Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

“Cơn sốt đất gây ra nhiều hệ lụy”

Thứ Sáu, 29-04-2022, 09:21

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, người đặt nền móng xây dựng Luật Đất đai năm 2003, trao đổi với Nhân Dân hằng tháng chung quanh vấn đề những hệ lụy của cơn sốt bất động sản đang diễn ra, giải pháp nào để quản lý thị trường bất động sản trong bối cảnh Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn chỉnh dự án Luật Đất đai sửa đổi, chuẩn bị trình xin ý kiến Quốc hội tại kỳ họp thứ 3 (khai mạc vào tháng 5).

Ông đánh giá thế nào về cơn sốt bất động sản đang diễn ra ở nhiều tỉnh, thành trên cả nước?

Ở Việt Nam từ Đổi mới đến nay có 4 lần sốt đất trên toàn quốc. Đó là các năm 1990-1992; 2000-2002; 2007-2008 và 2020-2022. Hai cơn sốt đất đầu tiên, theo tôi nguyên nhân vì Việt Nam chuyển từ cơ chế bao cấp sang thị trường, giá đất tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh phải ngang bằng với giá đất các đô thị lớn của các nước trong khu vực. Cơn sốt giai đoạn 2007-2008 hơi khác, đó là khi thị trường chứng khoán bị nổ bong bóng, các nhà đầu tư nước ngoài chuyển sang Việt Nam, và họ phải kích tăng giá đất ở Việt Nam lên bằng một vài giao dịch giá cao ban đầu, sau đó làm dòng tiền ồ ạt đổ vào bất động sản.

Cơn sốt đất lần này hơi khác. Đây là lần đầu tiên công bố quy hoạch tổng thể quốc gia, các đề xuất của quy hoạch mới được đưa ra, như quy hoạch sân bay Bình Phước. Mới đề xuất lập quy hoạch sân bay này mà ngay lập tức đã hình thành chợ bất động sản nơi dự kiến đặt sân bay.

Đồng thời, Chính phủ cũng có quyết định tăng đầu tư công về hạ tầng , như làm đường cao tốc Bắc-Nam, thành lập những thành phố trực thuộc thành phố... Bên cạnh đó, dịch Covid cũng khiến nhiều người dân thất nghiệp, mất thu nhập, họ buộc phải tìm nơi đầu tư khác. Những người dân nhiều tiền đã đầu tư vào bất động sản hoặc chứng khoán. Cầu về bất động sản tăng lên rất cao nhưng cung về nhà rất thấp, vì những vướng mắc của Luật Đất đai chưa gỡ được, phê duyệt các dự án vẫn chậm, nhiều nơi không phê duyệt, tạo ra chênh lệch cung cầu. Đó là những điều kiện để dẫn tới cơn sốt đất.

Có một nguyên nhân thứ yếu nữa là các cò đất đua nhau thổi giá. Các nhà đầu tư lớn sử dụng thủ thuật đấu giá đất, trả cao hơn giá thị trường nhiều lần rồi bỏ cọc, đẩy mặt bằng giá đất lên cao. Trong đợt sốt giá lần này tôi nhận thấy chỉ những người giao dịch thật là khổ, bởi vì giao dịch thành công không nhiều, nhưng giá vẫn nằm ở trên cao.

Thưa ông, cơn sốt bất động sản lần này sẽ gây ra những hệ lụy gì?

Hệ lụy trước hết là tiền của người dân, doanh nghiệp đổ vào bất động sản quá nhiều, làm thiên lệch tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Tiền đầu tư vào sản xuất kinh doanh là đồng tiền động, đồng tiền đầu tư vào bất động sản là đồng tiền “chết”, nó tạo ra giá trị ảo chứ không tạo ra giá trị thật. Tiền của của người dân, doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản sinh ra giá trị ảo. Chuyện sốt đất, giá ảo chắc chắn sẽ gây ra lạm phát, kìm hãm sự phát triển.

