Tiến độ giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng quá chậm

Chủ Nhật, 03-11-2013, 14:56
Sau năm tháng triển khai gói cho vay 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nhà ở, có thể thấy tiến độ giải ngân còn khá chậm. Ðiều này cũng đã được dự báo từ trước vì thực tế rất nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai vẫn chưa được tháo gỡ. Do vậy, để gói hỗ trợ này thật sự đem lại hiệu quả, cần nhiều giải pháp mạnh mẽ, linh hoạt cũng như một tư duy mới trong phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội (NOXH).

Năm tháng mới giải ngân chưa tới 1%

 Số liệu từ Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, đến ngày 25-10, các ngân hàng đã cam kết cho 872 khách hàng cá nhân vay hơn 310 tỷ đồng; trong đó, đã giải ngân cho 853 khách hàng với dư nợ 206,2 tỷ đồng, tăng khoảng 45% so thời điểm ngày 30-9 vừa qua. Ðối với khách hàng doanh nghiệp (DN), NHNN đã xác nhận đăng ký cho bảy DN (trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, Thừa Thiên - Huế, Cần Thơ, Bắc Ninh, Hải Dương, Ðà Nẵng) được tiếp cận vay vốn theo gói hỗ trợ này với tổng số tiền 870 tỷ đồng. Song, trong số bảy DN này, mới chỉ có ba DN trên địa bàn Thừa Thiên - Huế, Cần Thơ và Bắc Ninh được giải ngân với số tiền 56,8 tỷ đồng. Như vậy, tính chung cả số tiền giải ngân từ phía khách hàng cá nhân và DN gộp lại cũng mới chỉ ở mức gần 270 tỷ đồng, chưa tới 1% tổng số tiền của gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng.

 Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, việc triển khai chậm gói hỗ trợ này là điều được dự đoán từ trước do thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp. Theo số liệu thống kê, các dự án đăng ký xây dựng NOXH và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá thấp không nhiều, thậm chí dự án NOXH nhanh nhất có thể bàn giao nhà cũng phải đến cuối năm 2014 mới hoàn thành. Ðiều này dẫn đến vướng mắc về thủ tục tài sản thế chấp hình thành trong tương lai khi vay vốn. Bên cạnh đó, phân khúc thị trường nhà cho thuê, nhà thuê mua cũng chưa phát triển trong khi nhu cầu các loại nhà này của người thu nhập thấp là rất lớn.

 Chuyên gia kinh tế TS Vũ Ðình Ánh nhận xét: Vướng mắc đầu tiên và lớn nhất là mức thu nhập nào đủ điều kiện tiếp cận gói hỗ trợ khi ngân hàng cho rằng chỉ những người có thu nhập tám đến chín triệu đồng/tháng mới có thể vay được vốn từ gói hỗ trợ này. Với tư cách người cho vay, các ngân hàng đều phải quan tâm đến khả năng trả nợ cả gốc và lãi của khách hàng trong khuôn khổ gói hỗ trợ để các khoản cho vay không biến thành nợ xấu. Vấn đề tiếp theo là thủ tục để được chấp thuận cho vay của gói hỗ trợ quá rườm rà. Từ đơn đề nghị mua/thuê mua NOXH/nhà thu nhập thấp đều đòi hỏi phải có xác nhận của chủ tịch phường/xã, giấy chứng nhận về thu nhập, mở tài khoản tiền gửi tại ngân hàng, làm thủ tục vay tiền đến ký hợp đồng mua nhà, tất cả các khâu này đều có thể phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp và xung đột giữa các bên liên quan.

 Trong khi đó, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) Nguyễn Tiến Ðông lại cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến việc giải ngân cho vay không thể tiến hành nhanh là trình tự thủ tục xét duyệt dự án NOXH đủ điều kiện mất khá nhiều thời gian. Các dự án sau khi xét duyệt sẽ được Bộ Xây dựng thông báo lại cho NHNN, từ đó NHNN gửi danh sách tới các tổ chức tín dụng (TCTD) hoặc chính bản thân DN tiếp cận các TCTD thì lúc đó các TCTD mới tiến hành xem xét, thẩm định dự án. Bên cạnh đó, mặc dù nhu cầu nhà ở của người dân thì nhiều nhưng trong giai đoạn này, vấn đề cơ bản nhất đó là chưa có nguồn cung nhà ở. "Hiện nay, chúng ta mới đang trong giai đoạn đầu tư các dự án nên còn phải có thời gian vài tháng thì các cá nhân mới có thể ký hợp đồng với chủ đầu tư, lúc đó ngân hàng mới có thể tham gia giải ngân cho vay", ông Nguyễn Tiến Ðông nhận định.

 Ðại diện lãnh đạo Vụ Tín dụng (NHNN) cũng cho rằng, tốc độ giải ngân như vừa qua là sự nỗ lực từ phía các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, việc giải ngân hoàn toàn phụ thuộc vào có nguồn cung nhà ở hay không, chứ không phải có tiền hay không có tiền. Hiện ngân hàng luôn chuẩn bị sẵn nguồn tiền, đồng thời cũng sẽ tiếp tục xử lý hồ sơ nhanh với các khách hàng vay vốn đủ điều kiện theo quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở.

