Đất đai là nguồn lực rất lớn nhưng lại đang bị trói bởi nhiều quy định, với nhiều “nút thắt” làm cho nguồn lực này bị tắc nghẽn, chưa thể thị trường hóa, trở thành nguồn lực cho nền kinh tế. Những bất cập vướng mắc của cơ chế quản lý, của Luật Đất đai đã gây ra nhiều hệ lụy về kinh tế cũng như xã hội, nguồn lực khổng lồ của đất đai không được giải phóng, dẫn đến tình trạng tham nhũng tiêu cực. Từ lâu, đất đai trở thành trung tâm của những căng thẳng và mâu thuẫn xã hội ở nước ta không chỉ bởi giá trị ngày càng tăng trong một nền kinh tế đang chuyển đổi nhanh, mà còn bởi những bất cập, vướng mắc lẫn lạc hậu trong cơ chế quản lý và những quy định của pháp luật.

Trước thực trạng này, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều nội dung mới, có tính đột phá như định giá đất theo thị trường được Quốc hội thảo luận trong kỳ họp tháng 10/2022 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được những “nút thắt” khơi thông nguồn lực. Nhìn nhận, phản ánh đa chiều về những bất cập, những rào cản về thực trạng sử dụng và quản lý đất đai hiện nay, cũng như đưa ra những giải pháp để khơi thông nguồn lực đất đai là tiêu điểm tháng 11 của Nhân Dân hằng tháng.

Lãng phí đất đai diễn ra phổ biến trên cả nước, hàng trăm nghìn héc-ta đất bị “đắp chiếu” quây tôn, phơi mưa nắng, chưa thể trở thành nguồn lực cho phát triển vì những nút thắt...

Đầu tư hay đầu cơ đất?

Trước mặt chúng tôi là dự án Trung tâm Thể dục thể thao tỉnh Ninh Bình, được triển khai từ năm 2001 với tổng mức đầu tư gần 20 tỷ đồng. Cỏ mọc um tùm, bê-tông ngổn ngang, bên cạnh những cọc thép phơi mưa nắng đã han gỉ, đó là thực trạng về dự án từng rất được chờ đợi này. Hai thập kỷ đã trôi qua, dự án vẫn đang dang dở, gây lãng phí về đất đai và ngân sách. Nằm trong dự án, 22 hộ dân thuộc diện phải giải phóng mặt bằng hơn 20 năm qua đứng ngồi không yên vì chẳng biết bao giờ phải di dời đến nơi ở mới.

Ông Nguyễn Văn Hùng, một người dân có nhà trong dự án, chia sẻ: “Nhà tôi dột nát không thể sửa chữa, không thể chuyển nhượng, đường sá cũ nát chẳng được cải tạo, những người dân trong quy hoạch treo này không biết sẽ phải chịu thảm cảnh này đến bao giờ?”.

Trên bình diện cả nước, những dự án treo, quy hoạch treo đã trở thành một điểm nghẽn nhức nhối khiến nguồn lực đất đai ở nhiều nơi bị ách tắc, dẫn đến lãng phí không thể tính đếm được.

Ngay ở giữa Thủ đô Hà Nội, nhiều công viên đã được quy hoạch và thi công dang dở và “đắp chiếu” hàng chục năm trời trong khi hàng triệu người dân đang thiếu không gian xanh...

Nhớ lại, đầu năm 2008, trước khi Hà Nội chính thức mở rộng, 11.800ha đất đã được giao cho hàng trăm dự án, tương đương diện tích của 5 năm trước đó cộng lại. Từ đó đến nay, hàng trăm dự án cũng đã được cấp thêm nhưng không được triển khai, lãng phí nguồn lực của Thủ đô.
Thực tế đó khiến dư luận đặt câu hỏi: Đất đai để đầu tư hay để đầu cơ? Chính sách pháp luật về đất đai vẫn còn chưa minh định thế nào là đầu tư hay đầu cơ. Theo quy định luật pháp hiện nay, doanh nghiệp chỉ cần xây dựng hàng rào, là được coi có hoạt động đầu tư nên Nhà nước khó có thể thu hồi. Ước tính cả nước có hơn 3.200 dự án với diện tích lên tới hơn 85.200ha đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, nhưng chủ đầu tư các dự án đã chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng trong nhiều năm.

Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc trong đợt giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về công tác quy hoạch của Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh cuối tháng 12/2021 đã nhấn mạnh: “Kiên quyết thu hồi quy hoạch treo, những dự án treo quá thời hạn quy định mà không triển khai. Có dự án 18, 20 năm chưa triển khai, người dân than phiền. Dự án đánh trống ghi tên nhưng để người dân chờ đợi mãi”.

Ông Nguyễn Tạo, đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng dẫn phụ lục báo cáo giám sát của Quốc hội về thực hiện chính sách, pháp luật về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí giai đoạn 2016-2021 với số lượng 28.000ha đất của 900 dự án, công trình chậm, không đưa đất vào sử dụng, để đất hoang hóa và nói: “Nguồn lực về nhà cửa, đất đai đang lãng phí rất lớn, không chỉ ảnh hưởng nguồn lực phát triển mà còn gây nhiều hệ lụy liên quan đến tham nhũng, tiêu cực, thất thoát, lợi ích nhóm, lạm dụng chính sách”.

Bên cạnh đất bỏ hoang, dự án “treo” thì nhiều diện tích đất đai đưa vào khai thác, sử dụng nhưng hiệu quả không cao. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa bảo đảm tính tổng thể, đồng bộ; chất lượng quy hoạch chưa đáp ứng thực tế phát triển. Hầu hết các địa phương không thực hiện được các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dẫn đến tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch còn phổ biến, quy hoạch treo, dự án treo còn lớn, gây lãng phí lớn.
Đáng chú ý, nhiều công trình, dự án trong năm kế hoạch không triển khai; chỉ tiêu đất chưa sử dụng trong kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) tăng cao tại nhiều địa phương. Đây là hệ quả của tình trạng “dự án treo”, sau khi đã được cấp có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thực hiện được, phải hủy bỏ phát sinh nhiều và tại tất cả các địa phương...
Theo số liệu thống kê, có gần 1.740 công trình, dự án được UBND cấp tỉnh phê duyệt, nhưng không triển khai phải hủy bỏ, với diện tích hơn 12.000ha. Nhiều dự án thuộc đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như dự án khu dân cư, đô thị... chậm đưa đất vào sử dụng hoặc dự án đã khai thác nhưng hiệu quả thấp, sử dụng sai mục đích, gây lãng phí đất đai. Thậm chí, nhiều dự án có tình trạng hoang hóa kéo dài hàng chục năm. Chẳng hạn, giai đoạn 2016-2020, Bình Dương có 3.086ha đất chuyển mục đích trái phép. Tương tự, Đồng Nai là 126ha, TP Hồ Chí Minh 7ha...

Trong khi đó, báo cáo kết quả kiểm toán công tác quản lý và sử dụng đất đai của Kiểm toán Nhà nước mới đây chỉ rõ bên cạnh lãng phí đất, không ít địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; chưa bảo đảm 20% diện tích đất ở hoặc chuyển thành đất nhà ở thương mại; thậm chí không dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết để xây dựng nhà ở xã hội.
Theo Kiểm toán Nhà nước, diện tích, số lượng cơ sở đất mà các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp có vốn nhà nước đầu tư được giao rất lớn, nhưng chưa được quản lý chặt chẽ. Nhiều diện tích đất chưa sử dụng, hoặc sử dụng không hiệu quả, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, tranh chấp, chưa được ký hợp đồng thuê đất hoặc có đầy đủ hồ sơ pháp lý.

Nhưng ở góc nhìn khác, các địa phương cũng gặp nhiều khó khăn, lúng túng khi giải quyết những vấn đề liên quan đến chính sách pháp luật về đất đai vì có quá nhiều bất cập, vướng mắc.

Những bất cập về chính sách

Về xã Phúc Thuận (TP Phổ Yên, Thái Nguyên), nơi có dự án là tuyến đường liên vùng dài hơn 12km, diện tích đất phải thu hồi hơn 63ha (chủ yếu là đất nông nghiệp). Đất nông nghiệp thu hồi theo giá đền bù của Nhà nước là hơn 500 nghìn đồng/m2, thấp hơn 4-5 lần so với giá thị trường. Có sự chênh lệch như vậy bởi bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm/lần, nhưng thị trường bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua.

