"Đọc vị" thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025, dự báo nửa cuối năm 2025

Chiều 15/7, tại Hà Nội, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức họp báo công bố tình hình bất động sản quý II/2025 với chủ đề “Đọc vị thị trường” theo hai hình thức trực tiếp và trực tuyến trên nền tảng zoom.

Phát biểu tại họp báo, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định về những điểm sáng nổi bật của thị trường 6 tháng vừa qua, trong đó, dự báo về 3 điểm sáng những tháng cuối năm 2025 và tới đây đại diện cho 3 miền bắc, trung, nam gồm có Hải Phòng, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh.

“Việc sáp nhập tỉnh, thành cùng với quyết tâm triển khai vận hành chính quyền hai cấp với những bước đầu khá trơn tru, linh hoạt kể từ 1/7 đến nay đã minh chứng cho tính đúng đắn của quyết tâm chính trị cùng hiệu quả ban đầu về tinh gọn, nâng cao hiệu lực hiệu quả của kỷ nguyên mới mà cả dân tộc đang bước đi.” – Tiến sĩ Đính nhìn nhận.

10 điểm nhấn nổi bật khắc hoạ bức tranh toàn cảnh bất động sản quý II/2025

Báo cáo chung về tình hình bất động sản quý II/2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đã nhấn mạnh tới các điểm nhấn nổi bật của thị trường trong quý II/2025 và 6 tháng đầu năm qua. Theo đó, bà Miền thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, từ “làn sóng” đến “quỹ đạo ổn định”.

Trong khi đó, đi trả lời cho câu hỏi “Nỗ lực tìm điểm cân bằng giá, hi vọng hay ảo vọng”, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes (thị trường trung du và miền núi phía bắc) cho rằng, nguyên nhân của tình trạng này là do nguồn cung cải thiện nhưng không đáng kể.

Ngoài ra, còn phải kể đến bảng giá đất và những tranh luận chưa hồi kết. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

Dòng tiền dịch chuyển từ bắc vào nam; tín dụng bất động sản được điều chỉnh nhưng chưa có cơ hội tìm đến nhu cầu thực.Việc đào tạo, thi sát hạch, cấp chứng chỉ linh hoạt hơn song vẫn còn nhiều vướng mắc.

Bất động sản công nghiệp là phân khu chịu tác động trực diện nhất với quyết định áp thuế đối ứng của Hoa Kỳ vào Việt Nam.Đáng chú ý là tín hiệu tăng trưởng toàn diện trong tất cả các phân khúc.

Việc tận dụng các nền tảng số trong truyền thông và bán hàng được dự báo sẽ ngày càng phổ biến, phù hợp với xu hướng số hóa mạnh mẽ mà Nhà nước đang thúc đẩy trong lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt, nếu mô hình thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Bộ Xây dựng đề xuất được thông qua, đây sẽ là cú hích tạo nên một cuộc cách mạng số hóa chưa từng có trong ngành.

Thời gian tới, khi các doanh nghiệp bất động sản ứng dụng sâu các nền tảng quản lý khách hàng, chuẩn hóa quy trình pháp lý trực tuyến, và đặc biệt là tích hợp với hệ thống Trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý, hoạt động mua bán nhà ở – vốn phức tạp và nhiều thủ tục – sẽ trở nên minh bạch, đơn giản và thuận tiện hơn bao giờ hết.

Giải đáp thêm về vai trò hoạt động của các trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất, bà Miền cho rằng, trung tâm này đóng vai trò lõi và các sàn giao dịch là vệ tinh. Nhóm nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam qua kháo sát mô hình tại Trung Quốc đã thấy rõ thành công hiệu quả của mô hình này, chứng minh rằng dù không bắt buộc theo quy định pháp luật nhưng khách hàng vẫn tìm qua bởi chính các trung tâm này là người đồng hành sát sao nhất với khách hàng trong suốt quá trình giao dịch bất động sản, bảo đảm tối đa quyền và lợi ích cho họ.

Tinh gọn bộ máy quản lý, rút ngắn một số thủ tục hành chính, từ đó giảm thời gian và chi phí thực hiện dự án, tạo dư địa giảm giá bán. Quy mô thị trường được mở rộng, tạo zoom cho các chủ đầu tư phát triển dự án quy mô và đồng bộ. Hình thành trạng thái “đôi bên cùng hưởng lợi”, trong đó các địa phương được sáp nhập không chỉ có cơ hội phát huy tối đa thế mạnh sẵn có, mà còn được khai thác thêm các tiềm năng mới nhờ thừa hưởng kinh nghiệm phát triển, quy hoạch và quản lý từ các trung tâm kinh tế lớn.

Ngược lại, các đô thị trung tâm cũng được mở rộng không gian phát triển khi các khu vực vùng ven trở thành điểm đến hấp dẫn cho nhu cầu nhà ở lan tỏa từ nội đô, trên nền tảng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Nhiều chủ đầu tư đã phát triển các dự án đại đô thị “All in one” tại địa phương lân cận các đô thị lớn. Khi đi vào quỹ đạo ổn định, mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập sẽ trở thành xu hướng. Xu hướng này giúp cơ hội sở hữu nhà của người dân được mở rộng hơn. Người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp, doanh nghiệp có cơ hội phát triển thị trường mới, địa phương thu hút đầu tư.