Hệ lụy về xã hội (tôi cho rằng đáng để ý hơn). Cơn sốt đất tạo ra nghịch lý: Những người có nhu cầu nhà ở thật không thể mua nhà, trong khi nhà để đầu cơ chiếm tỷ trọng cao hơn. Bây giờ phân khúc nhà bình dân gần như không có. Giá đất quá cao, nhà đầu tư không thể làm nhà thu nhập thấp mà phải chọn phân khúc cao cấp. Nhưng phân khúc này thì hầu hết chỉ những người đầu cơ mua. Cơn sốt đất lần này gần như đã lấy đi cơ hội mua nhà của những người thu nhập thấp.

Hệ lụy về kinh tế xã hội mà cơn sốt bất động sản gây ra rất lớn và khó lường. Theo ông, cần sử dụng những công cụ chính sách gì để “hạ nhiệt” cơn sốt này và quản lý tốt thị trường bất động sản?

Muốn quản lý tốt thị trường bất động sản thì phải công khai, minh bạch. Có thể nói chuyển đổi số là công cụ duy nhất để công khai minh bạch mọi thông tin thị trường bất động sản. Nếu các giao dịch bất động sản trên thị trường được đưa vào quản lý số, hành chính số thì tất cả thông tin sẽ được phơi bày trên mạng.

Còn một công cụ quan trọng để quản lý là cải cách thuế về bất động sản. Nếu cải cách đúng sẽ gạt bỏ được đầu cơ, tích trữ tiền của dân vào bất động sản, tạo ra thị trường bất động sản thực, tức là cung thực và cầu thực. Nhưng để công cụ thuế phát huy được tác dụng thì cũng phải chuyển đổi số. Hiện nay, vẫn giao cho thôn xóm ở nông thôn và các tổ dân phố tại đô thị đi thu thuế bất động sản, thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, họ cầm cuốn sổ đi đến các nhà thu mức thuế lẹt đẹt. Theo tôi hình ảnh đó đã trở nên lỗi thời. Chúng ta cần thu thuế theo hồ sơ địa chính, chuyển đổi số giữa hồ sơ địa chính của bên quản lý đất đai và cơ quan thuế. Như vậy chúng ta thu không thiếu đồng thuế nào mà rất minh bạch. Thế nhưng chúng ta không làm được, lý do vì sao thì tôi không rõ.

Nhưng tôi biết Hiệp hội công chứng chủ yếu là “tư chứng” (tư nhân mở các văn phòng công chứng) đã tạo ra được mạng công chứng để tất cả các lần công chứng bất động sản đều được đưa lên mạng và điều này đã ngăn chặn được hoàn toàn các giao dịch bất động sản gian lận. Vậy tại sao quản lý đất đai, quản lý bất động sản lại không làm được như thế?

Vì sao chúng ta chưa thể sử dụng công cụ thuế hiệu quả để chống đầu cơ bất động sản và tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh?

Thuế là công cụ duy nhất theo quan niệm và kinh nghiệm của quốc tế để chống đầu cơ đất đai, nhưng không có khuôn mẫu chung để áp dụng cho tất cả các nước. Bộ Tài chính đã nhiều lần kiến nghị đánh thuế đất đai, nhưng những kiến nghị đó theo tôi là chưa được nghiên cứu cẩn thận.

Nhiều nước đánh thuế đất khoảng 1-1,5% và tính theo giá đất trên thị trường, nhưng họ tính đồng loạt chứ không tính lũy tiến. Ở Việt Nam, đánh thuế bao nhiêu là phù hợp? Nhiều người giàu không thèm đếm xỉa đến thuế đất, nhưng với nhiều người nghèo có khi tăng thuế là vấn đề lớn. Ở nhiều nước, tiền lương của người lao động có 25% tiền chi cho thuê nhà hoặc tích lũy để mua nhà. Ở Việt Nam, danh nghĩa thì có nhưng thực tế thì không có. Trước khi áp thuế, phải xác định một người đi làm thì bao lâu sẽ kiếm được nhà? Muốn xác định được phải xét giá nhà trung bình trên thu nhập hàng năm bình quân của người lao động. Hệ số này ở các nước châu Âu là 2- 4, nghĩa là muốn mua nhà thì đi làm khoảng 4 năm có thể mua ở dạng trả góp. Ở Việt Nam, hệ số trước đây là 25 lần, tôi tính, trung bình người lao động phải đi làm sau 100 năm mới có thể mua được nhà ở các đô thị như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Nhưng với con sốt đất lần này thì sẽ phải hơn 100 năm mới mua được. Cơn sốt đất càng làm giấc mơ có nhà của người thu nhập thấp xa vời, người giàu thì càng giàu hơn, khoảng cách giàu nghèo ngày càng xa. Tài sản của người giàu cứ được nhân lên qua mỗi lần sốt đất.

