Giá tăng phi mã
Từ số tiền dành dụm, vay mượn thêm người thân, bạn bè, vợ chồng chị Na Nguyễn (ngụ tại quận 9) quyết tâm mua căn hộ hơn 80 m2 tại một dự án ở đường Nguyễn Duy Trinh, quận 2 với giá 2,6 tỷ đồng. Tính ra, giá bán mỗi mét vuông tại dự án chị mua là 33 triệu đồng, bình quân, mỗi tháng, gia đình chị phải trả nợ dần cho ngân hàng khoảng 22 triệu đồng. Ðây là mức chi trả khá lớn cho một gia đình trẻ, có mức thu nhập trung bình mà nói như chị Na Nguyễn, "gia đình phải nhịn ăn, nhịn mặc để mua nhà". Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, hiện nay tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ trung cấp (hai phòng ngủ) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng tám đến 12 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 100 triệu đồng/năm. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng hai tỷ đồng trở xuống (25 đến 30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường trong hai năm qua.
Khảo sát sơ bộ trên thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh hiện nay cho thấy, hầu hết các dự án đang chào bán đều có giá rất cao. Chẳng hạn dự án căn hộ Sunshine Continental (đường Tô Hiến Thành, quận 10) của Tập đoàn Sunshine Group có giá khoảng 120 triệu đồng/m2; dự án HK Paris trên đường Lương Ðịnh Của, quận 2 bán giá 80 triệu đồng/m2, cao gần gấp hai lần so với giá các dự án khác ở khu vực lân cận và ngang bằng với những căn hộ cao cấp ở khu đô thị mới Thủ Thiêm. Chẳng riêng gì các quận trung tâm, vùng ven giá căn hộ cũng rất cao, điển hình như một căn hộ có diện tích 50 m2 tại làng đại học (giáp ranh giữa quận Thủ Ðức và huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương) cũng có giá khoảng 1,7 tỷ đồng/căn. Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty DKRA Việt Nam Phạm Lâm cho biết: Trong vòng 5 năm qua, giá nhà tăng theo chiều dựng đứng. Như năm 2015, giá căn hộ hạng A khoảng 45 triệu đồng/m2, đến năm 2019 khoảng 70 đến 120 triệu đồng/m2; căn hộ hạng B (căn hộ trung bình) giá khoảng 21 triệu đồng/m2 thì đến nay tăng lên bình quân khoảng 36 triệu đồng/m2 và căn hộ hạng C năm 2015 khoảng 16 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 25 triệu đồng. Ðối với phân khúc đất nền giá còn tăng mạnh hơn khi trong vòng 5 năm qua đã tăng hơn 100%, có chỗ tăng hơn 200%. Ðiều đáng nói, hiện nay phân khúc căn hộ hạng C gần như vắng bóng trên thị trường, năm 2016 phân khúc căn hộ hạng C chiếm khoảng 30% thì đến năm 2018 còn khoảng 17%, đến tháng 9-2019 gần như biến mất khỏi thị trường.
Ðể giảm giá nhà ở
Phân tích về việc giá nhà ở tại các đô thị tăng phi mã, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết: Cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm năm khoản chi phí: tạo lập quỹ đất; xây dựng; tài chính; quản lý và chi phí "không tên". Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất thường chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng). Ðối với nhà phố chiếm trên dưới 30% giá thành. Và chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án. Chi phí xây dựng thường chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); đối với nhà phố vào khoảng 30% giá thành. Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được thực hiện suôn sẻ trong ba năm thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng 10%/giá thành. Thí dụ, dự án nhà ở có tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng, thực hiện trong ba năm, trong đó phải vay 30% là 900 tỷ đồng, lãi suất vay 11%/năm thì chi phí trả lãi vay khoảng 300 tỷ đồng, bằng 10% tổng mức đầu tư. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành. Những chi phí "không tên" thường được các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tính vào khoản chi phí dự phòng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, các khoản chi phí "không tên" là không hề nhỏ, nhưng do không bảo đảm tính hợp pháp của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án. Và cuối cùng chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.
Muốn giảm giá nhà ở cho người dân, theo các chuyên gia kinh tế, Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 đến 20% giá đất trong bảng giá đất. Ðồng thời, để bù đắp hụt thu và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, cần đánh thuế bất động sản. Một giải pháp cần xem xét là giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa ít nhất 50% bảng giá đất, nhất là trong bối cảnh bảng giá đất được điều chỉnh phù hợp với giá thị trường. Bên cạnh đó, chính quyền cần ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm bốn bước để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian làm thủ tục; sớm triển khai đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22 đến 25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu thực hiện các giải pháp nêu trên, người thu nhập thấp và trung bình sẽ có cơ hội mua được nhà ở các đô thị, vừa bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở lâu dài, vừa phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.
