Trước hết là hình thức hợp tác cho thuê phòng trọ góp vốn ít, lợi nhuận cao. Theo quảng cáo, có hai loại góp vốn để đầu tư nhà trọ. Một là nhà đầu tư chỉ cần góp vốn khoảng 40 triệu đồng để nhận lợi nhuận hằng tháng 1,2 triệu đồng trong 30 tháng và sau khi kết thúc hợp đồng sẽ hoàn vốn. Hai là nhà đầu tư sẽ góp 600 triệu đồng để sở hữu 15 phòng trọ. Hằng tháng, nhà đầu tư sẽ được trả mức lợi nhuận 18 triệu đồng, kéo dài trong 30 tháng. Vốn sẽ được hoàn lại khi kết thúc hợp đồng. Lợi nhuận mà chủ đầu tư cam kết cho các nhà đầu tư là 36%, hoặc là 25% khi nhà đầu tư thoái vốn sau 12 tháng. Như vậy, chỉ cần bỏ ra từ 40 đến 600 triệu đồng, sau 2,5 năm có thể thu về khoản lời từ 36 đến 540 triệu đồng.
Mới đây, dự án chung cư D-Homme ở quận 6 do Công ty DHA Corporation phát triển dự án chào bán căn hộ với chính sách "Mua nhà 0 đồng - May đo tài chính". Với hình thức này, nếu khách hàng đã sở hữu cho mình một tài sản bảo đảm (là một BÐS của khách hàng, hoặc người thân của khách hàng), sẽ mua căn hộ mà không cần vốn thông qua ngân hàng bảo lãnh cho vay. Trong đó, khoản vay ban đầu 30% giá trị căn hộ sẽ được ngân hàng giải ngân dựa trên tài sản bảo đảm sẵn có của khách hàng tại thời điểm ký hợp đồng cọc; 70% giá trị còn lại được bảo đảm bằng chính căn hộ D-Homme tại hợp đồng mua bán. Cũng theo chính sách này, khách hàng còn được hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi nhận nhà; ân hạn nợ gốc và hỗ trợ 0% phí trả nợ trước hạn trong thời gian hỗ trợ lãi suất.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, Lê Hoàng Châu nhận xét, đây là phương thức mua bán nhà kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và căn hộ mới. Ðiều này giúp khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền lớn để mua nhà vẫn có được căn nhà mới; vừa giúp phát triển thị trường BÐS thứ cấp, vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, khi mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp này thì khách hàng nên tìm hiểu kỹ. Bởi, nếu khách hàng mua nhà theo phương thức "mới" của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (thí dụ như vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp hai căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng. Ngoài ra, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ) do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường...
Một chuyên gia tài chính phân tích, thực chất các hình thức mua nhà 0 đồng hay đầu tư nhà trọ lợi nhuận cao chỉ là các chiêu bán hàng của một vài chủ đầu tư khi thị trường gặp khó khăn do đại dịch Covid-19. Trong bối cảnh hiện nay, đầu tư nhà trọ mà được trả lợi nhuận đến 36% như đã nêu là điều không tưởng. Cơ chế của các doanh nghiệp áp dụng mô hình này có thể là lấy vốn của nhà đầu tư trước trả cho nhà đầu tư sau.
Còn ở hình thức mua nhà không cần vốn, khách hàng cần tỉnh táo bởi càng vay ngân hàng nhiều thì càng phải "gánh" lãi suất nhiều và rất có thể người mua nhà sẽ rơi vào "bẫy" nợ nần khi chưa kịp hưởng cuộc sống nơi ở mới, căn hộ mới của mình. Ðể tránh những rủi ro khi muốn mua nhà theo hình thức này, khách hàng cần làm rõ với chủ đầu tư thời gian được hưởng lãi suất 0% trong bao lâu, mức phí phạt nếu thanh toán trước, hoặc chậm là thế nào? Khách hàng cũng cần phải biết mức hỗ trợ lãi suất có bị tính vào giá bán căn hộ hay không? Bởi, không phải ngân hàng hỗ trợ lãi vay mà chủ đầu tư bỏ tiền bù lãi suất, cho nên họ sẽ tính toàn bộ chi phí gánh lãi suất vào giá thành, đẩy giá thành sản phẩm vào căn hộ rồi bán cho khách hàng…