Chúng ta phải đặt vấn đề đánh thuế tài sản, thuế cho căn nhà thứ hai một cách quyết liệt và phù hợp để quản lý thị trường bất động sản chứ không chỉ xới xáo lên rồi thôi.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn chỉnh dự án Luật Đất đai sửa đổi, chuẩn bị trình xin ý kiến Quốc hội tại kỳ họp thứ 3 tới. Theo ông Luật Đất đai cần sửa đổi những điểm gì để đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội trong thời gian tới?

Chúng ta phải quan niệm lần sửa đổi Luật Đất đai này như chủ trương chung của Đảng và Nhà nước là để đáp ứng mục tiêu phát triển đất nước đã vạch ra trong Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng: đến năm 2045, Việt Nam trở thành nước phát triển. Điều này buộc chúng ta phải thảo luận để xem lại vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế, xã hội, từ đó đặt ra những chính sách pháp luật về đất đai. Khi có chính sách sẽ cụ thể hóa bằng luật.

Luật Đất đai sửa đổi phải được thiết kế để chống lại hiện tượng trục lợi, tham nhũng từ đất đai đang diễn ra khá nhiều. Không thể để xảy ra hiện tượng Nhà nước đầu tư rất nhiều tiền làm hạ tầng, đất đai ở đó tăng giá, nhưng Nhà nước không thu được lợi gì. Ở Hà Nội, nhiều con đường “đắt nhất hành tinh” như vậy đã xuất hiện, vì tiền bồi thường giải phóng mặt bằng chiếm tới 80-90% kinh phí dự án, tiền xây dựng đường chỉ mất 10-20%. Giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại đang nằm trong túi “người dân” ở xa về định cư trên mặt phố, và cũng có thể nằm trong túi cán bộ quản lý khi gắn với lợi ích nhóm.

Dự luật cần quy định “vốn hóa đất đai”, nghĩa là có các phương thức chuyển đất đai thành vốn được tính bằng tiền. Thí dụ như Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng làm tăng giá trị đất. Theo kinh nghiệm đầu tư của các nước châu Âu, châu Mỹ, việc bỏ tiền ra làm hạ tầng luôn mang lại giá trị đất đai tăng thêm, bù đắp toàn bộ số tiền đã bỏ ra, đem lại lợi ích cho cả chính quyền và người dân. Tuy nhiên, hình thức thu giá trị đất đai tăng thêm tại Việt Nam gần như đang bị bỏ qua (trừ Đà Nẵng). Tôi cho rằng Việt Nam cần khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua vốn hóa, làm nguồn vốn chủ yếu để đầu tư phát triển. Có như vậy, kinh tế đất nước mới tự đứng trên đôi chân của mình chứ không phải trông chờ vào vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Tình trạng trục lợi từ đất công còn diễn ra qua việc “chia lô bán nền” trái pháp luật. Đất rừng, đất nông nghiệp, đất thổ cư, đất vườn đều làm giả hạ tầng đường sá, rồi chia lô đem ra bán trên thị trường như đất ở, thu lợi bất chính cho tư nhân. Chuyện này xảy ra ở khắp các địa phương, rất phổ biến, từ vùng nông thôn cho tới các đô thị lớn. Tôi đề nghị cấm “chia lô bán nền” trong dự án Luật Đất đai sửa đổi để tránh “chôn” tiền vào đất, không thúc đẩy sự phát triển.

Ngoài ra, để tạo điều kiện cho nông nghiệp phát triển, chúng ta phải tạo ra được quy hoạch những khu vực đất đai nông nghiệp ổn định, tránh hiện tượng đang làm nông nghiệp, có nhà đầu tư đến chỉ trỏ thì chính quyền lại giao đất cho họ.

Tôi vẫn cho rằng, Luật Đất đai là một trong những luật cần tập trung sửa đổi nhất, nó đang là điểm nghẽn của sự phát triển.

Xin cảm ơn ông!

Phùng Nguyên (thực hiện)