sở Xây dựng chủ trì cùng các địa phương tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra các chủ đầu tư, các ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành trong việc quản lý, vận hành các chung cư trên địa bàn tỉnh.
Sở Xây dựng chủ trì, nghiên cứu đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn.
Cơ quan chức năng xác định hệ số K bồi thường, làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; xây dựng tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án; hướng dẫn, trả lời các nội dung liên quan đến công tác quản lý vận hành, sử dụng chung cư cho các địa phương, tổ chức, cá nhân bằng văn bản theo thẩm quyền được giao.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố đã ban hành các quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư.
Ông Tạ Quốc Trung, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cho biết, việc đầu tư xây dựng chung cư là xu hướng phát triển tất yếu tại đô thị, phù hợp với tình hình kinh tế-xã hội và nhu cầu về nhà ở của nhân dân. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành chưa thực hiện đúng các quy định của pháp luật, chưa nắm rõ quy định về bảo trì công trình, bảo trì trang thiết bị kỹ thuật.
Ý thức, trách nhiệm, thói quen của một số chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chưa thật sự phù hợp với mô hình nhà chung cư; xung đột, tranh chấp lợi ích chưa được các chủ thể chủ động đối thoại, hòa giải dẫn tới xảy ra tranh chấp.
Một số chủ đầu tư chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình; không công khai đầy đủ thông tin về dự án; một số hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do chủ đầu tư lập chưa tuân thủ đầy đủ quy định, thường có một số điều khoản chưa rõ ràng, thiên về bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư.
Công tác kiểm tra, thanh tra, đôn đốc, hướng dẫn, giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp ngay từ khi mới phát sinh của các cơ quan được giao và chính quyền địa phương có lúc chưa kịp thời.
Những giải pháp cụ thể
Ông Vũ Hồng Thuấn, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Vũng Tàu cho biết: Cần có những quy định cụ thể, cũng như chế tài về pháp luật tránh để người dân hiểu lầm giữa việc condotel là một dạng nhà ở. Đa phần là do chủ đầu tư đã quảng cáo mập mờ để bán được căn hộ.
Để quản lý, vận hành chung cư, cần giải quyết 3 vấn đề:
Một là, thời hạn sở hữu chung cư “Cần phân biệt rõ “niên hạn sử dụng nhà chung cư” với “quyền sở hữu nhà ở chung cư”. Niên hạn sử dụng chung cư có thể là 50-100 năm nhưng quyền sở hữu nhà chung cư của người dân là lâu dài. Người sở hữu chung cư có quyền lợi và trách nhiệm khi sử dụng theo quy định. Trường hợp công trình chung cư xuống cấp phải xây dựng lại thì người sở hữu chung cư có hai lựa chọn, nhận bồi thường hoặc tham gia tái đầu tư xây dựng chung cư (như xây dựng căn nhà ở mới của mình”.
Hai là, việc “khoán trắng” quản lý công trình chung cư cho Ban quản lý chung cư theo quy định hiện nay có nhiều bất cập làm cho chung cư nhanh xuống cấp,… do năng lực của Ban quản lý cũng như kinh phí bảo trì có hạn. Nên xem xét quy định lại mô hình quản lý chung cư, về quản lý phần cứng (Khung kết cấu nhà, bảo trì bảo dưỡng công trình, các công việc liên quan đến tòa nhà) thì giao cho Chủ đầu tư quản lý xuyên suốt. Về quản lý phần mềm (quản lý dân cư) thì giao cho Hội nghị nhà chung cư bầu ra theo mô hình Tổ dân phố.
Ba là, cần có quy định phân biệt nhà chung cư và condotel. Theo quy định, chung cư xây dựng để ở; condotel phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Tuy nhiên, do chưa có quy định cụ thể nên người mua condotel sử dụng căn hộ kinh doanh dịch vụ du lịch mà lầm tưởng là chung cư. Tại thành phố Vũng Tàu đang phát sinh đơn thư khiếu nại của người dân mua căn hộ condotel.
Cũng theo ý kiến của lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố Vũng Tàu, cần quy định lại về thời hạn sở hữu chung cư, các biện pháp xử lý khi chung cư hết thời hạn sở hữu; sửa đổi quy định về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phá dỡ chung cư để cải tạo, xây dựng lại; sửa đổi các quy định về nhà ở xã hội, gồm: đối tượng, điều kiện, hình thức hưởng hỗ trợ về nhà ở xã hội; lựa chọn nhà đầu tư, ưu đãi với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; cơ chế xác định giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; bổ sung quy định về nhà lưu trú công nhân như bố trí quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân, đồng thời quản lý, vận hành nhà chung cư, xóa đi nỗi lo cho các cấp chính quyền và người dân sử dụng chung cư.