Dự án làm đường phục vụ dân sinh mà còn khó khăn trong giải phóng mặt bằng như vậy. Trên thực tế, có rất nhiều dự án thu hồi đất của người dân để phục vụ cho lợi ích thương mại, nhưng chính sách bồi thường không thỏa đáng dẫn đến khó khăn trong giải phóng mặt bằng.

Thực hiện dự án Xây dựng khu dân cư, tái định cư phường Kỳ Bá-Quang Trung (TP Thái Bình, tỉnh Thái Bình), UBND thành phố đã thu hồi đất của 146 hộ dân với mức đền bù cho 1m2 đất nông nghiệp là 42.000 đồng. Tuy nhiên sau khi chủ đầu tư dự án là công ty TNHH phát triển Đô thị và Xây dựng 379 phân lô, 1m2 đất tại đây được rao bán với giá tối thiểu hơn 11 triệu đồng với thời điểm năm 2017.
Bà Nguyễn Thị Hằng, người bị thu hồi 1ha đất, chua xót: “Người ta ví von, đền bù đất với giá chưa bằng một bát phở rồi sau đó bán với giá bằng một chiếc Iphone. Tôi nhận tiền đền bù 1ha đất nhưng không mua lại nổi mấy mét đất trên ruộng của mình vừa được phân lô bán nền. Hiện nay, khái niệm Nhà nước thu hồi đất để thực hiện “dự án phát triển kinh tế-xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng” còn quá rộng và chưa rõ ràng. Nhiều doanh nghiệp lợi dụng gắn dự án với tính chất là “phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia”, nhất là các dự án phát triển khu dân cư, đô thị... để thực hiện đền bù theo khung giá Nhà nước, thấp hơn nhiều so với giá thị trường để trục lợi”.

Đó chỉ là một thí dụ về những bất cập của chính sách pháp luật về đất đai dẫn đến khiếu kiện liên quan đến lĩnh vực này ngày càng phức tạp, khó giải quyết. Bên cạnh đó, hơn 10 năm qua, những “biến tướng” trong áp dụng pháp luật về thu hồi đất, bán tài sản công là đất... đã gây ra nhiều hệ lụy cho người dân và làm nảy sinh những đại án lẫn các vụ việc nổi cộm như Thủ Thiêm. Các vấn đề về chồng chéo pháp luật, thu hồi đất, giao đất cho doanh nghiệp, tài chính đất đai, quyền sở hữu đất đai, tái định cư khi thu hồi đất cũng đã được Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Tài nguyên và Môi trường và ngay cả Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam vào cuộc bằng những báo cáo rất thẳng thắn.

Chẳng hạn, liên quan đến việc xác định giá đất, hiện nay, giữa các quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo. Cụ thể, tại Khoản 4, Điều 114 của Luật Đất đai không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Nhưng tại Khoản 2, Điều 15 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ lại quy định lại lấy giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp cũng gặp khó khi thực hiện cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 73, Luật Đất đai) với người dân. Vướng mắc hiện nay là người dân và doanh nghiệp không thỏa thuận được về giá đền bù thì chưa có cơ chế để xử lý.
Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng trong lời phát biểu khai mạc Hội nghị Trung ương 5 ngày 4/5/2022 đã đề nghị, phải tập trung làm rõ: Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội? Vì sao ở nhiều nơi, việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tệ tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai chậm được đẩy lùi, thậm chí gia tăng? Vì sao số vụ khiếu nại, tố cáo thuộc về lĩnh vực đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp? Vì sao thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, chưa bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro?... Tổng Bí thư yêu cầu, giải quyết tốt những bất cập, vướng mắc trong việc quản lý và sử dụng đất do lịch sử để lại và từ yêu cầu mới đặt ra của thực tiễn.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với cách tiếp cận “xuất phát từ thực tiễn, tôn trọng thực tiễn, lấy thực tiễn làm thước đo” đang được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, “cởi trói” cho người dân, doanh nghiệp, hạn chế được các sai phạm truyền thống về đất đai để mang lại niềm tin và động lực mới cho phát triển.

Tổ chức thực hiện :
Ban Nhân Dân hằng tháng
Nội dung :
Minh Hạnh-Hoa Nghiêm-GS Đặng Hùng Võ
Bảo Thanh-Thùy Vân-Thiên Thanh
Trình bày mỹ thuật :
Duy Thanh
Ảnh :
Trần Hải, Duyên Đỗ, Đình Sơn, Lê Quân, Giang Huy, nguồn internet