 Ða dạng hóa nguồn cung NOXH

 Theo quy định, chỉ NOXH, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 mới thuộc diện được vay vốn từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng. Thế nhưng trên thực tế, nguồn cung các loại nhà này còn quá nhỏ bé so với quy mô và số lượng hàng hóa sẵn có của thị trường nhà ở thương mại, chủ yếu lượng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản hiện nay đều là những nhà ở có diện tích lớn hơn 70 m2. Trong khi đó, việc cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NOXH và điều chỉnh cơ cấu, diện tích căn hộ đều có tiến độ chậm. Tại TP Hà Nội mới có 15 dự án được chấp thuận chủ trương và ba dự án có quyết định chính thức, riêng TP Hồ Chí Minh mới có ba dự án được chính thức chuyển đổi. Vì vậy, việc gỡ nút thắt những quy định về chuyển đổi nhà ở thương mại để thuộc diện được vay vốn từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng sẽ là một trong những giải pháp thiết thực nhất, nhanh chóng nhất giúp người có nhu cầu thật sự tiếp cận được nhà ở. Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đã có hướng dẫn chi tiết, cụ thể theo hướng đơn giản hóa tối đa thủ tục hành chính trong việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang NOXH, cũng như các điều kiện và thủ tục để DN được vay đầu tư và người dân vay từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng. Một số địa phương có nhiều dự án bất động sản như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đã thành lập Tổ công tác thường trực giải quyết nhanh các thủ tục cho DN. Mặc dù vậy, thực tế giải ngân vẫn diễn ra hết sức chậm chạp.

 Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Ðầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) Phạm Quang Tùng nhìn nhận, gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng đã tạo hiệu ứng cho các dự án nhà ở thương mại xin chuyển đổi sang NOXH, các DN chủ động điều chỉnh giảm giá bán căn hộ nhằm đưa giá nhà xuống mức dưới 15 triệu đồng/m2 để đủ điều kiện vay vốn và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường về nhà ở. Song, quy mô thị trường NOXH còn khá nhỏ nên ông Tùng đề nghị các cơ quan chức năng cần tiếp tục nghiên cứu các giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường NOXH, tạo điều kiện thuận lợi cho các DN nhanh chóng chuyển đổi nhà thương mại sang NOXH. Về phía ngân hàng, trong quá trình triển khai thực hiện, bản thân các ngân hàng cũng còn nhiều vướng mắc cần sự hỗ trợ tháo gỡ từ nhiều phía. Ðặc biệt, vấn đề công chứng mua bán tài sản hình thành trong tương lai cũng đang bị ách tắc, cho nên cần hoàn thiện khung pháp lý, nhanh chóng ban hành thông tư hướng dẫn thủ tục công chứng để ngân hàng có điều kiện nhận thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai. 

 Theo Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng, việc tăng cường và đa dạng hóa nguồn cung NOXH cần được ưu tiên. Chỉ khi nguồn cung này dồi dào với giá cả hợp lý thì người thu nhập thấp mới có cơ hội lựa chọn, từ đó mạnh dạn vay vốn. Nhà nước cần sớm ban hành chính sách phát triển nhà ở cho thuê, thuê mua vì đây mới thật sự là phân khúc phù hợp với thu nhập của người dân nghèo. Hơn nữa, nếu hình thành đầy đủ thị trường nhà cho thuê, thuê mua sẽ giúp thay đổi thói quen sở hữu nhà của người dân Việt Nam vì thực tế người nghèo rất khó có khả năng sở hữu nhà ở. Một vấn đề nữa cũng cần hết sức quan tâm là cải tạo các chung cư cũ tại các thành phố. Ðây cũng là khu vực tập trung người dân thật sự có thu nhập thấp, các cán bộ lão thành hay những đối tượng đáng được hưởng các chính sách ưu đãi về nhà ở. Trong khi hiện nay rất nhiều chung cư đã xuống cấp trầm trọng, thậm chí nguy hiểm. Vậy liệu có thể dành một phần trong gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng để phát triển những phân khúc thị trường này hay không?

 Cùng chung quan điểm này, TS Vũ Ðình Ánh cho rằng, cần phát triển mạnh hơn hình thức nhà cho thuê và thuê mua. Nhà nước cần hỗ trợ để tạo ra một phân khúc NOXH cho thuê với giá rẻ cho đối tượng thu nhập quá thấp không thể mua nhà, kể cả nhà ở có giá 300 đến 500 triệu đồng/căn. Ðẩy mạnh triển khai xây dựng NOXH cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang phục vụ những người thu nhập thấp, có nhu cầu nhà ở chính đáng, nhu cầu được sở hữu nhà, nhưng chưa thể mua nhà vì chưa đủ tiền tích lũy và có cơ chế để họ có thể vay vốn và có thể trả được cả gốc và lãi.

 Bên cạnh đó, để đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng này, cần cải tiến quy trình thủ tục triển khai gói hỗ trợ theo hướng đơn giản, khả thi, công khai minh bạch và đúng đối tượng. Nhà nước nên xác định người thu nhập thấp như là đối tượng chính sách, do vậy chính sách xây nhà ở cho họ phải được nhận những ưu đãi tốt nhất. Còn với cá nhân có nhu cầu sở hữu nhà ở, mức lãi suất ưu đãi từ gói hỗ trợ 6%/năm chỉ nên quy định trong năm 2013. Sau đó, lãi suất cho vay phải điều chỉnh theo năm mới thật sự công bằng cho người đi vay vì mức 6% trong năm nay là hợp lý, ưu đãi, nhưng sang năm, giả sử lạm phát giảm, thậm chí xảy ra hiện tượng giảm phát, thì 6% lúc đó lại sẽ là cao, và không còn là ưu đãi... Bởi vậy, cần quy định lãi suất cho vay từ gói hỗ trợ bằng một tỷ lệ nào đó theo lãi suất thị trường hoặc lãi suất tái cấp vốn của NHNN, vì bản chất vốn cho vay ưu đãi là từ nguồn tái cấp vốn, tỷ lệ đó có thể quy định tùy theo khả năng và chủ trương ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước đối với chính sách nhà ở nói riêng, chính sách bảo đảm an sinh xã hội nói chung trong từng thời kỳ.

LÊ XUÂN THỦY và HỒNG ANH