Tập trung vào dự án cụ thể
Suốt 20 năm qua, vấn đề cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô luôn gặp phải những khó khăn nhất định. Đầu tháng 9, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP Hà Nội tổ chức hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Theo Đề án, thành phố sẽ bố trí nguồn ngân sách khoảng 500 tỷ đồng giai đoạn 2020-2025 để kiểm định chung cư, ưu tiên chung cư cũ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ (cấp độ D). Về vấn đề này, chuyên gia Lê Văn Hoạt kiến nghị: Khoản ngân sách chi ra để thực hiện tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ là quá nhiều và lãng phí. Thiết nghĩ, cần thẩm định theo lộ trình, tránh trường hợp sau 10 năm nữa mới làm thì phải đánh giá lại lần nữa.
Đồng quan điểm, KTS Trần Huy Ánh cho rằng, từ 20 năm qua chuyện cải tạo chung cư cũ đã tiêu tốn rất nhiều tiền của nhưng hiệu quả quá thấp. Cũng bởi việc rà soát, đánh giá thiếu cơ sở khoa học, thiếu cái nhìn đa ngành. Để thực hiện tốt hơn, thành phố nên mời tổ chức độc lập đánh giá, kiểm định để tránh xảy ra lợi ích nhóm. “Hà Nội có hơn 1.500 chung cư cũ nhưng 20 năm qua mới chỉ cải tạo, xây mới được 1,2%. Thành phố đang nợ người dân vấn đề cải tạo chung cư cũ. Tiền của đã tốn rất nhiều và bây giờ nên tập trung vào những nhà cấp độ nguy hiểm, xác định trong vài năm tới có thể cải tạo bao nhiêu thì đánh giá bấy nhiêu, không dàn trải”, KTS Trần Huy Ánh khuyến nghị rõ ràng.
Nhìn vào chất lượng sống, KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cho rằng không thể để ở Thủ đô mà tồn tại cảnh sống nhếch nhác, nguy hiểm tại nhiều khu chung cư cũ. Do đó, thành phố phải cương quyết giải tỏa mối nguy hiểm trực chờ này bằng những chính sách phù hợp.
Hài hòa lợi ích của ba chủ thể
Có một sự trùng hợp là trong dịp này, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/9/2021 với những quy định rõ ràng hơn, tháo gỡ được nhiều vướng mắc qua nhiều năm ở TP Hà Nội, như: Quy định ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư, Nhà nước có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết; doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư phải được tối thiểu 75% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ tham gia đồng ý; hệ số K bồi thường từ một đến hai lần diện tích sử dụng căn hộ cũ...
Nghị định số 69 nêu rõ trường hợp công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án từng khu vực, UBND cấp tỉnh, thành phố quyết định hệ số K bồi thường từ một đến hai lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong sổ đỏ. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số K được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên.
Tuy nhiên, để Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đạt kết quả, cần có thêm những hướng dẫn, quy định cụ thể hơn nữa. Qua tìm hiểu, hệ số bồi thường và việc thỏa thuận bồi thường phần cơi nới trên không, cơi nới tầng một là một trong những vướng mắc lớn. Thêm nữa, theo nhiều hộ dân khu vực phường Thành Công (quận Ba Đình), thành phố đưa ra hệ số đền bù là 1,3-1,5 như mức hiện nay sẽ khó nhận được đồng tình và kiến nghị điều chỉnh lên hệ số hai, kịch trần theo quy định của Nghị định số 69.
Còn theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, Nghị định số 69 có quy định cứng, với Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, giờ TP Hà Nội phải cụ thể hóa hệ số K, sao cho phát huy tối đa và hài hòa lợi ích của ba chủ thể: Nhà nước, chủ đầu tư và nhân dân. Đặc biệt, việc hài hòa lợi ích giữa các bên, sẽ tạo ra sự đồng thuận thực chất và bộ mặt đô thị mới cũng tốt lên. Ngoài ra, thành phố cũng cần công khai, minh bạch trong chế độ ưu đãi với nhà đầu tư, đối tượng hưởng chính sách xã hội. Bởi cải tạo chung cư không chỉ là quan tâm đến chỗ ở mà cần tính đến bài toán an sinh xã hội.
Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thủ đô là việc làm cấp thiết, vừa từng bước thực hiện được công tác chỉnh trang quỹ nhà ở cao tầng trong đô thị, tạo ra được những không gian đô thị sống tốt, vừa nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phục vụ tái định cư, hướng tới đô thị văn minh, hiện đại, bền vững.
