Luật Nhà ở 2023 - Khơi thông vướng mắc cải tạo nhà tập thể cũ

Theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2024 cũng mới chỉ đạt hơn 1,1% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại.

Việc cải tạo chung cư cũ vẫn chưa thực hiện được do có nhiều nguyên nhân vướng mắc. Một trong những nguyên nhân chủ đạo là là cân đối lợi ích của 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Quay trở lại câu chuyện với ông Phan Trọng Quân, Tổ trưởng Tổ 18, cụm dân cư số 10 khu E Thành Công, cho biết: Hơn 10 năm trước, khoảng năm 2012-2013, chính quyền và các nhà đầu tư cũng đẩy mạnh việc cải tạo, xây mới lại khu tập thể trên địa bàn phường Thành Công nhưng khi đó nhiều hộ dân sinh sống ở đây, đặc biệt những người dân khu tầng 1 các tòa nhà hầu hết không đồng thuận được hệ số đền bù thỏa đáng theo mong muốn của họ. Vì thế, không đạt được đồng thuận 100% dân cư nên dự án cứ dừng lại từ đó đến nay.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Nhân Dân, những vướng mắc về quy định tại Luật Nhà ở 2014 và một số Nghị định hướng dẫn thi hành đã khiến các dự án cải tạo nhà tập thể cũ dậm chân tại chỗ.

Một trong những vướng mắc nhất trong hệ thống văn bản luật đó là Nghị định 101/2015/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014), cho phép người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận với nhau trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư; Nghị định cũng không quy định cụ thể về hệ số bồi thường (hệ số K)... nên đã dẫn đến việc các hộ dân và chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung, khiến cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ tại đây không thể triển khai theo đúng kế hoạch, mục tiêu đề ra.

Luật Nhà ở 2023 đã kế thừa, phát huy những điểm tích cực của Luật Nhà ở 2014, đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, phù hợp với điều kiện thực tế đồng thời tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ trong thời gian tới đây.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRE), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở 2023 đó là quy định về tỷ lệ người dân đồng thuận, nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

Bên cạnh đó, việc chưa có quy định cụ thể về hệ số K tại Luật Nhà ở 2014 để tính giá đất bồi thường, giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại, giá trị căn hộ được xác định sau khi quy đổi diện tích và giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp tái định cư tại địa điểm khác đã được khắc phục.

Theo Luật Nhà ở 2023, hệ số K sẽ được các địa phương linh động triển khai dựa vào vị trí và giá trị của những ô đất mà các khu chung cư, nhà tập thể cũ đang tọa lạc và sẽ được tính biến động, điều chỉnh cao gấp từ 1-2 lần.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính cũng đánh giá: Điểm nhấn trong Luật Nhà ở 2023 đó là quy định về phương án “quy gom chung cư cũ”, theo đó đối với những khu nhà riêng lẻ, độc lập sẽ được quy gom lại và nâng chiều cao công trình xây dựng mới để dành diện tích cho hạ tầng công cộng (cây xanh, khuôn viên, sân chơi...). Điều này sẽ giúp cho chính quyền địa phương thuận lợi hơn và phía doanh nghiệp cũng tích cực hơn trong việc tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ; người dân cũng hài lòng bởi không phải thay đổi nơi ăn chốn ở vốn đã quen thuộc hoặc phải chuyển vào những khu tái định cư thiếu hạ tầng, tiện ích dịch vụ.