Tháo gỡ khó khăn trong kinh doanh bất động sản

Đối với các dự án có phần đất xen cài do Nhà nước quản lý hiện nay không thể triển khai, hoặc phải dừng triển khai để kiểm tra pháp lý. Mặc dù Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai có hiệu lực ngày 8/2/2021 đã có hướng dẫn cụ thể. Theo đó, ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
 
 Tuy nhiên, do hiện nay trình tự, thủ tục trong Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ chưa rõ ràng, chưa có tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp cho nên đã ảnh hưởng tới việc xem xét các hồ sơ chấp thuận chủ trương có phần đất này trong ranh dự án, khiến các dự án bị đình trệ. Do vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm ban hành thông tư hướng dẫn về tiêu chí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc ranh dự án.
 
 Tương tự, đối với Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ (ban hành ngày 26/3/2021 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) chỉ quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bao gồm các trường hợp đất ở, đất hỗn hợp có xen kẽ đất ở và đất nông nghiệp (nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai); không quy định cụ thể đối với trường hợp đất sản xuất, thương mại dịch vụ.
 
 Như vậy, trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ sẽ không thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong trường hợp dự án có pháp lý sử dụng là đất sản xuất, thương mại, dịch vụ. Chính những vướng mắc nêu trên dẫn đến 126 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố không thể triển khai, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
 
 Tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho thấy, nếu không bị “ách tắc”, với 126 dự án nhà ở, bình quân mỗi dự án đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng đầu tư lên đến 126 nghìn tỷ đồng. Do không triển khai được, thành phố đã thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10 nghìn tỷ đồng (khoảng 15% giá thành); thất thu thuế giá trị gia tăng 10% tương đương 12.600 tỷ đồng; thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp 20% (khoảng 5.000 tỷ đồng).
 
 Mong mỏi của chính quyền thành phố và các doanh nghiệp tại TP Hồ Chí Minh lúc này là Chính phủ cho phép công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở” cho phù hợp với quy hoạch và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật. Về lâu dài, Chính phủ trình Quốc hội xem xét xây dựng lại Luật Nhà ở (mới) để không chỉ bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật mà còn thể chế hóa đường lối, chủ trương chính sách về phát triển đô thị, nhà ở đến năm 2025, 2030 và 2045.