Đương đầu với nhiều thử thách
Theo Hiến pháp Việt Nam, đất đai thuộc “sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Doanh nghiệp tư nhân không thể sở hữu đất đai tuyệt đối, mà chỉ có thể có quyền sử dụng đất, thuê đất từ Nhà nước hoặc chuyển nhượng từ hộ gia đình. Cơ chế này vừa tạo cơ hội, vừa mang theo những thử thách.
Trong thương trường, doanh nghiệp phải đối diện nhiều thách thức: Cơ chế định giá đất còn chênh lệch, thủ tục hành chính kéo dài, giải phóng mặt bằng phức tạp. Nhiều phản ánh của nhà đầu tư nước ngoài chỉ ra rằng, chi phí tiếp cận đất đai ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất trong khu vực, chủ yếu vì quy trình bồi thường và thủ tục.
Chúng ta chỉ mới có hơn 30 năm vừa xây dựng và hoàn thiện luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành tính từ phiên bản đầu tiên - Luật Đất đai 1993. Do đó, ở góc độ pháp lý, còn nhiều điều cần phải điều chỉnh. Ngay ở thời điểm bài báo này được viết ra, chúng ta cũng chứng kiến sự thay đổi theo yêu cầu thực tiễn của bảng giá đất.
Thời điểm trước sửa đổi Luật Đất đai 2024, dường như mọi thứ phải điều chỉnh theo giá đất thị trường. Thế nhưng, khi sửa đổi luật, yêu cầu neo cứng vào thị trường đã bộc lộ nhiều bất cập kéo theo những hệ lụy trong quá trình áp dụng. Đó cũng là nguyên nhân để một lần nữa văn bản luật quan trọng này phải sửa đổi. Có lẽ, đây cũng chưa phải là lần cuối cùng. Điều này khiến nhà xây dựng luật phải vất vả, song với các doanh nhân bất động sản, họ thật sự mạo hiểm khi phải chấp nhận sự thay đổi của luật ngay trong quá trình triển khai dự án, khiến cho bài toán kinh doanh phải chấp nhận gia tăng rủi ro. Có thể nói, họ chính là những “người bắc cầu vượt sông mà không có bản đồ”.
Bản lĩnh được trui rèn từ thực tiễn
Trong mấy thập niên vừa qua, đã có nhiều doanh nhân bất động sản Việt Nam có thứ hạng trong danh sách tỷ phú toàn cầu. Xuất phát điểm, có rất ít người được đào tạo chính quy. Song, khi đã dấn thân vào lĩnh vực bất động sản, các doanh nhân phải cùng lúc nắm bắt khối lượng lớn kiến thức tổng hợp gồm pháp luật về đất đai, tài chính, xây dựng, quy hoạch, thiết kế, kỹ thuật, kinh doanh, marketing và quản trị cộng đồng. Đa số phải tự học qua thực tiễn, “ngã rồi đứng lên”, “học thông qua làm”.
Người viết đã từng làm việc với nhiều chủ đầu tư, người thì từ kỹ sư điện tử, người thì từ ngành nghề buôn bán xe hơi, sau khi tích lũy được tài sản cá nhân chuyển sang đầu tư bất động sản. Có người ban đầu không đọc được bản vẽ nhưng vẫn phải đứng ra chỉ đạo xây dựng là có thật; họ phải in bản vẽ với tỷ lệ 1:1, vừa làm vừa sửa cho đến khi thành công. Đối với quy hoạch dự án đô thị, nhiều chủ đầu tư đi lên từ con số 0 về những kiến thức như: nguyên tắc bố trí chức năng giữa tiện ích xã hội và vị trí đất ở, giữa không gian công cộng và không gian riêng tư... Dù vậy, dự án tiếp nối dự án, đến lúc này chúng ta có rất nhiều công trình xây dựng thật sự đáng tự hào về mỹ thuật, nhiều dự án quy hoạch được thị trường và cộng đồng quốc tế công nhận.
Không thể liệt kê hết các công trình nhưng có thể dẫn chứng một số thí dụ như: Những năm 1990, khi Nam Sài Gòn còn là đầm lầy, Công ty Phú Mỹ Hưng đầu tư hàng tỷ USD để làm hạ tầng - đường, cầu, điện, nước - trước cả khi có người mua. Đây là cuộc phiêu lưu táo bạo. Ngày nay, Phú Mỹ Hưng không chỉ là biểu tượng đô thị kiểu mẫu mà còn minh chứng cho triết lý kinh doanh “Khi chúng ta đến một nơi để đầu tư, không nên đặt mục tiêu là ta có thể lấy được những gì, mà phải quan tâm làm ra những gì để lại”.
