Kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Ngày 10/1, Quốc hội thảo luận trực tuyến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Một trong những nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm là sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại.

Theo dự thảo Luật, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; hoặc các loại đất khác không phải là đất ở để đầu tư xây dự án nhà ở thương mại. Điều kiện là các dự án đất này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Nguy cơ “chảy máu” nguồn lực tài nguyên đất đai

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Ngô Trung Thành (Đắk Lắk) chỉ ra điểm bất cập là khi trong diện tích dự án không có m2 đất ở nào, nhà đầu tư không thể triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại theo phương thức nhà nước chấp thuận nhà đầu tư đồng thời với chấp nhận dự án đầu tư, mà phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.

“Tuy nhiên, muốn thực hiện đấu giá hay đấu thầu cũng không xong, vì đất không thuộc diện nhà nước thu hồi thì nhà nước không thể thu hồi để đấu giá, đấu thầu được. Nhìn nhận ở khía cạnh này thì rất bất cập, cần sớm được sửa đổi, tháo gỡ” - đại biểu Thành nêu rõ.

Theo đại biểu, nếu thực hiện được đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô đem lại cho nhà nước là rất lớn, chẳng hạn như việc đấu giá 1 ha đất ở Thủ Thiêm đã đem lại cho ngân sách nhà nước số tiền là 24.500 tỷ đồng, tương đương trên một tỷ USD. Nếu 1 ha đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, thì giá đất vào khoảng 100 triệu/1m2, khi đó ngân sách nhà nước sẽ chỉ thu được 1.000 tỷ đồng, rất nhỏ so với số tiền từ đấu giá.

“Như vậy, việc sửa đổi quy định theo phương án trên của Luật Nhà ở, ngân sách nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho chủ dự án cũng không được hưởng lợi bao nhiêu. Chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về chủ dự án, người gom được đất, đây là điều rất bất hợp lý” - đại biểu Thành cho hay.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhấn mạnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và bằng việc quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà nước thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm cho giá trị đất tăng lên rất lớn, chênh lệch địa tô này cơ bản phải thuộc về Nhà nước, phải thuộc về toàn dân. Sửa theo hướng trên thì giải quyết được vướng mắc để cho dự án triển khai được, nhưng lợi ích đem lại chỉ là cho chủ dự án và người gom đất được hưởng, còn đối với Nhà nước sẽ dẫn đến nguy cơ là “chảy máu” nguồn lực tài nguyên đất đai.

Có chung quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng nội dung sửa đổi thực chất là mở rộng quyền cho người sử dụng đất hợp pháp, giúp giải quyết nhanh việc công nhận các chủ đầu tư, nhưng hậu quả có thể sẽ gây ra tình trạng thất thoát.

“Khi được công nhận chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất đấy chỉ cần trả tiền theo quy định của luật hiện nay là lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân với hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất). Điều này sẽ tạo ra một sự thất thoát rất lớn về mặt nguồn lực cho Nhà nước” - đại biểu Cường nhận định.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Giải trình, làm rõ những băn khoăn của các đại biểu, Bộ trưởng Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở đã phát sinh những vướng mắc trong một thời gian rất dài từ năm 2014. Mặc dù đã được sửa đổi tại Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020, nhưng thực chất vẫn chưa giải quyết được những bất cập đang tạo ra phân biệt đối xử với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc là không có một phần đất ở, dù chỉ là 1m2, thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư, gây lãng phí rất nhiều các nguồn lực và thiếu hụt cung cầu về nhà ở làm cho giá của nhà ở có phần tăng lên.

Bên cạnh đó, các quy định nêu trên không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư và quy định về người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 52, 57, 58 của Luật Đất đai.

Theo Bộ trưởng, Chính phủ đề xuất sửa đổi Điều 75 Luật Đầu tư để cho phép các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, gồm cả 3 loại đất, đó là đất ở; đất ở và các loại đất khác; các loại đất khác mà không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và không phải qua đấu giá, đấu thầu.

Đồng thời, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách để chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan, nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ tất cả các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định, bao gồm cả thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu theo quy định của Luật Đất đai hay bán tài sản công theo Luật Tài sản công. Cùng với đó, đã bổ sung quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cũng cho rằng việc xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất phải theo sát giá thị trường và theo đúng quy định của Luật Đất đai. Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã gửi phương án sửa đổi của Chính phủ để lấy ý kiến của các địa phương. Tính đến 31/12 vừa qua, đã có 21/24 địa phương đồng ý với phương án sửa đổi của Chính phủ. Một số địa phương còn đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với những quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở để tháo gỡ những vướng mắc đối với dự án nhận chuyển nhượng, sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở thương mại.