SỐNG BẤT AN NHƯNG CHƯA THỂ DI DỜI
Giữa những tòa cao ốc hiện đại ở khu vực trung tâm, vẫn tồn tại hàng trăm chung cư cũ đã hơn nửa thế kỷ tuổi, cũ kỹ và ẩm thấp.
Theo đánh giá của cơ quan chức năng, nhiều công trình đã được xếp loại cấp D – mức nguy hiểm nhất, cần phải di dời khẩn cấp. Thế nhưng, đó vẫn là nơi sinh sống của biết bao thế hệ gia đình.
Tại chung cư Vĩnh Hội, phường Khánh Hội, các block nhà đã được kiểm định và xếp loại cấp D từ giai đoạn 2016–2017. Thế nhưng đến nay, lượng cư dân sinh sống vẫn còn khá đông, dù những bức tường bong tróc, mảng rêu đen loang lổ và các cột bê-tông đã lộ lõi khiến ai ở cũng nơm nớp bất an.
Trên các hành lang, từng mảng vữa có thể rơi xuống bất cứ lúc nào. Tất cả như một lời cảnh báo rõ ràng về mức độ xuống cấp nghiêm trọng của khu chung cư này.
Tình trạng tương tự xảy ra tại chung cư Ngô Gia Tự, phường Vườn Lài, được xây dựng năm 1968 gồm 16 lô, mỗi lô có một trệt và ba tầng cũng đã rơi vào tình trạng báo động về cơ sở hạ tầng. Nhiều hạng mục của chung cư đã và đang xuống cấp trầm trọng, nhưng việc di dời, hỗ trợ bồi thường và tái định cư vẫn kéo dài đến nay do nhiều hộ dân chưa thống nhất mức bồi thường, hỗ trợ.
Trong khi tiếp tục mòn mỏi chờ các chính sách an cư tốt hơn, hàng nghìn hộ dân ở các chung cư cũ vẫn hằng ngày bám trụ để duy trì cuộc sống. Dù điều kiện sống đang ở mức báo động nhưng với họ, đây vẫn là nhà, chí ít cũng không phải trả tiền thuê hằng tháng.
Thống kê chung cư cũ Thành phố Hồ Chí Minh
Rà soát 2017–2025
📍 Quận có nhiều chung cư cũ nhất
👥 Tình trạng di dời
NHẬN DIỆN CÁC VƯỚNG MẮC
Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 474 chung cư cũ (573 lô) xây dựng trước năm 1975, trong đó, riêng địa bàn quận 5 (cũ) chiếm số lượng nhiều nhất với hơn 200 chung cư, tiếp đó là địa bàn Quận 1 (cũ) với 89 chung cư.
Từ năm 2017, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã hoàn tất rà soát và xác định có 15 chung cư cấp D trên toàn thành phố, trong đó 8 chung cư được xếp vào nhóm “nguy hiểm” cần di dời khẩn cấp.
Đến nay, các địa phương đã hoàn tất di dời với 534 hộ dân tại 9 chung cư cấp D, trong đó 7 chung cư đã tháo dỡ. Tuy nhiên, còn khoảng 510 hộ trong tổng số 1.194 hộ dân tại các chung cư cấp D chưa đồng thuận di dời.
Theo Sở Xây dựng, để tăng tốc cải tạo các dự án này, Thành phố đã ban hành nhiều cơ chế để khuyến khích doanh nghiệp tham gia cải tạo, như tăng chỉ tiêu kiến trúc và hỗ trợ tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, kết quả thực tế vẫn chưa đạt yêu cầu.
Với những kết quả khiêm tốn đạt được trong thời gian qua, Thành phố đánh giá, kết quả chung chưa đạt được mục tiêu đề ra của giai đoạn 2016-2020 cũng như các năm sau đó, đặc biệt là đối với chung cư cấp D; chưa đáp ứng được nhu cầu chỉnh trang đô thị của thành phố và thực tế kỳ vọng của người dân.
"Quá trình triển khai, việc áp dụng chính sách vướng quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và giới hạn diện tích, đặc biệt với những chung cư nhỏ dưới 1.000m², khó bảo đảm tái định cư tại chỗ. Ngoài ra, tiến độ của các dự án cũng bị chậm lại khi nhiều hộ dân không tìm được tiếng nói chung với chính quyền nên chưa đồng ý di dời".
Ông VŨ ANH DŨNG
Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh
KỲ VỌNG TỪ CƠ CHẾ THÔNG THOÁNG HƠN
Không để người dân chờ đợi lâu hơn nữa, trong đề án cải tạo "Để đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ", Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu:
- 2030: Hoàn thành công tác chuẩn bị (kiểm định, quy hoạch 1/500, giải phóng mặt bằng, tái định cư).
- 2035: Cải tạo hoặc xây mới toàn bộ chung cư cũ trước 1975 và các công trình hư hỏng nặng giai đoạn 1975–1994.
Để tháo gỡ khó khăn và đẩy nhanh tiến độ, Thành phố đã ban hành Nghị quyết 17/2025/NQ-HĐND, ngày 24/7/2025, quy định cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đối với chủ đầu tư khi tham gia dự án đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó quy định hỗ trợ 50% kinh phí hạ tầng (tối đa 10 tỷ đồng/dự án) và 50% chi phí di dời, cưỡng chế.
Các chủ đầu tư cũng được hỗ trợ 50% chi phí di dời, cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt. Việc giải ngân chỉ thực hiện sau khi công tác di dời hoặc hạ tầng hoàn thành đúng tiến độ.