Hay như với Nam Long Group, một trong số ít doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở vừa túi tiền và khu đô thị tích hợp dù có xuất phát điểm rất khiêm tốn. Đồng hành với đối tác Nhật Bản, Nam Long tiên phong mô hình kết hợp trách nhiệm xã hội và lợi nhuận. Họ đã vượt qua cả khủng hoảng tài chính châu Á 1997 và khủng hoảng toàn cầu 2008.
Khởi đầu từ việc xây dựng lên tháp Vincom, đến nay đã có rất nhiều khu đô thị đẳng cấp và quy mô quốc tế Vinhomes ở khắp các tỉnh, thành phố tại Việt Nam. Hôm nay, có hàng trăm nghìn cư dân sinh sống trong những công trình ấy. Những khu đô thị đã trở thành biểu tượng của khát vọng Việt Nam hiện đại.
Để triển khai một dự án bất động sản, chủ đầu tư cần một nguồn vốn lớn, trong khi đó phải tiến hành xây dựng một thời gian dài mới đủ điều kiện huy động vốn. Trước việc tài chính thiếu thốn, không ít người đã đặt cược không chỉ tài sản cá nhân, mà cả sự an toàn của gia đình, thế chấp nhà cửa, danh dự để triển khai dự án trong bối cảnh phải đối diện vô vàn trở ngại: khó khăn về vốn, giải phóng mặt bằng đầy thách thức, khung pháp lý chưa hoàn thiện, và đôi khi còn bị xã hội nhìn với ánh mắt nghi ngờ... Để trở thành doanh nhân bất động sản ở Việt Nam, đúng là phải có bản lĩnh “gánh cả ngọn núi trên vai”.
Chỉ trong 20 năm qua, doanh nghiệp bất động sản đã phát triển xây dựng hơn 860 triệu m² nhà ở mới, tham gia phát triển hơn 1.000 dự án đô thị khắp cả nước, mang lại chỗ ở cho hàng chục triệu người.
Định hướng chính sách và tầm nhìn của Đảng, Nhà nước
Từ khi tiến hành công cuộc Đổi mới năm 1986, Việt Nam đã chuyển mình mạnh mẽ từ nền kinh tế kế hoạch tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa năng động. Trong tiến trình đó, khu vực kinh tế tư nhân nổi lên như một động lực quan trọng, đóng góp khoảng 42% GDP và tạo việc làm cho hàng triệu lao động (số liệu năm 2022).
Lãnh đạo Đảng và Nhà nước luôn nhấn mạnh vai trò tiên phong của doanh nhân trong sự nghiệp phát triển đất nước. Đại hội XIII của Đảng (năm 2021) khẳng định: Phát triển kinh tế tư nhân trở thành một động lực quan trọng của nền kinh tế; phát triển hệ thống đô thị hiện đại, xanh, thông minh, bền vững. Năm 2022, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 06-NQ/TW về phát triển, quản lý đô thị bền vững, đặt mục tiêu đến năm 2030 khu vực đô thị đóng góp 75% GDP. Những mục tiêu này không thể thực hiện nếu thiếu sự tham gia chủ lực của doanh nghiệp tư nhân. Thủ tướng Phạm Minh Chính nhiều lần khẳng định “doanh nhân là tài sản quốc gia”, là lực lượng dũng cảm và đóng góp to lớn.
Rõ ràng, Đảng và Nhà nước coi doanh nhân tư nhân không chỉ là người mưu cầu lợi nhuận, mà là người kiến tạo quốc gia. Doanh nhân bất động sản Việt Nam không chỉ là người làm kinh tế; họ là nhà tiên phong kiến thiết quốc gia. Họ chính là lực lượng biến Nghị quyết của Đảng thành hiện thực của đời sống.
Trong Ngày Doanh nhân Việt Nam 13/10, chúng ta bày tỏ sự trân trọng và biết ơn với họ. Bản lĩnh và tầm nhìn của họ chứng minh rằng khu vực tư nhân không chỉ đi cùng, mà còn là động lực không thể thiếu của công cuộc hiện đại hóa đất nước. Họ thật sự là những người góp phần kiến tạo tương lai dân tộc.
