Hội thảo: “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) tổ chức.
Những nút thắt lớn
Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định vai trò, đóng góp hiệu quả của bất động sản trong sự phát triển kinh tế-xã hội những năm qua. Nhưng hiện nay, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đối diện với nhiều khó khăn, nhất là về cơ chế, chính sách đầu tư, về nguồn vốn tín dụng và thị trường. Thứ trưởng Bộ Xây dựng đồng thời chỉ ra thực trạng hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam như việc thiếu các chung cư giá rẻ cho người có thu nhập trung bình và thấp, điều này đặt ra thách thức để các doanh nghiệp và các nhà quản lý tạo ra các sản phẩm bất động sản có giá cả hợp lý hơn, phù hợp hơn với thu nhập của đại đa số người dân trong giai đoạn này. Bên cạnh đó, nhiều vấn đề khác như cần kiểm soát dư nợ tín dụng hiệu quả, hoàn thiện thể chế thúc đẩy hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản,…
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản năm qua bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19, nhất là quý III/2021. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn dù có một số điểm sáng như thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0 (nhóm đầu tư từ các ngành nghề khác ngừng hoạt động vì Covid-19 chuyển sang). Tình trạng mất cân đối cung-cầu rất nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Điều này khiến giá bất động sản đã leo thang ở mức cao.
“Bằng chứng là hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể. Các doanh nghiệp đang bám trụ được thì gặp khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư do thời gian phê duyệt, cấp phép xây dựng bị kéo dài, đồng thời các vướng mắc trong quy định pháp luật chưa được tháo gỡ khiến quá trình phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án bị đình trệ. Hậu quả là, nguồn cung trên thị trường bất động sản trong năm qua khó cải thiện, các chủ đầu tư khó khăn trong thu hồi vốn đầu tư nhưng vẫn phải “gồng” lỗ để duy trì các hoạt động xây dựng, đầu tư, kinh doanh”, ông Đính cho hay.
Còn TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản phát triển cả về số lượng và chất lượng ở tất cả các phân khúc đồng thời tiệm cận các chuẩn mực và thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 đã tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường bất động sản trên cả khía cạnh cung lẫn cầu bất động sản.
Thêm vào đó, khó khăn cố hữu trong tiếp cận các nguồn vốn phù hợp để phát triển thị trường bất động sản vẫn còn đó, không những không giảm bớt mà còn có biểu hiện tăng lên cùng với khó khăn chung của nền kinh tế do dịch bệnh cũng như quan điểm khác biệt về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam và mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản.
“Mặc dù tăng liên tục qua các năm song đến năm 2020, vốn đầu tư toàn xã hội vào kinh doanh bất động sản cũng chỉ đạt gần 148 nghìn tỷ đồng và vào xây dựng đạt hơn 131 nghìn tỷ đồng, lần lượt chiếm 6,8% và 6,1% tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào nền kinh tế”, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh khẳng định.
“Ma trận” luật
Về vấn đề khung pháp lý cho bất động sản, PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, trong thị trường bất động sản, nguyên lý đầu tiên là Nhà nước giữ vai trò tạo ra luật chơi, người chơi là các doanh nghiệp, nhưng “luật chơi” trên thị trường đang có nhiều bất cập.
Ông Tuyến chỉ rõ, 3 đạo luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có những chồng chéo, chưa thống nhất gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.
“Đơn cử như các quy định vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 đang khiến việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trở nên khó khăn hơn đặc biệt là vấn đề giải phóng mặt bằng, cách tính giá đất để đến bù. Hay việc không minh định ở trong luật về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư bất an, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro”, PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến nếu thí dụ.
Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản cũng khẳng định, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặc khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho rằng, bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác khi phải chịu sự tác động điều tiết của 12 luật khác nhau: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy chữa cháy…
“Hiện giữa các luật có sự vênh nhau rất nhiều. Luật này quy định thế này nhưng luật kia lại quy định khác khiến việc thực thi rất lúng túng, không biết theo luật nào. Chính vì sự phức tạp, chồng chéo này mà như có ý kiến từng đánh giá đó là một “ma trận” làm cho tốc độ triển khai các dự án đầu tư bất động sản bị hạn chế rất lớn”, ông Hiệp khẳng định.
Theo ông Hiệp, đối với các doanh nghiệp bất động sản, “hàng rào” lớn nhất hiện tại có lẽ là quy định phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại. Thực tế, hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc bởi quy định này, do chỉ có khoảng 5% doanh nghiệp có thể bảo đảm 100% đất ở, còn đa phần các doanh nghiệp sở hữu các loại đất khác hoặc đất hỗn hợp (đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở).
Chính vì vậy, doanh nghiệp rất mong mỏi sửa đổi vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là "nút thắt" lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường bất động sản, từ đó đẩy giá nhà tăng cao.
Cần những lực đẩy mới
TS Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam nhìn nhận, mọi con đường liên quan tới đất đai đều đi qua hệ thống pháp lý. Pháp lý rất quan trọng trong việc phát triển lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, điểm nghẽn lớn nhất trong bất động sản hiện nay cũng chính là vấn đề pháp lý và cần phải có những giải pháp để tháo gỡ điểm nghẽn này.
“Hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có đề án cụ thể phát triển tầm nhìn cấp quốc gia cho thị trường bất động sản Việt Nam. Vì vậy, tôi cho rằng, Bộ Xây dựng cần có sự quan tâm và là đầu mối lãnh đạo hiệp hội bất động sản để có những chiến lược phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Lộc khẳng định.
Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia phân tích, pháp lý không minh bạch, rõ ràng đã dẫn đến nhiều rắc rối trên thị trường bất động sản.
TS Nghĩa thẳng thắn chỉ ra tình trạng thổi giá bất động sản hiện nay. TS Nghĩa nêu thí dụ, nhiều người trẻ nghĩ 1,5 tỷ đồng có thể mua được một căn chung cư "ngoài vành đai", cách xa trung tâm, nhưng giá thực tế có thể đã lên đến 2,5 tỷ đồng. Vì vậy, để giải quyết tình trạng này, ông Nghĩa đề xuất, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng nên chăng thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong thành phố để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh với những “dự án treo” như cách các quốc gia trong khu vực và trên thế giới đang thực hiện.
Về tín dụng cho bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa kiến nghị nên có sự đối xử phân biệt với các dự án bất động sản để những doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt nhận được sự ưu đãi phát triển dễ dàng hơn. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản hợp lý hơn.
Về vấn đề giải phóng mặt bằng, ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng Giám đốc Deloitte Việt Nam đề xuất: “Chúng tôi khuyến nghị Bộ Tài chính xem xét, sửa đổi Thông tư 78 năm 2014 phù hợp với thực tiễn hơn cho phép doanh nghiệp có thể ghi nhận các khoản chi phí hỗ trợ, đền bù giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh, có hồ sơ, chứng từ theo quy định vào chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp”.
Về chính sách thuế, ông Bùi Tuấn Minh cho hay, theo quy định hiện nay, trong quá trình kinh doanh, nếu có phát sinh các khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp được bù trừ lỗ vào lãi của hoạt động kinh doanh khác. Tuy nhiên, nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản mang lại lợi nhuận, doanh nghiệp không được phép bù đắp khoản lỗ phát sinh từ các hoạt động kinh doanh khác mà phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 20% cho khoản lợi nhuận này.
Do đó, theo quan điểm của Deloitte, việc sửa đổi quy định này theo hướng cho phép doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh là hết sức cần thiết nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo động lực cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại và phù hợp với thông lệ quốc tế.
Liên quan đến vấn đề nhà ở xã hội, theo quy định hiện nay, để có sự bình đẳng về chính sách, các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ nhà ở phải phục vụ cho nhà ở xã hội.
Chủ tịch GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho biết: “Tôi cho đây là vấn đề đúng nhưng cách làm chưa đúng”.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, một dự án nhà ở cao cấp lại có 20% đất ở xã hội thì sẽ cọc cạch, không đồng bộ. “Do đó chúng tôi cho là cần thống nhất thu 20% của các dự án nhà ở đô thị thành tiền, và gộp quỹ nhà ở xã hội giao cho một ngành nào, thí dụ Bộ Xây dựng quản lý và như vậy chúng ta sẽ tập trung xây dựng những khu nhà ở xã hội tập trung theo một quy định, một cơ chế, một thiết kế chuẩn. Như vậy chúng tôi cho là cách làm mới vừa giải quyết được xã hội, giải quyết được công bằng”, ông Hiệp khuyến nghị.
Chia sẻ với phóng viên báo Nhân Dân về việc tạo sức hút cho các dự án nhà ở xã hội, TS Vũ Đình Ánh cho rằng cần phải giải quyết được những vấn đề sau:
Thứ nhất, liên quan đến việc quy hoạch, bố trí đất cho xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Hiện nay hầu hết các chính quyền địa phương đang hạn chế quỹ đất.
Thứ hai, liên quan tới bản thân thu hút các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội. Chúng ta quy định hạn chế tỷ suất lợi nhuận của các đơn vị kinh doanh nhà ở xã hội. Điều này vô hình chung sẽ làm giảm bớt năng lực sáng tạo và tính hấp dẫn của kinh doanh nhà ở xã hội.
Thứ ba, nhà ở xã hội chưa thu hút đến đúng đối tượng mong muốn, thậm chí có cả tình trạng mua đi bán lại đầu cơ. Do đó, cần có quy định để giảm bớt tính chất mang tính chất hành chính, mà cần phải theo đầy đủ các nguyên tắc thị trường với các sản phẩm phù hợp với hỗ trợ tài chính phù hợp sẽ giúp cho nhà ở xã hội đến đúng đối tượng.
Thứ tư, ưu đãi hiện tại chúng ta dành cho nhà ở xã hội dường như chưa đủ sức hấp dẫn với cả bên cung và cả bên cầu.
Một điểm then chốt, bao trùm nữa là về khái niệm nhà ở xã hội. Chắc chắn sẽ cần phải có định nghĩa, khái niệm rõ ràng hơn về thế nào là nhà ở xã hội. Ngoài các quy định như hiện nay liên quan tới giá trị trên m2, liên quan tới tổng giá trị, liên quan đến diện tích, cần phải có xem xét điều chỉnh để khái niệm nhà ở xã hội phù hợp hơn, đặc biệt khi chúng ta xác định đó là một phân khúc trên thị trường bất động sản.