Vào đầu năm 2025, Thành phố cũng đã ban hành Quyết định số 785/QĐ-UBND, phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố. Điều này cho thấy quyết tâm của lãnh đạo thành phố trong vấn đề cải tạo, thay thế chung cư cũ.
Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số: 98/2024/NĐ-CP, ngày 25/7/2024, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đã khắc phục được một số hạn chế, không phù hợp với thực tiễn; thậm chí bất cập, cản trở quá trình đầu tư xây dựng mới thay thế các chung cư cũ trong thời gian qua.
Cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư
Nghị quyết 17/2025/NQ-HĐND
✨ Ưu đãi khác
-
Miễn bồi thường đất Nhà nước
-
Miễn tiền sử dụng đất
-
Ưu tiên kinh doanh căn hộ
Cải tạo chung cư cũ không chỉ là việc xây mới những khối nhà xuống cấp, mà còn là hành trình nâng cao chất lượng sống, bảo đảm an toàn và sự ổn định lâu dài cho hàng chục nghìn hộ dân. Với các cơ chế, chính sách ưu đãi được hoàn thiện; cùng sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân, Thành phố Hồ Chí Minh đang từng bước biến những dự án cải tạo chung cư cũ thành cơ hội an cư mới, bền vững và hiện đại. Mỗi căn hộ không chỉ là nơi ở, mà trở thành không gian an tâm, gắn kết cộng đồng, góp phần hình thành diện mạo đô thị văn minh, phát triển bền vững.
Các nhóm giải pháp trọng tâm
Thể chế hành chính
Ủy quyền cho Ủy ban nhân dân các địa phương, các sở, ngành thực hiện thủ tục đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Chính sách
Ưu đãi đất đai, miễn bồi thường, tiền sử dụng đất; ưu tiên kinh doanh căn hộ, thương mại.
Tài chính
Kiến nghị mở rộng phạm vi cho vay vốn tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nới lỏng yêu cầu về điều kiện vay để tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Bố trí kinh phí từ ngân sách để thực hiện các công việc: Rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch; Thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công.
Đất đai
Xử lý nhà nhỏ (<1.000 m²) theo hướng nâng cấp hoặc di dời, bố trí tái định cư phù hợp.
Quản lý
Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo; điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc – quy hoạch.
Công nghệ
Ứng dụng kỹ thuật xây dựng và công nghệ thông tin trong triển khai dự án.
Sáu nhóm giải pháp trọng tâm được thiết kế để giải quyết toàn diện các vấn đề từ thể chế, tài chính đến triển khai thực tế, nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Thành phố Hồ Chí Minh.
HỌ ĐÃ NÓI...
Cải tạo chung cư cũ - Những tiếng nói từ thực tế
💼 Chuyên gia và Lãnh đạo
Việc cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ cấp bách liên quan đến quyền lợi của hàng chục nghìn hộ dân. Các chính sách lần này sẽ giúp chia sẻ gánh nặng tài chính với doanh nghiệp, đồng thời bảo đảm tính khả thi của các dự án, thay vì để kéo dài như trước đây. Thành phố đang rất quyết liệt để đẩy nhanh tiến độ đối với công tác này.
Phần lớn các chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng hơn 20 năm có thể gặp nhiều vấn đề về kết cấu, hệ thống kỹ thuật và đặc biệt là hệ thống phòng cháy, chữa cháy do ảnh hưởng của điều kiện khí hậu, thời gian sử dụng lâu dài và thiếu sự cải tạo, duy tu. Ngoài ra, tình trạng người dân tự ý cơi nới, che chắn trái phép không chỉ làm tăng nguy cơ cháy mà còn cản trở công tác chữa cháy, cứu nạn khi xảy ra sự cố.
Mỗi cá nhân và hộ gia đình cần chủ động nâng cao kiến thức, kỹ năng phòng cháy, chữa cháy thông qua việc tham gia các buổi huấn luyện, diễn tập do địa phương tổ chức. Đồng thời, người dân nên tự trang bị thiết bị chữa cháy cơ bản, thiết lập lối thoát hiểm rõ ràng. Đặc biệt, việc cơi nới, che chắn trái phép cần được chấm dứt bởi đây là nguyên nhân chính khiến lối thoát hiểm bị cản trở, làm gia tăng nguy cơ cháy lan trong các khu chung cư.
Thành phố cần nghiên cứu để tăng chỉ tiêu quy hoạch-kiến trúc; tăng nguồn cung phục vụ tái định cư tại chỗ bởi những gia đình đông thành viên thì nhu cầu tái định cư thường cao. Ngoài ra, việc ban hành phương án bồi thường một cách rõ ràng, có cơ chế tốt như ưu tiên tái định cư tại chỗ, được mua trả góp, hỗ trợ lãi suất… sẽ là những giải pháp quan trọng để giải quyết bài toán chung cư cũ.
Mong muốn thành phố xem xét điều chỉnh quy hoạch đối với các dự án cải tạo, xây dựng chung cư. Cụ thể như tăng hệ số sử dụng đất, nâng chiều cao tối đa, tăng quy mô dân số, đồng thời quyết định lại mật độ xây dựng hợp lý.
Chỉ đạo sản xuất: Lê Nam Tư
Tổ chức sản xuất: Tùng Quang
Nội dung: Quang Quý, Tất Đạt
Ảnh, Video: Tùng Anh, Thế Anh, Quang Quý
Trình bày: Tùng Anh