Tăng trưởng rõ rệt ở tất cả các phân khúc bất động sản

Liên quan tới tình hình quý II/2025 và 6 tháng đầu năm, báo cáo của Viện nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam nêu rõ, nguồn cung ghi nhận tăng ở tất cả các phân khúc bất động sản nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng, công nghiệp, thương mại. So sánh kết quả thực tế đều cho thấy sự tăng trưởng rõ rệt. Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra, nguồn cung bất động sản nhà ở, phân khúc lõi của thị trường vẫn có tính cục bộ cả về đơn vị cung ứng, theo địa phương và phân khúc.

Cũng theo báo cáo, tỷ lệ hấp thụ các dự án bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đều đạt kết quả tích cực (trung bình khoảng 55% cho cả hai phân khúc). Phân khúc bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao và có sự tăng trưởng theo quý và cùng kỳ năm 2024.

Mặc dù thị trường đang cho thấy sự ổn định sau khi kích hoạt nhưng vướng mắc mang tính hệ thống vẫn hiện hữu. Cần duy trì tâm thế phòng bị, chủ động thích ứng với các biến động có thể bùng phát bất cứ lúc nào.

Tăng trưởng kinh tế đi đôi với quá trình đô thị hóa, kéo theo sự dịch chuyển dân cư từ nông thôn ra thành thị và sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu, thượng lưu, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về nhà ở.

Thị trường bất động sản trước giờ G

Các chuyên gia nhất trí cao rằng, việc thúc đẩy đầu tư công trong bối cảnh tinh gọn bộ máy và sáp nhập, không chỉ hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội, mà còn thúc đẩy kết nối liên vùng, mở rộng không gian đô thị, tạo nền tảng vững chắc cho giá trị bất động sản gia tăng. Đồng thời “mở đường" cho doanh nghiệp phát triển dự án và nhu cầu mua nhà của người dân.

Theo đó, các chuyên gia cũng đồng tình rằng, nửa cuối 2025, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện 3 điểm sáng trải đều cho 3 vùng bắc, trung, nam. Trong đó, Hải Phòng có nhiều động lực phát triển để trở thành cực tăng trưởng mới của phía bắc, khi sáp nhập Hải Dương, trở thành siêu đô thị lớn thứ 3 cả nước, đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng kinh tế quốc gia.

Đà Nẵng là điểm sáng của miền trung, với sáp nhập giúp hình thành vùng đô thị lớn với dân số, quỹ đất, ngân sách tăng mạnh, cho phép thuận lợi hơn trong phát triển các dự án hạ tầng kinh tế-xã hội, tạo nền tảng thu hút doanh nghiệp đầu tư và nhu cầu ở thực.

Thành phố Hồ Chí Minh cũng vậy, sẽ không ngừng mở rộng quy mô, vị thế và thị trường sẽ được hưởng lợi nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Trong đó những khu vực có nền tảng tốt về hạ tầng, kinh tế như khu đông bắc Thành phố sẽ được hưởng lợi đầu tiên và có "sức bật" lớn nhất.

Cần phải nhanh chóng có một bảng giá đất phù hợp, bảo đảm quyền lợi người dân

Lý giải nguyên nhân giá cả bất hợp lý, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra, đó là do nguồn cung có cải thiện nhưng không đáng kể, còn thiếu và yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng, nguồn cung vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp. Chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng. Tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, “ăn theo” đại dự án... Tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu cũng góp phần đẩy giá tăng.

Theo các chuyên gia, giá bất động sản tăng khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong thời kỳ “sốt nóng” để làm căn cứ xác định giá đất có thể dẫn đến định giá sai lệch, gây méo mó thị trường và bất cập trong thu ngân sách, đền bù, hoặc tính thuế. “Nếu không được kiểm soát kịp thời, sẽ tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản, khiến thị trường đối mặt với rủi ro đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.”- các chuyên gia cảnh báo.

Dịp này, các chuyên gia kiến nghị, cần có lộ trình tăng giá hợp lý; công khai thông tin, kiểm soát giao dịch, sàng lọc các trường hợp bất thường, không phản ánh giá trị thực; chống đầu cơ, thao túng giá theo hướng tăng cường giám sát, xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, tạo sốt ảo.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên gia bất động sản nhận định, cần có bảng giá phù hợp từng nhóm: bao gồm nhóm thị trường (thị trường mới- thị trường đã ổn định), các nhóm đất đặc thù, tránh áp dụng một mức giá đánh đồng cũng như nghiên cứu tách riêng căn cứ để tính đền bù và tiền sử dụng đất bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Một lưu ý quan trọng khác cũng được các chuyên gia nêu rõ, đó là chi phí tiếp cận đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án, trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán bất động sản. Việc chậm trễ trong thống nhất cơ chế sẽ gây tổn thất đáng kể cho doanh nghiệp. Do đó, cần sớm có hướng dẫn rõ ràng và đồng bộ. Trường hợp việc thống nhất gặp khó khăn hoặc kéo dài, nên chủ động đề xuất các phương án thay thế - nhất quán với tinh thần, trong nhiều tình huống "làm mới hiệu quả hơn là sửa cũ”.